Come calcolare il reddito operativo netto (NOI)
Aggiornato: 12 ottobre 2026
Il reddito operativo netto, o NOI, è ciò che un immobile guadagna dalla sua gestione in un anno dopo aver pagato i costi per farlo funzionare, ma prima delle rate del prestito e delle imposte sul reddito. È alla base di quasi ogni analisi immobiliare: il tasso di capitalizzazione, l'indice di copertura del servizio del debito e le stime di valore dei periti partono tutti da qui.
Inserire i dati giusti conta più che conoscere la formula. Questa guida esamina ogni passaggio, mostra un esempio completo ed elenca gli errori che più spesso falsano il risultato.
Dove si usa il NOI
Gli investitori dividono il NOI per il prezzo per ottenere il tasso di capitalizzazione, i finanziatori lo dividono per le rate annue del prestito per ottenere l'indice di copertura del servizio del debito, e i periti lo dividono per un tasso di capitalizzazione di mercato per stimare il valore. Poiché ciascuno di questi valori eredita qualsiasi errore nel NOI, sovrastimarlo anche solo di qualche punto percentuale può far sembrare un immobile sensibilmente più conveniente, più sicuro o di maggior valore di quanto sia in realtà.
La formula del NOI
NOI = reddito lordo effettivo − spese operative
Il reddito lordo effettivo è il reddito che l'immobile può realisticamente incassare: i canoni previsti più le altre entrate, meno una quota per lo sfitto e i canoni non pagati. Le spese operative sono i costi ricorrenti per mantenere l'immobile funzionante e affittato.
Passo 1: parti dal canone lordo potenziale
Elenca ogni unità e il canone che renderebbe se fosse affittata per tutto l'anno al canone attuale da contratto o di mercato, poi somma tutto. Se ce l'hai, usa l'elenco effettivo dei canoni (rent roll) e verifica che i canoni siano realistici per la zona; un canone molto più alto del mercato locale raramente dura.
Passo 2: aggiungi le altre entrate
Molti immobili producono entrate oltre ai canoni: posti auto, depositi, lavatrici, distributori automatici, penali per ritardato pagamento o costi riaddebitati agli inquilini. Includi solo le entrate che si ripetono ogni anno. Un incasso una tantum, come un risarcimento assicurativo, non rientra nel NOI.
Passo 3: sottrai sfitto e morosità
Nessun immobile è interamente affittato e interamente pagato in ogni giorno dell'anno. Le unità restano vuote tra un inquilino e l'altro, e alcuni inquilini pagano in ritardo o non pagano affatto. Per tenerne conto, sottrai una percentuale del reddito lordo, basandoti sullo storico dell'immobile o sui dati locali sullo sfitto. Nel dubbio, una stima prudente è meglio di una ottimistica.
Ciò che resta è il reddito lordo effettivo (EGI).
Passo 4: sottrai le spese operative
Le spese operative sono i costi regolari per possedere e gestire l'immobile. Le voci tipiche comprendono:
- Imposte sugli immobili
- Assicurazione del fabbricato
- Gestione dell'immobile, ai prezzi di mercato anche se te ne occupi tu
- Riparazioni, manutenzione, pulizie e giardinaggio
- Utenze e spese di servizio pagate dal proprietario
- Pubblicità, selezione degli inquilini e provvigioni di locazione
- Spese condominiali
- Costi contabili e legali relativi all'immobile
Usa importi riferiti a un anno intero. Se i tuoi dati sono mensili, moltiplicali per dodici, oppure scegli l'inserimento mensile nel calcolatore e lascia che sia lui a fare la conversione.
Cosa escludere
Alcuni costi sembrano costi dell'immobile ma non rientrano nel NOI, perché dipendono dal proprietario e non dall'edificio, oppure perché non fanno parte della gestione ordinaria:
- Rate del mutuo, sia interessi sia capitale
- Ammortamenti, che sono scritture contabili e non uscite di cassa
- Imposte sul reddito dovute sull'utile del proprietario
- Spese in conto capitale come un tetto nuovo, nuove finestre o una ristrutturazione completa
- I costi personali del proprietario, come i viaggi per visitare altri immobili
Le sostituzioni importanti sono costi reali, per cui molti investitori accantonano ogni anno una riserva per affrontarle. Se lo fai anche tu, indicala come voce separata e sii coerente: confronta gli immobili tutti con la riserva oppure tutti senza.
Un esempio pratico
Una piccola casa da affittare viene acquistata per 250.000. Il canone è di 2100 al mese, il proprietario accantona il 5% per sfitto e morosità, e i costi di gestione annui sono riportati qui sotto.
| Voce | Importo annuo |
|---|---|
| Imposte sugli immobili | 2600 |
| Gestione dell'immobile | 1700 |
| Assicurazione | 1100 |
| Locazione e pubblicità | 300 |
| Spese condominiali o di servizio | 0 |
| Utenze a carico del proprietario | 600 |
| Riparazioni e manutenzione | 1500 |
| Spese operative annue | 7800 |
| Reddito lordo annuo | 25.200 |
|---|---|
| Perdita per sfitto | 1260 |
| Reddito lordo effettivo | 23.940 |
| Spese operative annue | 7800 |
| Reddito operativo netto (NOI) | 16.140 |
| Tasso di capitalizzazione | 6,46% |
| Incidenza delle spese | 32,58% |
Con 16.140 di NOI e un prezzo di 250.000, il tasso di capitalizzazione è del 6,46%.
Il NOI non è il flusso di cassa
Il NOI mostra quanto guadagna l'immobile. Il flusso di cassa mostra quanto resta al proprietario dopo aver pagato il prestito. Se la casa dell'esempio viene acquistata con un mutuo, le rate annue del prestito si sottraggono dal NOI per arrivare al flusso di cassa. Due proprietari dello stesso immobile possono quindi avere lo stesso NOI ma flussi di cassa molto diversi, perché hanno preso in prestito importi diversi a condizioni diverse.
Per questo il nostro calcolatore mostra prima il NOI e il tasso di capitalizzazione e, in una sezione separata, il flusso di cassa, il rendimento cash-on-cash e l'indice di copertura del servizio del debito una volta aggiunti i dati del prestito.
Errori comuni
- Contare canoni che non verranno incassati. Usa canoni realistici e prevedi sempre una quota di sfitto.
- Copiare le spese dell'anno precedente senza verificarle. Le imposte sugli immobili e i premi assicurativi possono aumentare molto dopo una vendita o una rivalutazione.
- Trascurare la gestione. Anche il tuo tempo ha un costo, e qualsiasi futuro acquirente ne terrà conto nel prezzo.
- Mescolare importi mensili e annuali. Riporta tutte le voci sulla stessa base prima di sommarle.
- Confondere gli interventi straordinari con le riparazioni. Le riparazioni ordinarie sono spese operative; la sostituzione di un intero impianto dell'edificio no.