Mga tanong at sagot tungkol sa cap rate

Ang capitalization rate, o cap rate, ay ang netong kita mula sa operasyon ng isang ari-arian sa loob ng isang taon na hinati sa presyo o halaga nito. Ipinapakita nito ang taunang balik na kikitain ng ari-arian kung binili mo ito nang buo at cash. Ang ari-ariang nagkakahalaga ng 200,000 at kumikita ng 12,000 na netong kita mula sa operasyon ay may cap rate na 6%.

Nakadepende ito sa merkado at sa uri ng ari-arian. Sa maraming merkado, ang mga residensiyal na paupahan ay nabibili sa humigit-kumulang 4% hanggang 10%. Ang mas mababang cap rate ay kadalasang nangangahulugan ng mas mahal at mas mababa ang panganib na ari-arian sa magandang lokasyon; ang mas mataas ay nangangahulugan ng mas malaking kita kumpara sa presyo, pero kadalasan ay mas mataas din ang panganib. Ihambing ang ari-arian sa mga katulad nito sa malapit, sa halip na sa isang takdang numero.

Hindi isinasaalang-alang ng cap rate ang pautang: itinuturing nito ang ari-arian na parang binili nang cash. Hinahati naman ng cash-on-cash return ang iyong taunang cash flow pagkatapos ng mga hulog sa utang sa perang aktuwal mong inilabas. Kadalasang mas malawak pa ang ROI at isinasama ang pagtaas ng halaga, ang nabayarang bahagi ng utang at ang gastos sa pagbebenta. Gamitin ang cap rate para maghambing ng mga ari-arian, at ang dalawa pa para suriin ang isang partikular na transaksiyon.

Maaaring tustusan ng dalawang mamimili ang iisang gusali sa magkaibang paraan. Kapag hindi isinama ang utang, nagiging sukatan ng mismong ari-arian ang cap rate, kaya patas mong maihahambing ang mga gusali anuman ang paraan ng pagbabayad ng bawat mamimili.

Oo, sa karamihan ng kaso. Kakaunti ang ari-ariang may umuupa sa bawat araw ng taon, at may mga umuupang nahuhuli o hindi talaga nagbabayad. Karaniwang palagay ang 3% hanggang 10% para sa bakante at hindi nabayarang upa; gamitin ang aktuwal na kasaysayan ng ari-arian o datos ng lokal na merkado kung mayroon ka nito.

Oo. Gumagana ang parehong paraan para sa mga apartment, opisina, tindahan, bodega at gusaling may halo-halong gamit. Sa mga komersiyal na kontrata ng upa, tingnan kung aling mga gastos ang binabayaran ng umuupa at alin ang sa may-ari, at ang gastos lamang ng may-ari ang ilagay bilang gastos sa operasyon.

Ipinapakita ng mga presyo kung paano tinitingnan ng mga mamimili ang panganib at paglago. Sa mga sikat na lungsod, tinatanggap ng mga mamimili ang mas mababang balik sa kita dahil inaasahan nilang tataas ang upa at halaga at mananatiling mababa ang bakante, kaya mas mababa ang cap rate. Sa mas maliliit o hindi gaanong matatag na merkado, mas malaking kita ang hinihingi ng mga mamimili kapalit ng mas mataas na panganib, kaya mas mataas ang cap rate.

Ang cap rate ay larawan lamang ng isang taon. Hindi nito ipinapakita ang paglago ng upa sa hinaharap, pagbabago ng halaga, paparating na malalaking pagkukumpuni, o epekto ng utang. Kasintumpak lamang din ito ng mga numerong inilalagay mo. Gamitin ito bilang mabilis na unang pagsala, at magsagawa ng buong pagsusuri ng cash flow bago ka mamuhunan.

Ang gross rent multiplier ay ang presyo ng isang ari-arian na hinati sa kabuuang taunang kita nito bago ibawas ang bakante at mga gastos. Ang ari-ariang nagkakahalaga ng 250,000 na kumikita ng 25,200 bawat taon ay may GRM na 9.92. Mabilis itong kuwentahin, pero dahil hindi nito pinapansin ang mga gastos at bakante, mas hindi ito maaasahan kaysa sa cap rate sa paghahambing ng mga ari-arian.

Ang cash-on-cash return ay ang taunang cash flow pagkatapos ng mga hulog sa utang na hinati sa perang ipinuhunan mo. Kinakalkula ng calculator ang utang mula sa presyo at sa iyong down payment, kinakalkula ang buwanang hulog batay sa antas ng interes at terminong inilagay mo, ibinabawas ang labindalawang hulog sa NOI at hinahati ang resulta sa down payment kasama ang closing costs.

Ang debt service coverage ratio (DSCR) ay ang NOI na hinati sa taunang hulog sa utang. Ang DSCR na 1.00 ay nangangahulugang sakto lamang na natatakpan ng kita ang utang; kapag mas mababa sa 1.00, kailangang magdagdag ng pera ang may-ari bawat taon. Kadalasang humihingi ang mga nagpapautang ng humigit-kumulang 1.20 hanggang 1.25 o higit pa para sa ari-ariang pampamumuhunan, pero nag-iiba ang mga kahilingan depende sa nagpapautang, bansa at uri ng ari-arian.

Hatiin ang NOI sa target na cap rate. Halimbawa, ang NOI na 16,140 sa target na cap rate na 6% ay nagbibigay ng halagang 269,000. Ginagawa ito para sa iyo ng baligtad na kalkulasyon sa calculator, at maaari nitong kunin ang NOI nang direkta mula sa iyong pangunahing kalkulasyon.

Gamitin ang tumutugma sa iyong mga talaan. Kino-convert ng switch na Buwanan/Taunan sa itaas ng mga field ng gastos ang mga halagang nailagay mo na, at laging ipinapakita ang mga resulta bawat taon.

Puwede ang anumang pera, basta’t iisang pera ang gamit ng lahat ng halaga. Binabago lamang ng menu ng pera kung paano ipinapakita ang mga halaga; hindi nito kino-convert ang mga halaga o binabago ang cap rate.

Hindi. Lahat ng kalkulasyon ay ginagawa sa iyong browser, at hindi ipinapadala sa server ang mga inilalagay mo. Ang tanging tinatandaan ng site ay ang napili mong pera at panahon ng gastos, sa lokal na storage ng iyong browser.

Oo. Inilalagay ng “Kopyahin ang link” ang lahat ng iyong inilagay sa address ng pahina. Makikita ng sinumang magbubukas ng link na iyon ang parehong kalkulasyon, kaya maaari mo itong i-bookmark o ipadala sa iba — pero tandaang makikita ng sinumang may link ang mga numero.

Kapag tumaas ang interes, mas mahal ang mangutang at mas malaki ang ibinabalik ng mas ligtas na pamumuhunan, kaya karaniwang mas mataas na balik sa kita ang inaasahan ng mga mamimili mula sa ari-arian: karaniwang tumataas ang cap rate at bumababa ang halaga. Kapag bumaba ang interes, kabaligtaran ang karaniwang nangyayari. Kadalasang unti-unti ang epekto at nag-iiba ito sa bawat merkado.

Hindi eksakto. Ang gross rental yield ay karaniwang taunang upa na hinati sa presyo, nang walang ibinabawas na gastos. Ibinabawas naman ng net yield ang mga gastos at malapit ito sa cap rate, pero nag-iiba ang mga kahulugan sa bawat bansa, kaya tingnan kung aling mga gastos ang kasama sa binanggit na yield.