نحوه محاسبه درآمد خالص عملیاتی (NOI)
به‌روزرسانی: 20 مهر 1405
درآمد خالص عملیاتی یا NOI مبلغی است که یک ملک در یک سال از عملیات خود، پس از پرداخت هزینه‌های اداره آن اما پیش از اقساط وام و مالیات بر درآمد، به دست می‌آورد. این رقم در صدر تقریباً هر تحلیل ملکی قرار دارد: نرخ سرمایه‌ای، نسبت پوشش خدمات بدهی و برآوردهای ارزش ارزیابان همه از آن آغاز می‌شوند.
درست وارد کردن ورودی‌ها از دانستن فرمول مهم‌تر است. این راهنما هر گام را بررسی می‌کند، یک مثال کامل نشان می‌دهد و اشتباه‌هایی را فهرست می‌کند که بیش از همه نتیجه را مخدوش می‌کنند.
NOI کجا به کار می‌رود
سرمایه‌گذاران NOI را بر قیمت تقسیم می‌کنند تا نرخ سرمایه‌ای به دست آید، وام‌دهندگان آن را بر اقساط سالانه وام تقسیم می‌کنند تا نسبت پوشش خدمات بدهی به دست آید، و ارزیابان آن را بر نرخ سرمایه‌ای بازار تقسیم می‌کنند تا ارزش را برآورد کنند. چون هر یک از این ارقام هر خطایی در NOI را به ارث می‌برد، بیش‌برآورد آن حتی به اندازه چند درصد می‌تواند ملک را به‌طور محسوسی ارزان‌تر، امن‌تر یا باارزش‌تر از واقعیت نشان دهد.
فرمول NOI
NOI = درآمد ناخالص مؤثر − هزینه‌های عملیاتی
درآمد ناخالص مؤثر درآمدی است که ملک به‌طور واقع‌بینانه می‌تواند وصول کند: اجاره برنامه‌ریزی‌شده به‌علاوه سایر درآمدها، منهای سهمی برای خالی‌ماندن و اجاره‌های پرداخت‌نشده. هزینه‌های عملیاتی هزینه‌های تکرارشونده‌ای هستند که برای فعال و اجاره‌داده‌شده نگه داشتن ملک لازم‌اند.
گام 1: با اجاره ناخالص بالقوه شروع کنید
همه واحدها و اجاره‌ای را که هر یک در صورت اجاره‌داده‌شدن در کل سال با اجاره قراردادی یا اجاره روز بازار به دست می‌آورد فهرست کنید، سپس آن‌ها را جمع بزنید. در صورت داشتن فهرست واقعی اجاره‌ها از آن استفاده کنید و بررسی کنید که اجاره‌ها برای آن منطقه واقع‌بینانه باشند؛ اجاره‌ای که بسیار بالاتر از بازار محلی است به‌ندرت دوام می‌آورد.
گام 2: سایر درآمدها را اضافه کنید
بسیاری از املاک علاوه بر اجاره درآمدهای دیگری هم دارند: جای پارک، انباری، ماشین‌های لباسشویی، دستگاه‌های فروش خودکار، جریمه‌های تأخیر یا هزینه‌هایی که از مستأجران بازپس گرفته می‌شود. فقط درآمدی را لحاظ کنید که هر سال تکرار می‌شود. دریافتی یک‌باره، مانند غرامت بیمه، جایی در NOI ندارد.
گام 3: خالی‌ماندن و زیان اعتباری را کسر کنید
هیچ ملکی در همه روزهای سال به‌طور کامل اجاره داده نشده و به‌طور کامل پرداخت نمی‌شود. واحدها میان دو مستأجر خالی می‌مانند و برخی مستأجران دیر یا اصلاً پرداخت نمی‌کنند. برای این منظور درصدی از درآمد ناخالص را، بر پایه سابقه خودِ ملک یا داده‌های محلی خالی‌ماندن، کسر کنید. در صورت تردید، یک رقم محتاطانه بهتر از رقمی خوش‌بینانه است.
آنچه باقی می‌ماند درآمد ناخالص مؤثر (EGI) است.
گام 4: هزینه‌های عملیاتی را کسر کنید
هزینه‌های عملیاتی هزینه‌های منظم مالکیت و اداره ملک هستند. اقلام معمول عبارت‌اند از:
- مالیات املاک
- بیمه ساختمان
- مدیریت ملک، به نرخ بازار حتی اگر کار را خودتان انجام می‌دهید
- تعمیرات، نگهداری، نظافت و باغبانی
- قبوض و هزینه‌های خدماتی که مالک می‌پردازد
- تبلیغات، بررسی صلاحیت مستأجر و کارمزد اجاره‌دادن
- شارژ و هزینه‌های انجمن مالکان
- هزینه‌های حسابداری و حقوقی مربوط به ملک
از ارقام یک سال کامل استفاده کنید. اگر سوابق شما ماهانه است، آن‌ها را در دوازده ضرب کنید — یا در ماشین‌حساب ورود ماهانه را انتخاب کنید تا تبدیل را خودش انجام دهد.
چه چیزهایی را باید کنار گذاشت
برخی هزینه‌ها به نظر هزینه ملک می‌آیند اما جایی در NOI ندارند، چون به مالک بستگی دارند نه به ساختمان، یا چون بخشی از عملیات عادی نیستند:
- اقساط وام مسکن، چه سود و چه اصل
- استهلاک دارایی‌های مشهود و نامشهود، که ثبت‌های حسابداری‌اند نه هزینه‌های نقدی
- مالیات بر درآمد سود مالک
- هزینه‌های سرمایه‌ای مانند سقف جدید، پنجره‌های جدید یا نوسازی کامل
- هزینه‌های شخصی مالک، مانند سفر برای دیدن املاک دیگر
جایگزینی‌های عمده هزینه‌های واقعی‌اند، بنابراین بسیاری از سرمایه‌گذاران هر سال اندوخته‌ای برای آن‌ها کنار می‌گذارند. اگر چنین می‌کنید، آن را در ردیفی جداگانه نشان دهید و یکنواخت عمل کنید: املاک را یا همه با اندوخته یا همه بدون اندوخته مقایسه کنید.
یک مثال کامل
یک خانه اجاره‌ای کوچک به قیمت 250,000 خریداری می‌شود. اجاره ماهانه آن 2,100 است، مالک 5% را برای خالی‌ماندن و زیان اعتباری کنار می‌گذارد و هزینه‌های جاری سالانه در ادامه آمده است.
| قلم | مبلغ سالانه |
|---|---|
| مالیات املاک | 2,600 |
| مدیریت ملک | 1,700 |
| بیمه | 1,100 |
| اجاره‌دادن و تبلیغات | 300 |
| شارژ ساختمان یا هزینه‌های خدمات | 0 |
| قبوض و خدمات شهری به عهده مالک | 600 |
| تعمیرات و نگهداری | 1,500 |
| هزینه‌های عملیاتی سالانه | 7,800 |
| درآمد ناخالص سالانه | 25,200 |
|---|---|
| زیان ناشی از خالی‌ماندن | 1,260 |
| درآمد ناخالص مؤثر | 23,940 |
| هزینه‌های عملیاتی سالانه | 7,800 |
| درآمد خالص عملیاتی (NOI) | 16,140 |
| نرخ سرمایه‌ای | 6.46% |
| نسبت هزینه | 32.58% |
با 16,140 NOI و قیمت 250,000، نرخ سرمایه‌ای 6.46% است.
NOI همان جریان نقدی نیست
NOI نشان می‌دهد ملک چه درآمدی دارد. جریان نقدی نشان می‌دهد مالک پس از پرداخت وام چه چیزی برایش باقی می‌ماند. اگر خانه بالا با وام مسکن خریداری شود، اقساط سالانه وام از NOI کسر می‌شود تا جریان نقدی به دست آید. بنابراین دو مالکِ یک ملک می‌توانند NOI یکسان اما جریان‌های نقدی بسیار متفاوتی داشته باشند، چون مبالغ متفاوتی را با شرایط متفاوت وام گرفته‌اند.
به همین دلیل ماشین‌حساب ما ابتدا NOI و نرخ سرمایه‌ای را نشان می‌دهد و پس از افزودن جزئیات وام، در بخشی جداگانه جریان نقدی، بازده نقدی و نسبت پوشش خدمات بدهی را نمایش می‌دهد.
اشتباه‌های رایج
- حساب کردن اجاره‌ای که وصول نخواهد شد. از اجاره‌های واقع‌بینانه استفاده کنید و همیشه خالی‌ماندن را لحاظ کنید.
- کپی کردن هزینه‌های سال گذشته بدون بررسی آن‌ها. مالیات املاک و حق بیمه ممکن است پس از فروش یا ارزیابی مجدد به‌شدت افزایش یابد.
- نادیده گرفتن مدیریت. وقت خودتان هم هزینه دارد و هر خریدار آینده آن را در قیمت لحاظ خواهد کرد.
- درهم آمیختن ارقام ماهانه و سالانه. پیش از جمع زدن، همه ردیف‌ها را بر یک مبنا قرار دهید.
- اشتباه گرفتن پروژه‌های سرمایه‌ای با تعمیرات. تعمیرات روزمره جزو هزینه‌های عملیاتی‌اند؛ تعویض کامل یکی از سیستم‌های ساختمان چنین نیست.