Hỏi đáp về tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa (cap rate) là thu nhập hoạt động ròng trong một năm của bất động sản chia cho giá hoặc giá trị của nó. Chỉ số này cho biết lợi nhuận hằng năm mà bất động sản mang lại nếu bạn mua hoàn toàn bằng tiền mặt. Một bất động sản có giá 200.000 và tạo ra 12.000 thu nhập hoạt động ròng có tỷ suất vốn hóa là 6%.

Điều đó phụ thuộc vào thị trường và loại bất động sản. Ở nhiều thị trường, nhà ở cho thuê được giao dịch với tỷ suất khoảng từ 4% đến 10%. Tỷ suất vốn hóa thấp hơn thường có nghĩa là bất động sản đắt hơn, ít rủi ro hơn ở vị trí tốt; tỷ suất cao hơn nghĩa là thu nhập nhiều hơn so với giá, nhưng thường đi kèm rủi ro lớn hơn. Hãy so sánh bất động sản với những bất động sản tương tự gần đó thay vì với một con số cố định.

Tỷ suất vốn hóa bỏ qua yếu tố vay vốn: nó xem bất động sản như được mua bằng tiền mặt. Lợi nhuận trên vốn tiền mặt (cash-on-cash) lấy dòng tiền hằng năm sau khi trả nợ vay chia cho số tiền mặt bạn thực sự bỏ ra. ROI thường đi xa hơn, bao gồm cả mức tăng giá trị, phần nợ gốc đã trả và chi phí bán. Hãy dùng tỷ suất vốn hóa để so sánh các bất động sản, và hai chỉ số còn lại để đánh giá một thương vụ cụ thể.

Hai người mua có thể tài trợ cho cùng một tòa nhà theo những cách rất khác nhau. Loại khoản vay ra giúp tỷ suất vốn hóa trở thành thước đo ở cấp độ bất động sản, nhờ đó bạn có thể so sánh các tòa nhà một cách công bằng bất kể mỗi người mua chi trả ra sao.

Có, trong hầu hết các trường hợp. Rất ít bất động sản được cho thuê mọi ngày trong năm, và một số người thuê trả chậm hoặc không trả. Tổn thất do trống và nợ khó đòi từ 3% đến 10% là giả định phổ biến; hãy dùng lịch sử thực tế của bất động sản hoặc dữ liệu thị trường địa phương nếu bạn có.

Có. Phương pháp này áp dụng cho căn hộ, văn phòng, cửa hàng, nhà kho và tòa nhà đa chức năng. Với hợp đồng thuê thương mại, hãy kiểm tra những chi phí nào do người thuê trả và những chi phí nào do chủ sở hữu trả, rồi chỉ nhập chi phí của chủ sở hữu vào mục chi phí vận hành.

Giá cả phản ánh cách người mua nhìn nhận rủi ro và tăng trưởng. Ở các thành phố được ưa chuộng, người mua chấp nhận lợi nhuận từ thu nhập thấp hơn vì họ kỳ vọng tiền thuê và giá trị sẽ tăng, còn tỷ lệ trống sẽ thấp, nên tỷ suất vốn hóa thấp hơn. Ở các thị trường nhỏ hơn hoặc kém ổn định hơn, người mua muốn thu nhập cao hơn để bù cho rủi ro lớn hơn, nên tỷ suất vốn hóa cao hơn.

Tỷ suất vốn hóa là ảnh chụp nhanh của một năm. Nó không cho thấy mức tăng tiền thuê trong tương lai, biến động giá trị, các đợt sửa chữa lớn sắp tới hay tác động của khoản vay. Nó cũng chỉ chính xác bằng các con số bạn nhập vào. Hãy dùng nó như bước sàng lọc nhanh ban đầu, sau đó xem xét phân tích dòng tiền đầy đủ trước khi đầu tư.

Hệ số tiền thuê gộp là giá của bất động sản chia cho tổng thu nhập hằng năm của nó trước khi trừ tỷ lệ trống và chi phí. Một bất động sản có giá 250.000 và mang lại 25.200 mỗi năm có GRM là 9,92. Chỉ số này tính nhanh, nhưng vì bỏ qua chi phí và tỷ lệ trống nên kém tin cậy hơn tỷ suất vốn hóa khi so sánh các bất động sản.

Lợi nhuận trên vốn tiền mặt là dòng tiền hằng năm sau khi trả nợ vay chia cho số tiền mặt bạn đầu tư. Máy tính xác định khoản vay từ giá mua và khoản trả trước của bạn, tính tiền trả nợ hằng tháng theo lãi suất và thời hạn bạn nhập, trừ mười hai kỳ trả nợ khỏi NOI rồi chia kết quả cho khoản trả trước cộng chi phí giao dịch.

Hệ số khả năng trả nợ (DSCR) là NOI chia cho tiền trả nợ vay hằng năm. DSCR bằng 1,00 nghĩa là thu nhập vừa đủ để trả khoản vay; dưới 1,00, chủ sở hữu phải bỏ thêm tiền mỗi năm. Bên cho vay thường yêu cầu khoảng 1,20 đến 1,25 trở lên đối với bất động sản đầu tư, nhưng yêu cầu khác nhau tùy bên cho vay, quốc gia và loại bất động sản.

Hãy chia NOI cho tỷ suất vốn hóa mục tiêu. Ví dụ, 16.140 NOI ở tỷ suất vốn hóa mục tiêu 6% cho ra giá trị 269.000. Phép tính ngược trong máy tính sẽ làm việc này cho bạn và có thể lấy NOI trực tiếp từ phép tính chính của bạn.

Hãy dùng cách nào khớp với sổ sách của bạn. Nút chuyển Hằng tháng/Hằng năm phía trên các ô chi phí sẽ quy đổi những số tiền bạn đã nhập, và kết quả luôn được hiển thị theo năm.

Loại tiền tệ nào cũng được, miễn là mọi số tiền đều dùng cùng một loại. Menu tiền tệ chỉ thay đổi cách hiển thị số tiền; nó không quy đổi giá trị và không làm thay đổi tỷ suất vốn hóa.

Không. Mọi phép tính đều diễn ra trong trình duyệt của bạn, và dữ liệu bạn nhập không được gửi đến máy chủ. Trang web chỉ ghi nhớ loại tiền tệ và kỳ chi phí bạn đã chọn, trong bộ nhớ cục bộ của trình duyệt.

Có. “Sao chép liên kết” đưa toàn bộ dữ liệu bạn nhập vào địa chỉ của trang. Bất kỳ ai mở liên kết đó đều thấy cùng một phép tính, nên bạn có thể đánh dấu trang hoặc gửi cho người khác — nhưng hãy nhớ rằng bất kỳ ai có liên kết đều có thể xem các con số.

Khi lãi suất tăng, vay vốn trở nên đắt hơn và các khoản đầu tư an toàn hơn mang lại nhiều lợi nhuận hơn, nên người mua thường kỳ vọng lợi nhuận từ thu nhập cao hơn từ bất động sản: tỷ suất vốn hóa có xu hướng tăng và giá trị có xu hướng giảm. Khi lãi suất giảm, điều ngược lại thường xảy ra. Tác động này thường diễn ra từ từ và khác nhau giữa các thị trường.

Không hẳn. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp thường là tiền thuê hằng năm chia cho giá, không trừ bất kỳ chi phí nào. Tỷ suất lợi nhuận ròng có trừ chi phí và gần với tỷ suất vốn hóa, nhưng định nghĩa khác nhau giữa các quốc gia, vì vậy hãy kiểm tra xem một tỷ suất lợi nhuận được công bố đã bao gồm những chi phí nào.