Cách tính thu nhập hoạt động ròng (NOI)

Cập nhật: 12 tháng 10, 2026

Thu nhập hoạt động ròng, hay NOI, là khoản bất động sản kiếm được từ hoạt động của nó trong một năm sau khi trả các chi phí vận hành, nhưng trước tiền trả nợ vay và thuế thu nhập. Nó nằm ở vị trí hàng đầu trong hầu hết mọi phân tích bất động sản: tỷ suất vốn hóa, hệ số khả năng trả nợ và các ước tính giá trị của chuyên gia thẩm định đều bắt đầu từ đó.

Nhập đúng các số liệu đầu vào quan trọng hơn việc thuộc công thức. Hướng dẫn này đi qua từng bước, trình bày một ví dụ hoàn chỉnh và liệt kê những sai lầm thường làm sai lệch kết quả nhất.

NOI được dùng ở đâu

Nhà đầu tư chia NOI cho giá để có tỷ suất vốn hóa, bên cho vay chia nó cho tiền trả nợ vay hằng năm để có hệ số khả năng trả nợ, còn chuyên gia thẩm định chia nó cho tỷ suất vốn hóa thị trường để ước tính giá trị. Vì mỗi con số này đều kế thừa mọi sai sót trong NOI, việc phóng đại NOI chỉ vài phần trăm cũng có thể khiến một bất động sản trông rẻ hơn, an toàn hơn hoặc có giá trị hơn đáng kể so với thực tế.

Công thức tính NOI

NOI = tổng thu nhập thực tế − chi phí vận hành

Tổng thu nhập thực tế là thu nhập mà bất động sản có thể thu được trên thực tế: tiền thuê theo hợp đồng cộng thu nhập khác, trừ đi khoản dự phòng cho tình trạng bỏ trống và tiền thuê không thu được. Chi phí vận hành là các chi phí định kỳ để duy trì hoạt động của bất động sản và giữ cho nó có người thuê.

Bước 1: Bắt đầu với tổng tiền thuê tiềm năng

Liệt kê từng căn và số tiền thuê mà căn đó sẽ thu được nếu được cho thuê cả năm theo giá hợp đồng hiện tại hoặc giá thị trường, rồi cộng lại. Hãy dùng bảng kê tiền thuê thực tế nếu bạn có, và kiểm tra xem mức tiền thuê có thực tế đối với khu vực hay không; tiền thuê cao hơn nhiều so với thị trường địa phương hiếm khi duy trì được lâu.

Bước 2: Cộng thu nhập khác

Nhiều bất động sản có nguồn thu ngoài tiền thuê: chỗ đỗ xe, kho chứa, máy giặt, máy bán hàng tự động, phí trả chậm hoặc các chi phí được tính lại cho người thuê. Chỉ tính những khoản thu nhập lặp lại hằng năm. Một khoản thu một lần, chẳng hạn tiền bồi thường bảo hiểm, không thuộc NOI.

Bước 3: Trừ tổn thất do trống và nợ khó đòi

Không có bất động sản nào được cho thuê kín và được trả đủ tiền vào mọi ngày trong năm. Các căn bị bỏ trống giữa hai lượt người thuê, và một số người thuê trả chậm hoặc không trả. Hãy trừ một tỷ lệ phần trăm của tổng thu nhập để dự phòng cho điều này, dựa trên lịch sử của chính bất động sản hoặc dữ liệu về tỷ lệ trống tại địa phương. Khi còn nghi ngờ, một con số thận trọng tốt hơn một con số lạc quan.

Phần còn lại là tổng thu nhập thực tế (EGI).

Bước 4: Trừ chi phí vận hành

Chi phí vận hành là các chi phí thường xuyên để sở hữu và vận hành bất động sản. Các khoản mục điển hình gồm:

• Thuế bất động sản
• Bảo hiểm tòa nhà
• Quản lý bất động sản, tính theo giá thị trường ngay cả khi bạn tự làm
• Sửa chữa, bảo trì, vệ sinh và chăm sóc vườn
• Tiện ích và phí dịch vụ do chủ sở hữu chi trả
• Quảng cáo, sàng lọc người thuê và phí cho thuê
• Phí ban quản trị hoặc hiệp hội chủ sở hữu
• Chi phí kế toán và pháp lý liên quan đến bất động sản

Hãy dùng số liệu cho cả năm. Nếu sổ sách của bạn ghi theo tháng, hãy nhân với mười hai — hoặc chọn nhập theo tháng trong máy tính và để công cụ tự quy đổi.

Những gì cần loại trừ

Một số chi phí có vẻ là chi phí của bất động sản nhưng không thuộc NOI, vì chúng phụ thuộc vào chủ sở hữu chứ không phải vào tòa nhà, hoặc vì chúng không thuộc hoạt động thông thường:

• Tiền trả nợ thế chấp, cả lãi lẫn gốc
• Khấu hao tài sản hữu hình và vô hình, vốn là bút toán kế toán chứ không phải chi phí bằng tiền mặt
• Thuế thu nhập trên lợi nhuận của chủ sở hữu
• Chi phí đầu tư vốn như thay mái mới, cửa sổ mới hoặc cải tạo toàn bộ
• Chi phí cá nhân của chủ sở hữu, chẳng hạn như đi lại để xem các bất động sản khác

Các đợt thay thế lớn là chi phí thực, nên nhiều nhà đầu tư trích lập một khoản dự phòng hằng năm cho chúng. Nếu bạn làm vậy, hãy thể hiện nó thành một dòng riêng và giữ sự nhất quán: so sánh các bất động sản hoặc tất cả đều có khoản dự phòng, hoặc tất cả đều không có.

Ví dụ minh họa

Một căn nhà nhỏ cho thuê được mua với giá 250.000. Tiền thuê là 2.100 mỗi tháng, chủ nhà dự phòng 5% cho tổn thất do trống và nợ khó đòi, và chi phí vận hành hằng năm được trình bày dưới đây.

Với 16.140 NOI và giá mua 250.000, tỷ suất vốn hóa là 6,46%.

NOI không phải là dòng tiền

NOI cho thấy bất động sản kiếm được bao nhiêu. Dòng tiền cho thấy chủ sở hữu giữ lại được bao nhiêu sau khi trả nợ vay. Nếu căn nhà ở trên được mua bằng khoản vay thế chấp, tiền trả nợ vay hằng năm sẽ được trừ khỏi NOI để ra dòng tiền. Vì vậy, hai chủ sở hữu của cùng một bất động sản có thể có cùng NOI nhưng dòng tiền rất khác nhau, vì họ vay số tiền khác nhau với điều kiện khác nhau.

Đó là lý do máy tính của chúng tôi hiển thị NOI và tỷ suất vốn hóa trước, rồi trong một phần riêng hiển thị dòng tiền, lợi nhuận trên vốn tiền mặt và hệ số khả năng trả nợ khi bạn thêm thông tin khoản vay.

Những sai lầm thường gặp

• Tính cả tiền thuê sẽ không thu được. Hãy dùng mức tiền thuê thực tế và luôn dự phòng cho tình trạng bỏ trống.
• Sao chép chi phí của năm trước mà không kiểm tra. Thuế bất động sản và phí bảo hiểm có thể tăng mạnh sau một giao dịch mua bán hoặc một lần định giá lại.
• Bỏ qua chi phí quản lý. Thời gian của chính bạn cũng có giá, và bất kỳ người mua nào trong tương lai cũng sẽ tính nó vào giá.
• Trộn lẫn số liệu theo tháng và theo năm. Hãy đưa mọi khoản mục về cùng một cơ sở trước khi cộng lại.
• Nhầm lẫn giữa dự án đầu tư vốn và sửa chữa. Sửa chữa thường xuyên là chi phí vận hành; thay thế toàn bộ một hệ thống của tòa nhà thì không.

Tính NOI và tỷ suất vốn hóa bằng máy tính

Tỷ suất vốn hóa là gì?