Tanya jawab seputar cap rate

Tingkat kapitalisasi, atau cap rate, adalah pendapatan operasional bersih sebuah properti selama satu tahun dibagi dengan harga atau nilainya. Angka ini menunjukkan imbal hasil tahunan yang akan diperoleh properti jika Anda membelinya sepenuhnya secara tunai. Properti seharga 200.000 yang menghasilkan pendapatan operasional bersih 12.000 memiliki cap rate 6%.

Tergantung pada pasar dan jenis properti. Di banyak pasar, properti hunian sewa diperjualbelikan dengan cap rate sekitar 4% hingga 10%. Cap rate yang lebih rendah biasanya berarti properti yang lebih mahal dan berisiko lebih rendah di lokasi yang kuat; cap rate yang lebih tinggi berarti pendapatan lebih besar dibandingkan harganya, tetapi sering kali dengan risiko lebih besar. Bandingkan properti dengan properti serupa di sekitarnya, bukan dengan angka patokan yang tetap.

Cap rate mengabaikan pembiayaan: properti diperlakukan seolah-olah dibeli secara tunai. Cash-on-cash return membagi arus kas tahunan Anda setelah cicilan pinjaman dengan uang tunai yang benar-benar Anda keluarkan. ROI biasanya lebih luas lagi dan mencakup kenaikan nilai, pelunasan pokok pinjaman, dan biaya penjualan. Gunakan cap rate untuk membandingkan properti, dan dua ukuran lainnya untuk menilai transaksi tertentu.

Dua pembeli bisa membiayai gedung yang sama dengan cara yang sangat berbeda. Dengan mengesampingkan pinjaman, cap rate menjadi ukuran di tingkat properti, sehingga Anda bisa membandingkan gedung secara adil, apa pun cara masing-masing pembeli membayarnya.

Ya, dalam sebagian besar kasus. Hanya sedikit properti yang tersewa setiap hari sepanjang tahun, dan sebagian penyewa membayar terlambat atau tidak membayar sama sekali. Kekosongan dan kerugian kredit sebesar 3% hingga 10% adalah asumsi yang umum; gunakan riwayat nyata properti atau data pasar setempat jika Anda memilikinya.

Bisa. Metode yang sama berlaku untuk apartemen, kantor, toko, gudang, dan bangunan serbaguna. Untuk sewa komersial, periksa biaya mana yang ditanggung penyewa dan mana yang ditanggung pemilik, lalu masukkan hanya biaya pemilik sebagai biaya operasional.

Harga mencerminkan cara pembeli memandang risiko dan pertumbuhan. Di kota-kota populer, pembeli menerima imbal hasil pendapatan yang lebih rendah karena mereka memperkirakan sewa dan nilai properti akan naik serta tingkat kekosongan tetap rendah, sehingga cap rate lebih rendah. Di pasar yang lebih kecil atau kurang stabil, pembeli menginginkan pendapatan lebih besar sebagai imbalan atas risiko yang lebih besar, sehingga cap rate lebih tinggi.

Cap rate hanyalah gambaran satu tahun. Angka ini tidak menunjukkan pertumbuhan sewa di masa depan, perubahan nilai, perbaikan besar yang akan datang, atau pengaruh pinjaman. Akurasinya juga hanya sebaik angka yang Anda masukkan. Gunakan sebagai penyaringan awal yang cepat, lalu lakukan analisis arus kas lengkap sebelum berinvestasi.

Pengali sewa kotor adalah harga sebuah properti dibagi pendapatan kotor tahunannya sebelum kekosongan dan biaya. Properti seharga 250.000 yang menghasilkan 25.200 per tahun memiliki GRM sebesar 9,92. Angka ini cepat dihitung, tetapi karena mengabaikan biaya dan kekosongan, angka ini kurang andal dibandingkan cap rate untuk membandingkan properti.

Cash-on-cash return adalah arus kas tahunan setelah cicilan pinjaman dibagi dengan uang tunai yang Anda tanamkan. Kalkulator menghitung jumlah pinjaman dari harga dan uang muka Anda, menghitung cicilan bulanan berdasarkan suku bunga dan jangka waktu yang Anda masukkan, mengurangkan dua belas kali cicilan dari NOI, lalu membagi hasilnya dengan uang muka ditambah biaya transaksi.

Rasio cakupan pembayaran utang (DSCR) adalah NOI dibagi cicilan pinjaman tahunan. DSCR sebesar 1,00 berarti pendapatan hanya pas-pasan menutup pinjaman; di bawah 1,00, pemilik harus menambah uang setiap tahun. Pemberi pinjaman sering meminta sekitar 1,20 hingga 1,25 atau lebih untuk properti investasi, tetapi persyaratannya berbeda-beda menurut pemberi pinjaman, negara, dan jenis properti.

Bagi NOI dengan cap rate target. Misalnya, NOI sebesar 16.140 pada cap rate target 6% menghasilkan nilai 269.000. Perhitungan terbalik di kalkulator melakukannya untuk Anda dan dapat mengambil NOI langsung dari perhitungan utama Anda.

Gunakan yang sesuai dengan catatan Anda. Tombol Bulanan/Tahunan di atas kolom biaya mengonversi jumlah yang sudah Anda masukkan, dan hasilnya selalu ditampilkan per tahun.

Mata uang apa pun bisa digunakan, asalkan semua jumlah menggunakan mata uang yang sama. Menu mata uang hanya mengubah cara jumlah ditampilkan; menu ini tidak mengonversi nilai atau mengubah cap rate.

Tidak. Semua perhitungan dilakukan di browser Anda, dan masukan Anda tidak dikirim ke server. Situs ini hanya mengingat mata uang dan periode biaya yang Anda pilih, di penyimpanan lokal browser Anda.

Bisa. “Salin tautan” memasukkan semua masukan Anda ke dalam alamat halaman. Siapa pun yang membuka tautan itu akan melihat perhitungan yang sama, sehingga Anda bisa menandainya atau mengirimkannya kepada seseorang — tetapi ingatlah bahwa siapa pun yang memiliki tautan itu dapat melihat angka-angkanya.

Ketika suku bunga naik, meminjam menjadi lebih mahal dan investasi yang lebih aman memberikan imbal hasil lebih tinggi, sehingga pembeli biasanya mengharapkan imbal hasil pendapatan yang lebih tinggi dari properti: cap rate cenderung naik dan nilai properti cenderung turun. Ketika suku bunga turun, yang terjadi cenderung sebaliknya. Dampaknya sering bertahap dan berbeda dari satu pasar ke pasar lainnya.

Tidak persis. Imbal hasil sewa kotor biasanya adalah sewa tahunan dibagi harga, tanpa dikurangi biaya apa pun. Imbal hasil bersih mengurangkan biaya dan mendekati cap rate, tetapi definisinya berbeda-beda antarnegara, jadi periksa biaya apa saja yang termasuk dalam angka imbal hasil yang disebutkan.