Domande e risposte sul tasso di capitalizzazione

Il tasso di capitalizzazione, o cap rate, è il reddito operativo netto annuo di un immobile diviso per il suo prezzo o valore. Indica il rendimento annuo che l'immobile darebbe se lo acquistassi interamente in contanti. Un immobile che costa 200.000 e produce 12.000 di reddito operativo netto ha un tasso di capitalizzazione del 6%.

Dipende dal mercato e dal tipo di immobile. In molti mercati, gli immobili residenziali in affitto si scambiano a tassi compresi all'incirca tra il 4% e il 10%. Un tasso più basso indica di solito un immobile più costoso e meno rischioso in una posizione forte; uno più alto indica più reddito rispetto al prezzo, ma spesso anche più rischio. Confronta l'immobile con altri simili nelle vicinanze anziché con un numero fisso.

Il tasso di capitalizzazione ignora il finanziamento: considera l'immobile come se fosse acquistato in contanti. Il rendimento cash-on-cash divide il flusso di cassa annuo dopo le rate del prestito per il capitale proprio che hai effettivamente investito. Il ROI di solito va oltre e include la rivalutazione, il rimborso del debito e i costi di vendita. Usa il tasso di capitalizzazione per confrontare gli immobili e gli altri due indicatori per valutare un affare specifico.

Due acquirenti possono finanziare lo stesso edificio in modi molto diversi. Escludere il prestito rende il tasso di capitalizzazione una misura riferita all'immobile, così puoi confrontare gli edifici in modo equo, indipendentemente da come ciascun acquirente li paga.

Sì, nella maggior parte dei casi. Pochi immobili restano affittati ogni singolo giorno dell'anno, e alcuni inquilini pagano in ritardo o non pagano affatto. Una perdita per sfitto e morosità dal 3% al 10% è un'ipotesi comune; se li hai, usa lo storico reale dell'immobile o i dati del mercato locale.

Sì. Lo stesso metodo vale per appartamenti, uffici, negozi, magazzini ed edifici a uso misto. Per le locazioni commerciali, verifica quali costi paga l'inquilino e quali il proprietario, e inserisci come spese operative solo quelli a carico del proprietario.

I prezzi riflettono il modo in cui gli acquirenti percepiscono rischio e crescita. Nelle città più richieste, gli acquirenti accettano un rendimento da reddito più basso perché si aspettano che canoni e valori salgano e che lo sfitto resti basso, quindi i tassi di capitalizzazione sono più bassi. Nei mercati più piccoli o meno stabili, gli acquirenti vogliono più reddito in cambio di più rischio, quindi i tassi di capitalizzazione sono più alti.

Il tasso di capitalizzazione è una fotografia di un solo anno. Non mostra la crescita futura dei canoni, le variazioni di valore, le grandi riparazioni in arrivo né l'effetto di un prestito. Inoltre è preciso solo quanto i numeri che inserisci. Usalo come primo filtro rapido, poi esamina un'analisi completa dei flussi di cassa prima di investire.

Il moltiplicatore del canone lordo è il prezzo di un immobile diviso per il suo reddito lordo annuo, prima di sfitto e spese. Un immobile che costa 250.000 e rende 25.200 all'anno ha un GRM di 9,92. Si calcola in fretta, ma poiché ignora costi e sfitto è meno affidabile del tasso di capitalizzazione per confrontare gli immobili.

Il rendimento cash-on-cash è il flusso di cassa annuo dopo le rate del prestito diviso per il capitale che investi. Il calcolatore ricava l'importo del prestito dal prezzo e dal tuo anticipo, calcola la rata mensile in base al tasso di interesse e alla durata che inserisci, sottrae dodici rate dal NOI e divide il risultato per l'anticipo più i costi di acquisto.

L'indice di copertura del servizio del debito (DSCR) è il NOI diviso per le rate annue del prestito. Un DSCR di 1,00 significa che il reddito copre a malapena il prestito; sotto 1,00, il proprietario deve aggiungere denaro ogni anno. Per gli immobili da investimento i finanziatori chiedono spesso circa da 1,20 a 1,25 o più, ma i requisiti variano a seconda del finanziatore, del paese e della tipologia di immobile.

Dividi il NOI per il tasso di capitalizzazione obiettivo. Ad esempio, 16.140 di NOI con un tasso di capitalizzazione obiettivo del 6% danno un valore di 269.000. Il calcolo inverso del calcolatore lo fa per te e può prendere il NOI direttamente dal calcolo principale.

Usa la modalità che corrisponde ai tuoi dati. Il selettore Mensile/Annuale sopra i campi delle spese converte gli importi che hai già inserito, e i risultati sono sempre mostrati su base annua.

Va bene qualsiasi valuta, purché tutti gli importi siano nella stessa. Il menu della valuta cambia solo il modo in cui vengono mostrati gli importi; non converte i valori e non modifica il tasso di capitalizzazione.

No. Tutti i calcoli avvengono nel tuo browser e i dati che inserisci non vengono inviati a nessun server. Il sito ricorda solo la valuta e il periodo delle spese che hai scelto, nell'archiviazione locale del tuo browser.

Sì. “Copia link” inserisce tutti i tuoi dati nell'indirizzo della pagina. Chiunque apra quel link vede lo stesso calcolo, quindi puoi salvarlo nei preferiti o inviarlo a qualcuno; tieni però presente che chiunque abbia il link può vedere i numeri.

Quando i tassi di interesse salgono, indebitarsi costa di più e gli investimenti più sicuri rendono di più, quindi gli acquirenti di solito si aspettano un rendimento da reddito più alto dagli immobili: i tassi di capitalizzazione tendono a salire e i valori a scendere. Quando i tassi scendono, tende ad accadere il contrario. L'effetto è spesso graduale e varia da mercato a mercato.

Non esattamente. Il rendimento lordo da locazione è di solito il canone annuo diviso per il prezzo, senza detrarre alcun costo. Il rendimento netto detrae i costi e si avvicina al tasso di capitalizzazione, ma le definizioni variano da un paese all'altro, quindi verifica quali costi include un rendimento dichiarato.