Paano kalkulahin ang netong kita mula sa operasyon (NOI)
Na-update: Oktubre 12, 2026
Ang netong kita mula sa operasyon, o NOI, ay ang kinikita ng isang ari-arian mula sa operasyon nito sa loob ng isang taon pagkatapos bayaran ang gastos sa pagpapatakbo nito, pero bago ang mga hulog sa utang at buwis sa kita. Ito ang nasa simula ng halos bawat pagsusuri ng ari-arian: ang cap rate, ang debt service coverage ratio at ang mga tantiya ng halaga ng mga appraiser ay pawang nagsisimula rito.
Mas mahalaga ang tamang mga input kaysa sa pagkabisado ng pormula. Tinatalakay ng gabay na ito ang bawat hakbang, nagpapakita ng kumpletong halimbawa at naglilista ng mga pagkakamaling kadalasang bumabaluktot sa resulta.
Saan ginagamit ang NOI
Hinahati ng mga mamumuhunan ang NOI sa presyo para makuha ang cap rate, hinahati ito ng mga nagpapautang sa taunang hulog sa utang para makuha ang debt service coverage ratio, at hinahati ito ng mga appraiser sa cap rate ng merkado para tantiyahin ang halaga. Dahil minamana ng bawat isa sa mga numerong ito ang anumang mali sa NOI, ang pagpapalaki rito nang ilang porsiyento lamang ay maaaring magpamukhang mas mura, mas ligtas o mas mahalaga ang ari-arian kaysa sa totoo.
Ang pormula ng NOI
NOI = epektibong kabuuang kita − mga gastos sa operasyon
Ang epektibong kabuuang kita ay ang kitang makatotohanang masisingil ng ari-arian: ang nakatakdang upa at iba pang kita, bawas ang laan para sa bakante at hindi nabayarang upa. Ang mga gastos sa operasyon ay ang mga regular na gastos para mapanatiling tumatakbo at napapaupahan ang ari-arian.
Hakbang 1: Magsimula sa kabuuang potensiyal na upa
Ilista ang bawat unit at ang upang kikitain nito kung napaupahan ito sa buong taon ayon sa kasalukuyang upa sa kontrata o sa merkado, saka pagsamahin ang mga ito. Gamitin ang aktuwal na listahan ng upa kung mayroon ka, at tiyaking makatotohanan ang upa para sa lugar; bihirang tumagal ang upang mas mataas nang malaki kaysa sa lokal na merkado.
Hakbang 2: Idagdag ang iba pang kita
Maraming ari-arian ang kumikita bukod sa upa: paradahan, imbakan, washing machine, vending machine, multa sa huling bayad o mga gastos na sinisingil pabalik sa mga umuupa. Isama lamang ang kitang bumabalik taon-taon. Hindi kabilang sa NOI ang minsanang natanggap, gaya ng bayad mula sa insurance.
Hakbang 3: Ibawas ang bakante at hindi nabayarang upa
Walang ari-ariang laging may umuupa at laging bayad sa bawat araw ng taon. May mga unit na nababakante sa pagitan ng mga umuupa, at may mga umuupang nahuhuli o hindi talaga nagbabayad. Magbawas ng porsiyento ng kabuuang kita para dito, batay sa sariling kasaysayan ng ari-arian o sa lokal na datos ng bakante. Kung may alinlangan, mas mabuti ang maingat na numero kaysa sa masyadong optimistiko.
Ang natitira ay ang epektibong kabuuang kita (EGI).
Hakbang 4: Ibawas ang mga gastos sa operasyon
Ang mga gastos sa operasyon ay ang mga regular na gastos sa pagmamay-ari at pagpapatakbo ng ari-arian. Kabilang sa mga karaniwang item ang:
- Buwis sa ari-arian (amilyar)
- Insurance ng gusali
- Pamamahala ng ari-arian, ayon sa presyo sa merkado kahit ikaw mismo ang gumagawa nito
- Pagkukumpuni, pagpapanatili, paglilinis at paghahalaman
- Mga utility at bayarin sa serbisyo na binabayaran ng may-ari
- Pag-aanunsiyo, pagsusuri sa mga umuupa at bayad sa pagpapaupa
- Bayarin sa asosasyon ng mga may-ari
- Mga gastos sa accounting at legal na may kaugnayan sa ari-arian
Gumamit ng mga numero para sa buong taon. Kung buwanan ang iyong mga talaan, i-multiply sa labindalawa — o piliin ang buwanang paglalagay sa calculator at hayaan itong gumawa ng conversion.
Ano ang hindi dapat isama
May mga gastos na parang gastos ng ari-arian pero hindi kabilang sa NOI, dahil nakadepende ang mga ito sa may-ari sa halip na sa gusali, o dahil hindi bahagi ang mga ito ng normal na operasyon:
- Mga hulog sa mortgage, interes man o prinsipal
- Depreciation at amortization, na mga tala sa accounting at hindi aktuwal na gastos na pera
- Buwis sa kita sa tubo ng may-ari
- Capital expenditure gaya ng bagong bubong, bagong mga bintana o buong renobasyon
- Mga personal na gastos ng may-ari, gaya ng pagbiyahe para tumingin ng ibang ari-arian
Totoong gastos ang malalaking pagpapalit, kaya maraming mamumuhunan ang nagtatabi ng taunang reserba para sa mga ito. Kung gagawin mo ito, ipakita ito bilang hiwalay na linya at manatiling pare-pareho: paghambingin ang mga ari-arian nang lahat ay may reserba o lahat ay wala.
Halimbawang kalkulasyon
Isang maliit na paupahang bahay ang binili sa halagang 250,000. Pinauupahan ito sa 2,100 bawat buwan, naglalaan ang may-ari ng 5% para sa bakante at hindi nabayarang upa, at nakalista sa ibaba ang taunang gastos sa pagpapatakbo.
| Item | Halaga bawat taon |
|---|---|
| Buwis sa ari-arian (amilyar) | 2,600 |
| Pamamahala ng ari-arian | 1,700 |
| Insurance | 1,100 |
| Pagpapaupa at pag-aanunsiyo | 300 |
| Bayarin sa asosasyon o serbisyo | 0 |
| Mga utility na binabayaran ng may-ari | 600 |
| Pagkukumpuni at pagpapanatili | 1,500 |
| Taunang gastos sa operasyon | 7,800 |
| Kabuuang taunang kita | 25,200 |
|---|---|
| Kawalan dahil sa bakante | 1,260 |
| Epektibong kabuuang kita | 23,940 |
| Taunang gastos sa operasyon | 7,800 |
| Netong kita mula sa operasyon (NOI) | 16,140 |
| Cap rate | 6.46% |
| Ratio ng gastos | 32.58% |
Sa NOI na 16,140 at presyong 250,000, ang cap rate ay 6.46%.
Hindi cash flow ang NOI
Ipinapakita ng NOI ang kinikita ng ari-arian. Ipinapakita naman ng cash flow ang natitira sa may-ari pagkatapos bayaran ang utang. Kung binili ang bahay sa itaas gamit ang mortgage, ibabawas sa NOI ang taunang hulog sa utang para makuha ang cash flow. Kaya maaaring magkapareho ang NOI ng dalawang may-ari ng iisang ari-arian pero magkaibang-magkaiba ang kanilang cash flow, dahil magkaiba ang halagang inutang nila at magkaiba ang mga kondisyon.
Kaya unang ipinapakita ng aming calculator ang NOI at ang cap rate at, sa hiwalay na seksiyon, ang cash flow, cash-on-cash return at debt service coverage ratio kapag inilagay mo ang mga detalye ng utang.
Mga karaniwang pagkakamali
- Pagbilang ng upang hindi masisingil. Gumamit ng makatotohanang upa at laging maglaan para sa bakante.
- Pagkopya ng mga gastos noong nakaraang taon nang hindi sinusuri. Maaaring tumaas nang malaki ang buwis sa ari-arian at ang premium ng insurance pagkatapos ng bentahan o ng muling pagtatasa.
- Hindi pagsama sa pamamahala. May halaga ang sarili mong oras, at isasama ito sa presyo ng sinumang magiging mamimili.
- Paghahalo ng buwanan at taunang numero. Ilagay ang bawat linya sa iisang batayan bago pagsamahin.
- Pagkalito sa malalaking proyekto at sa pagkukumpuni. Gastos sa operasyon ang karaniwang pagkukumpuni; hindi ang pagpapalit ng buong sistema ng gusali.