پرسش و پاسخ درباره نرخ سرمایه‌ای

نرخ سرمایه‌ای (Cap Rate) برابر است با درآمد خالص عملیاتی یک‌ساله ملک تقسیم بر قیمت یا ارزش آن. این نرخ بازده سالانه‌ای را نشان می‌دهد که ملک در صورت خرید کامل و نقدی به دست می‌آورد. ملکی که 200,000 قیمت دارد و 12,000 درآمد خالص عملیاتی ایجاد می‌کند، نرخ سرمایه‌ای 6% دارد.

به بازار و نوع ملک بستگی دارد. در بسیاری از بازارها، املاک مسکونی اجاره‌ای با نرخی تقریباً بین 4% تا 10% معامله می‌شوند. نرخ پایین‌تر معمولاً به معنای ملکی گران‌تر و کم‌ریسک‌تر در موقعیتی قوی است؛ نرخ بالاتر یعنی درآمد بیشتر نسبت به قیمت، اما اغلب با ریسک بیشتر. ملک را با املاک مشابه در نزدیکی آن مقایسه کنید، نه با یک عدد ثابت.

نرخ سرمایه‌ای تأمین مالی را نادیده می‌گیرد: ملک را چنان در نظر می‌گیرد که گویی نقدی خریده شده است. بازده نقدی (cash-on-cash) جریان نقدی سالانه شما پس از پرداخت اقساط وام را بر پول نقدی که واقعاً گذاشته‌اید تقسیم می‌کند. ROI معمولاً فراتر می‌رود و افزایش ارزش، بازپرداخت اصل وام و هزینه‌های فروش را هم در بر می‌گیرد. از نرخ سرمایه‌ای برای مقایسه املاک، و از دو شاخص دیگر برای سنجش یک معامله مشخص استفاده کنید.

دو خریدار ممکن است یک ساختمان را به شیوه‌های بسیار متفاوتی تأمین مالی کنند. کنار گذاشتن وام، نرخ سرمایه‌ای را به معیاری در سطح خودِ ملک تبدیل می‌کند تا بتوانید ساختمان‌ها را منصفانه مقایسه کنید، صرف‌نظر از اینکه هر خریدار چگونه هزینه آن را می‌پردازد.

بله، در بیشتر موارد. کمتر ملکی هر روزِ سال اجاره داده می‌شود و برخی مستأجران دیر یا اصلاً پرداخت نمی‌کنند. فرض رایج برای خالی‌ماندن و اجاره‌های وصول‌نشده بین 3% تا 10% است؛ اگر سابقه واقعی ملک یا داده‌های بازار محلی را دارید، از آن‌ها استفاده کنید.

بله. همین روش برای آپارتمان‌ها، دفاتر اداری، مغازه‌ها، انبارها و ساختمان‌های چندمنظوره کاربرد دارد. در اجاره‌های تجاری بررسی کنید کدام هزینه‌ها با مستأجر و کدام با مالک است، و فقط هزینه‌های مالک را به‌عنوان هزینه عملیاتی وارد کنید.

قیمت‌ها نشان می‌دهند خریداران ریسک و رشد را چگونه می‌بینند. در شهرهای پرطرفدار، خریداران بازده درآمدی کمتری را می‌پذیرند، چون انتظار دارند اجاره‌ها و ارزش‌ها بالا برود و خالی‌ماندن کم بماند؛ بنابراین نرخ سرمایه‌ای پایین‌تر است. در بازارهای کوچک‌تر یا کم‌ثبات‌تر، خریداران در ازای ریسک بیشتر درآمد بیشتری می‌خواهند؛ بنابراین نرخ سرمایه‌ای بالاتر است.

نرخ سرمایه‌ای تصویری از یک سال است. رشد آینده اجاره، تغییر ارزش، تعمیرات بزرگ پیش رو یا اثر وام را نشان نمی‌دهد. همچنین دقت آن به اندازه دقت اعدادی است که وارد می‌کنید. از آن برای غربال سریع اولیه استفاده کنید و پیش از سرمایه‌گذاری، یک تحلیل کامل جریان نقدی انجام دهید.

ضریب اجاره ناخالص برابر است با قیمت ملک تقسیم بر درآمد ناخالص سالانه آن پیش از کسر خالی‌ماندن و هزینه‌ها. ملکی با قیمت 250,000 که سالانه 25,200 درآمد دارد، GRM برابر با 9.92 دارد. محاسبه آن سریع است، اما چون هزینه‌ها و خالی‌ماندن را نادیده می‌گیرد، برای مقایسه املاک کمتر از نرخ سرمایه‌ای قابل اعتماد است.

بازده نقدی (cash-on-cash) برابر است با جریان نقدی سالانه پس از پرداخت اقساط وام تقسیم بر پول نقدی که سرمایه‌گذاری می‌کنید. ماشین‌حساب مبلغ وام را از روی قیمت و پیش‌پرداخت شما به دست می‌آورد، قسط ماهانه را برای نرخ بهره و مدتی که وارد می‌کنید محاسبه می‌کند، دوازده قسط را از NOI کم می‌کند و نتیجه را بر مجموع پیش‌پرداخت و هزینه‌های نقل و انتقال تقسیم می‌کند.

نسبت پوشش خدمات بدهی (DSCR) برابر است با NOI تقسیم بر اقساط سالانه وام. DSCR برابر با 1.00 یعنی درآمد به‌زحمت وام را پوشش می‌دهد؛ کمتر از 1.00، مالک باید هر سال از جیب خود پول بگذارد. وام‌دهندگان برای املاک سرمایه‌گذاری اغلب حدود 1.20 تا 1.25 یا بیشتر می‌خواهند، اما الزامات بسته به وام‌دهنده، کشور و نوع ملک متفاوت است.

NOI را بر نرخ سرمایه‌ای هدف تقسیم کنید. برای مثال، 16,140 NOI با نرخ سرمایه‌ای هدف 6% ارزشی برابر با 269,000 به دست می‌دهد. محاسبه معکوس در ماشین‌حساب این کار را برای شما انجام می‌دهد و می‌تواند NOI را مستقیماً از محاسبه اصلی شما بردارد.

هر کدام را که با سوابق شما مطابقت دارد به کار ببرید. کلید ماهانه/سالانه بالای فیلدهای هزینه مبالغی را که قبلاً وارد کرده‌اید تبدیل می‌کند و نتایج همیشه به‌صورت سالانه نمایش داده می‌شوند.

هر واحد پولی قابل استفاده است، به شرط آنکه همه مبالغ به همان یک واحد باشند. منوی واحد پول فقط نحوه نمایش مبالغ را تغییر می‌دهد؛ مقادیر را تبدیل نمی‌کند و نرخ سرمایه‌ای را تغییر نمی‌دهد.

خیر. همه محاسبات در مرورگر شما انجام می‌شود و ورودی‌های شما به هیچ سروری فرستاده نمی‌شوند. سایت فقط واحد پول انتخابی و دوره هزینه‌های شما را در حافظه محلی مرورگرتان به خاطر می‌سپارد.

بله. «کپی پیوند» همه ورودی‌های شما را در نشانی صفحه قرار می‌دهد. هر کسی که آن پیوند را باز کند همان محاسبه را می‌بیند، بنابراین می‌توانید آن را نشانک‌گذاری کنید یا برای کسی بفرستید — اما به خاطر داشته باشید که هر کسی پیوند را داشته باشد می‌تواند اعداد را ببیند.

وقتی نرخ‌های بهره بالا می‌رود، وام گرفتن گران‌تر می‌شود و سرمایه‌گذاری‌های امن‌تر بازده بیشتری می‌دهند، بنابراین خریداران معمولاً از ملک بازده درآمدی بالاتری انتظار دارند: نرخ‌های سرمایه‌ای معمولاً بالا می‌روند و ارزش‌ها پایین می‌آیند. وقتی نرخ‌ها کاهش می‌یابد، معمولاً عکس این اتفاق می‌افتد. این اثر اغلب تدریجی است و از بازاری به بازار دیگر فرق می‌کند.

نه دقیقاً. بازده ناخالص اجاره معمولاً اجاره سالانه تقسیم بر قیمت است، بدون کسر هیچ هزینه‌ای. بازده خالص هزینه‌ها را کسر می‌کند و به نرخ سرمایه‌ای نزدیک می‌شود، اما تعریف‌ها در کشورهای مختلف متفاوت است، پس بررسی کنید که بازده اعلام‌شده کدام هزینه‌ها را در بر می‌گیرد.