Cómo calcular el ingreso operativo neto (NOI)

Actualizado: 12 de octubre de 2026

El ingreso operativo neto, o NOI, es lo que un inmueble gana con su explotación en un año después de pagar los costes de mantenerlo en funcionamiento, pero antes de las cuotas del préstamo y del impuesto sobre la renta. Ocupa el primer lugar en casi cualquier análisis inmobiliario: la tasa de capitalización, el ratio de cobertura del servicio de la deuda y las estimaciones de valor de los tasadores parten de él.

Acertar con los datos de entrada importa más que conocer la fórmula. Esta guía repasa cada paso, muestra un ejemplo completo y enumera los errores que con más frecuencia distorsionan el resultado.

Dónde se usa el NOI

Los inversores dividen el NOI entre el precio para obtener la tasa de capitalización, los prestamistas lo dividen entre las cuotas anuales del préstamo para obtener el ratio de cobertura del servicio de la deuda, y los tasadores lo dividen entre una tasa de capitalización de mercado para estimar el valor. Como cada una de estas cifras hereda cualquier error del NOI, sobrestimarlo apenas en un pequeño porcentaje puede hacer que un inmueble parezca notablemente más barato, más seguro o más valioso de lo que realmente es.

La fórmula del NOI

NOI = ingresos brutos efectivos − gastos operativos

Los ingresos brutos efectivos son los ingresos que el inmueble puede cobrar de forma realista: el alquiler previsto más otros ingresos, menos una reserva para la desocupación y los alquileres impagados. Los gastos operativos son los costes recurrentes de mantener el inmueble en funcionamiento y alquilado.

Paso 1: Parte del alquiler bruto potencial

Enumera todas las unidades y el alquiler que generaría cada una si estuviera alquilada todo el año a su renta contractual o de mercado actual, y súmalos. Usa la relación real de alquileres si la tienes, y comprueba que los alquileres sean realistas para la zona; un alquiler muy por encima del mercado local rara vez se mantiene.

Paso 2: Suma otros ingresos

Muchos inmuebles ganan dinero además del alquiler: plazas de aparcamiento, trasteros, lavadoras, máquinas expendedoras, recargos por demora o costes repercutidos a los inquilinos. Incluye solo los ingresos que se repiten cada año. Un cobro puntual, como una indemnización del seguro, no forma parte del NOI.

Paso 3: Resta la desocupación y los impagos

Ningún inmueble está totalmente alquilado y totalmente pagado todos los días del año. Las unidades quedan vacías entre un inquilino y otro, y algunos inquilinos pagan tarde o no pagan. Resta un porcentaje de los ingresos brutos para tenerlo en cuenta, basado en el historial del propio inmueble o en datos locales de desocupación. En caso de duda, es mejor una cifra prudente que una optimista.

Lo que queda son los ingresos brutos efectivos (EGI).

Paso 4: Resta los gastos operativos

Los gastos operativos son los costes periódicos de poseer y explotar el inmueble. Algunas partidas habituales son:

• Impuestos sobre la propiedad
• Seguro del edificio
• Administración del inmueble, a precio de mercado aunque hagas el trabajo tú mismo
• Reparaciones, mantenimiento, limpieza y jardinería
• Suministros y gastos de servicios pagados por el propietario
• Publicidad, selección de inquilinos y comisiones de arrendamiento
• Cuotas de la comunidad de propietarios
• Costes contables y jurídicos relacionados con el inmueble

Usa cifras de un año completo. Si tus registros son mensuales, multiplícalos por doce, o elige la introducción mensual en la calculadora y deja que haga la conversión.

Qué dejar fuera

Algunos costes parecen propios del inmueble, pero no forman parte del NOI, porque dependen del propietario y no del edificio, o porque no forman parte de la explotación normal:

• Las cuotas de la hipoteca, tanto los intereses como el capital
• La depreciación y la amortización, que son asientos contables y no salidas de dinero
• El impuesto sobre la renta que grava el beneficio del propietario
• Las inversiones de capital, como un tejado nuevo, ventanas nuevas o una reforma integral
• Los gastos personales del propietario, como los viajes para visitar otros inmuebles

Las grandes sustituciones son costes reales, por lo que muchos inversores apartan cada año una reserva para ellas. Si lo haces, muéstrala como una partida aparte y sé coherente: compara los inmuebles o todos con reserva o todos sin ella.

Un ejemplo práctico

Se compra una pequeña casa de alquiler por 250.000. Se alquila por 2100 al mes, el propietario reserva el 5 % para la desocupación y los impagos, y los costes anuales de funcionamiento se detallan a continuación.

Con un NOI de 16.140 y un precio de 250.000, la tasa de capitalización es del 6,46 %.

El NOI no es flujo de caja

El NOI muestra lo que gana el inmueble. El flujo de caja muestra lo que le queda al propietario después de pagar el préstamo. Si la casa anterior se compra con una hipoteca, las cuotas anuales del préstamo se restan del NOI para llegar al flujo de caja. Por eso, dos propietarios del mismo inmueble pueden tener el mismo NOI pero flujos de caja muy distintos, porque pidieron prestadas cantidades diferentes en condiciones diferentes.

Por eso nuestra calculadora muestra primero el NOI y la tasa de capitalización y, en una sección aparte, el flujo de caja, la rentabilidad sobre el efectivo y el ratio de cobertura del servicio de la deuda cuando añades los datos del préstamo.

Errores habituales

• Contar alquileres que no se van a cobrar. Usa alquileres realistas y ten siempre en cuenta la desocupación.
• Copiar los gastos del año anterior sin comprobarlos. Los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro pueden subir bruscamente tras una venta o una revalorización catastral.
• Olvidar la administración. Tu propio tiempo tiene un coste, y cualquier futuro comprador lo tendrá en cuenta en el precio.
• Mezclar cifras mensuales y anuales. Pon todas las partidas en la misma base antes de sumarlas.
• Confundir las inversiones de capital con las reparaciones. Las reparaciones ordinarias son gastos operativos; sustituir por completo una instalación del edificio no lo es.

Calcula el NOI y la tasa de capitalización con la calculadora

¿Qué es la tasa de capitalización?