Cara menghitung pendapatan operasional bersih (NOI)

Diperbarui: 12 Oktober 2026

Pendapatan operasional bersih, atau NOI, adalah pendapatan yang diperoleh properti dari operasionalnya dalam satu tahun setelah membayar biaya untuk menjalankannya, tetapi sebelum cicilan pinjaman dan pajak penghasilan. NOI menjadi dasar hampir setiap analisis properti: cap rate, rasio cakupan pembayaran utang, dan perkiraan nilai dari penilai semuanya berawal dari angka ini.

Memasukkan angka yang tepat lebih penting daripada menghafal rumusnya. Panduan ini membahas setiap langkah, menunjukkan contoh lengkap, dan mencantumkan kesalahan yang paling sering mendistorsi hasilnya.

Di mana NOI digunakan

Investor membagi NOI dengan harga untuk mendapatkan cap rate, pemberi pinjaman membaginya dengan cicilan pinjaman tahunan untuk mendapatkan rasio cakupan pembayaran utang, dan penilai membaginya dengan cap rate pasar untuk memperkirakan nilai. Karena setiap angka ini mewarisi kesalahan apa pun dalam NOI, melebihkan NOI hanya beberapa persen saja dapat membuat properti tampak jauh lebih murah, lebih aman, atau lebih berharga daripada kenyataannya.

Rumus NOI

NOI = pendapatan kotor efektif − biaya operasional

Pendapatan kotor efektif adalah pendapatan yang secara realistis dapat ditagih dari properti: sewa terjadwal ditambah pendapatan lainnya, dikurangi cadangan untuk kekosongan dan sewa yang tidak dibayar. Biaya operasional adalah biaya berulang untuk menjaga properti tetap berjalan dan tersewa.

Langkah 1: Mulai dari potensi sewa kotor

Catat setiap unit dan sewa yang akan dihasilkannya jika disewakan sepanjang tahun dengan sewa kontrak atau sewa pasar saat ini, lalu jumlahkan. Gunakan daftar sewa yang sebenarnya jika Anda memilikinya, dan pastikan sewanya realistis untuk kawasan tersebut; sewa yang jauh di atas pasar setempat jarang bertahan lama.

Langkah 2: Tambahkan pendapatan lainnya

Banyak properti memperoleh uang selain dari sewa: tempat parkir, unit gudang, mesin cuci, mesin penjual otomatis, denda keterlambatan, atau biaya yang ditagihkan kembali kepada penyewa. Masukkan hanya pendapatan yang diterima setiap tahun. Penerimaan sekali waktu, seperti pembayaran klaim asuransi, tidak termasuk dalam NOI.

Langkah 3: Kurangi kekosongan dan kerugian kredit

Tidak ada properti yang tersewa penuh dan dibayar penuh setiap hari sepanjang tahun. Unit kosong di antara pergantian penyewa, dan sebagian penyewa membayar terlambat atau tidak membayar sama sekali. Kurangi persentase tertentu dari pendapatan kotor untuk memperhitungkan hal ini, berdasarkan riwayat properti itu sendiri atau data kekosongan setempat. Jika ragu, angka yang hati-hati lebih baik daripada angka yang optimistis.

Sisanya adalah pendapatan kotor efektif (EGI).

Langkah 4: Kurangi biaya operasional

Biaya operasional adalah biaya rutin untuk memiliki dan menjalankan properti. Pos yang umum meliputi:

• Pajak properti
• Asuransi bangunan
• Manajemen properti, dengan tarif pasar meskipun Anda mengerjakannya sendiri
• Perbaikan, pemeliharaan, kebersihan, dan perawatan taman
• Utilitas dan biaya layanan yang dibayar pemilik
• Iklan, penyaringan calon penyewa, dan biaya penyewaan
• Iuran perhimpunan pemilik
• Biaya akuntansi dan hukum yang berkaitan dengan properti

Gunakan angka untuk satu tahun penuh. Jika catatan Anda bulanan, kalikan dua belas — atau pilih input bulanan di kalkulator dan biarkan kalkulator melakukan konversinya.

Apa yang tidak dimasukkan

Sebagian biaya terasa seperti biaya properti tetapi tidak termasuk dalam NOI, karena bergantung pada pemilik dan bukan pada bangunannya, atau karena bukan bagian dari operasional normal:

• Cicilan KPR, baik bunga maupun pokok
• Penyusutan dan amortisasi, yang merupakan pencatatan akuntansi, bukan biaya tunai
• Pajak penghasilan atas keuntungan pemilik
• Belanja modal seperti atap baru, jendela baru, atau renovasi total
• Biaya pribadi pemilik, seperti perjalanan untuk melihat properti lain

Penggantian besar adalah biaya nyata, sehingga banyak investor menyisihkan cadangan tahunan untuknya. Jika Anda melakukannya, tampilkan sebagai pos terpisah dan bersikaplah konsisten: bandingkan properti semuanya dengan cadangan atau semuanya tanpa cadangan.

Contoh perhitungan

Sebuah rumah sewa kecil dibeli seharga 250.000. Rumah itu disewakan 2.100 per bulan, pemilik menyisihkan 5% untuk kekosongan dan kerugian kredit, dan biaya operasional tahunannya tercantum di bawah ini.

Dengan NOI sebesar 16.140 dan harga 250.000, cap rate-nya adalah 6,46%.

NOI bukan arus kas

NOI menunjukkan pendapatan yang dihasilkan properti. Arus kas menunjukkan apa yang tersisa bagi pemilik setelah membayar pinjaman. Jika rumah di atas dibeli dengan KPR, cicilan pinjaman tahunan dikurangkan dari NOI untuk mendapatkan arus kas. Karena itu, dua pemilik properti yang sama bisa memiliki NOI yang sama tetapi arus kas yang sangat berbeda, karena mereka meminjam dalam jumlah berbeda dengan syarat yang berbeda.

Itulah sebabnya kalkulator kami menampilkan NOI dan cap rate terlebih dahulu, lalu di bagian terpisah menampilkan arus kas, cash-on-cash return, dan rasio cakupan pembayaran utang setelah Anda menambahkan rincian pinjaman.

Kesalahan umum

• Menghitung sewa yang tidak akan tertagih. Gunakan sewa yang realistis dan selalu perhitungkan kekosongan.
• Menyalin biaya tahun lalu tanpa memeriksanya. Pajak properti dan premi asuransi bisa naik tajam setelah penjualan atau penilaian ulang.
• Mengabaikan biaya manajemen. Waktu Anda sendiri memiliki harga, dan pembeli mana pun di masa depan akan memperhitungkannya.
• Mencampur angka bulanan dan tahunan. Samakan dasar setiap pos sebelum menjumlahkannya.
• Menyamakan proyek modal dengan perbaikan. Perbaikan rutin adalah biaya operasional; mengganti seluruh sistem bangunan bukan.

Hitung NOI dan cap rate dengan kalkulator

Apa itu cap rate?