Preguntas y respuestas sobre la tasa de capitalización

La tasa de capitalización (cap rate) es el ingreso operativo neto de un inmueble durante un año dividido entre su precio o valor. Muestra la rentabilidad anual que obtendría el inmueble si lo compraras íntegramente al contado. Un inmueble que cuesta 200.000 y genera 12.000 de ingreso operativo neto tiene una tasa de capitalización del 6%.

Depende del mercado y del tipo de inmueble. En muchos mercados, las viviendas en alquiler se negocian con tasas de aproximadamente del 4% al 10%. Una tasa más baja suele indicar un inmueble más caro y de menor riesgo en una buena ubicación; una más alta indica más ingresos para el precio, pero a menudo también más riesgo. Compara el inmueble con otros similares cercanos y no con una cifra fija.

La tasa de capitalización no tiene en cuenta la financiación: trata el inmueble como si se hubiera comprado al contado. La rentabilidad sobre el efectivo (cash-on-cash) divide tu flujo de caja anual después de pagar el préstamo entre el dinero que realmente aportaste. El ROI suele ir más allá e incluye la revalorización, la amortización del préstamo y los costes de venta. Usa la tasa de capitalización para comparar inmuebles, y los otros dos indicadores para valorar una operación concreta.

Dos compradores pueden financiar el mismo edificio de formas muy distintas. Al dejar fuera el préstamo, la tasa de capitalización se convierte en una medida del propio inmueble, de modo que puedes comparar edificios de forma justa sin importar cómo pague cada comprador.

Sí, en la mayoría de los casos. Pocos inmuebles están alquilados todos los días del año, y algunos inquilinos pagan tarde o no pagan. Una desocupación e impagos del 3% al 10% es una hipótesis habitual; usa el historial real del inmueble o datos del mercado local cuando los tengas.

Sí. El mismo método sirve para pisos, oficinas, locales comerciales, naves y edificios de uso mixto. En los arrendamientos comerciales, comprueba qué gastos paga el inquilino y cuáles el propietario, e introduce solo los del propietario como gastos operativos.

Los precios reflejan cómo perciben los compradores el riesgo y el crecimiento. En las ciudades más demandadas, los compradores aceptan una rentabilidad menor porque esperan que los alquileres y los valores suban y que la desocupación siga baja, por lo que las tasas de capitalización son más bajas. En mercados más pequeños o menos estables, los compradores exigen más ingresos a cambio de asumir más riesgo, por lo que las tasas de capitalización son más altas.

La tasa de capitalización es una instantánea de un solo año. No refleja el crecimiento futuro de los alquileres, los cambios de valor, las grandes reparaciones que se avecinan ni el efecto de un préstamo. Además, solo es tan precisa como las cifras que introduces. Úsala como un primer filtro rápido y, antes de invertir, haz un análisis completo de flujos de caja.

El multiplicador bruto de rentas es el precio de un inmueble dividido entre sus ingresos brutos anuales antes de la desocupación y los gastos. Un inmueble con un precio de 250.000 que genera 25.200 al año tiene un GRM de 9,92. Se calcula rápido, pero como ignora los costes y la desocupación, es menos fiable que la tasa de capitalización para comparar inmuebles.

La rentabilidad sobre el efectivo (cash-on-cash) es el flujo de caja anual después de pagar el préstamo dividido entre el efectivo que inviertes. La calculadora obtiene el importe del préstamo a partir del precio y de tu entrada, calcula la cuota mensual según el tipo de interés y el plazo que introduces, resta doce cuotas del NOI y divide el resultado entre la entrada más los gastos de compra.

El ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es el NOI dividido entre las cuotas anuales del préstamo. Un DSCR de 1,00 significa que los ingresos apenas cubren el préstamo; por debajo de 1,00, el propietario tiene que aportar dinero cada año. Los prestamistas suelen exigir alrededor de 1,20 a 1,25 o más para inmuebles de inversión, pero los requisitos varían según el prestamista, el país y el tipo de inmueble.

Divide el NOI entre la tasa de capitalización objetivo. Por ejemplo, un NOI de 16.140 con una tasa de capitalización objetivo del 6% da un valor de 269.000. El cálculo inverso de la calculadora lo hace por ti y puede tomar el NOI directamente de tu cálculo principal.

Usa la opción que coincida con tus registros. El selector Mensual/Anual situado sobre los campos de gastos convierte los importes que ya has introducido, y los resultados siempre se muestran por año.

Sirve cualquier moneda, siempre que todos los importes estén en la misma. El menú de moneda solo cambia cómo se muestran los importes; no convierte los valores ni modifica la tasa de capitalización.

No. Todos los cálculos se realizan en tu navegador, y tus datos no se envían a ningún servidor. El sitio solo recuerda la moneda y el periodo de gastos que has elegido, en el almacenamiento local de tu navegador.

Sí. «Copiar enlace» incluye todos tus datos en la dirección de la página. Cualquiera que abra ese enlace verá el mismo cálculo, así que puedes guardarlo en marcadores o enviárselo a alguien, pero ten en cuenta que cualquier persona con el enlace puede ver las cifras.

Cuando suben los tipos de interés, endeudarse cuesta más y las inversiones más seguras rinden más, así que los compradores suelen esperar una rentabilidad por ingresos más alta de los inmuebles: las tasas de capitalización tienden a subir y los valores a bajar. Cuando los tipos bajan, suele ocurrir lo contrario. El efecto suele ser gradual y varía de un mercado a otro.

No exactamente. La rentabilidad bruta del alquiler suele ser el alquiler anual dividido entre el precio, sin descontar ningún coste. La rentabilidad neta descuenta los costes y se acerca a la tasa de capitalización, pero las definiciones varían según el país, así que comprueba qué costes incluye la rentabilidad que te indican.