Net faaliyet geliri (NOI) nasıl hesaplanır
Güncelleme: 12 Ekim 2026
Net faaliyet geliri ya da NOI, bir mülkün bir yılda faaliyetlerinden, işletme maliyetleri ödendikten sonra ancak kredi ödemeleri ve gelir vergisinden önce elde ettiği kazançtır. Neredeyse her gayrimenkul analizinin en başında yer alır: kapitalizasyon oranı, borç servisi karşılama oranı ve değerleme uzmanlarının değer tahminleri hep ondan yola çıkar.
Girdileri doğru belirlemek, formülü bilmekten daha önemlidir. Bu rehber her adımı tek tek ele alıyor, eksiksiz bir örnek gösteriyor ve sonucu en sık çarpıtan hataları sıralıyor.
NOI nerede kullanılır
Yatırımcılar kapitalizasyon oranını bulmak için NOI'yi fiyata böler, kredi verenler borç servisi karşılama oranını bulmak için onu yıllık kredi ödemelerine böler, değerleme uzmanları ise değeri tahmin etmek için onu piyasadaki kapitalizasyon oranına böler. Bu rakamların her biri NOI'deki hatayı aynen devraldığı için, onu yalnızca birkaç yüzde fazla göstermek bile bir mülkü gerçekte olduğundan belirgin biçimde daha ucuz, daha güvenli veya daha değerli gösterebilir.
NOI formülü
NOI = efektif brüt gelir − işletme giderleri
Efektif brüt gelir, mülkün gerçekçi olarak tahsil edebileceği gelirdir: planlanan kira artı diğer gelirler, eksi boşluk ve ödenmeyen kiralar için ayrılan pay. İşletme giderleri ise mülkü işler ve kirada tutmanın düzenli maliyetleridir.
Adım 1: Potansiyel brüt kirayla başlayın
Her birimi ve tüm yıl boyunca mevcut sözleşme kirası veya piyasa kirasıyla kirada olsaydı getireceği kirayı listeleyin, ardından bunları toplayın. Elinizde varsa gerçek kira listesini kullanın ve kiraların bölge için gerçekçi olup olmadığını kontrol edin; yerel piyasanın çok üzerindeki kiralar nadiren uzun süre devam eder.
Adım 2: Diğer gelirleri ekleyin
Pek çok mülk kira dışında da para kazanır: otopark yerleri, depolar, çamaşır makineleri, otomatlar, gecikme bedelleri veya kiracılara yansıtılan masraflar. Yalnızca her yıl tekrarlanan gelirleri dahil edin. Sigorta tazminatı gibi tek seferlik bir tahsilat NOI'ye dahil edilmez.
Adım 3: Boşluk ve tahsilat kaybını çıkarın
Hiçbir mülk yılın her günü tamamen kirada ve kiraları tamamen ödenmiş durumda değildir. Birimler kiracı değişimleri arasında boş kalır, bazı kiracılar geç öder ya da hiç ödemez. Bunu karşılamak için, mülkün kendi geçmişine veya yerel boşluk verilerine dayanarak brüt gelirin belirli bir yüzdesini çıkarın. Emin değilseniz temkinli bir rakam, iyimser bir rakamdan daha iyidir.
Geriye kalan tutar efektif brüt gelirdir (EGI).
Adım 4: İşletme giderlerini çıkarın
İşletme giderleri, mülke sahip olmanın ve onu işletmenin düzenli maliyetleridir. Tipik kalemler şunlardır:
- Emlak vergisi
- Bina sigortası
- Mülk yönetimi — işi kendiniz yapsanız bile piyasa ücreti üzerinden
- Onarım, bakım, temizlik ve bahçe bakımı
- Mülk sahibinin ödediği faturalar ve hizmet bedelleri
- Reklam, kiracı değerlendirmesi ve kiralama komisyonları
- Kat malikleri veya site yönetimi aidatları
- Mülkle ilgili muhasebe ve hukuk masrafları
Tam bir yılın rakamlarını kullanın. Kayıtlarınız aylıksa on ikiyle çarpın — ya da hesaplayıcıda aylık girişi seçin ve dönüşümü ona bırakın.
Hesaba katılmaması gerekenler
Bazı maliyetler mülk maliyeti gibi görünse de NOI'ye dahil edilmez; çünkü binaya değil mülk sahibine bağlıdır ya da olağan faaliyetlerin bir parçası değildir:
- Konut kredisi ödemeleri (hem faiz hem anapara)
- Nakit maliyet değil muhasebe kaydı olan amortisman ve itfa payları
- Mülk sahibinin kârı üzerinden ödenen gelir vergisi
- Yeni bir çatı, yeni pencereler veya kapsamlı bir tadilat gibi yatırım harcamaları
- Başka mülklere bakmak için yapılan seyahatler gibi mülk sahibinin kişisel masrafları
Büyük yenilemeler gerçek maliyetlerdir; bu yüzden pek çok yatırımcı bunlar için her yıl bir yedek akçe ayırır. Siz de ayırıyorsanız bunu ayrı bir kalem olarak gösterin ve tutarlı olun: mülkleri ya hepsini yedek akçeyle ya da hepsini yedek akçe olmadan karşılaştırın.
Uygulamalı bir örnek
Küçük bir kiralık ev 250.000 fiyatla satın alınıyor. Aylık 2.100 kira getiriyor, mülk sahibi boşluk ve tahsilat kaybı için %5 ayırıyor; yıllık işletme giderleri aşağıda gösterilmiştir.
| Kalem | Yıllık tutar |
|---|---|
| Emlak vergisi | 2.600 |
| Mülk yönetimi | 1.700 |
| Sigorta | 1.100 |
| Kiralama ve reklam | 300 |
| Aidat veya hizmet bedelleri | 0 |
| Mülk sahibinin ödediği faturalar | 600 |
| Onarım ve bakım | 1.500 |
| Yıllık işletme giderleri | 7.800 |
| Brüt yıllık gelir | 25.200 |
|---|---|
| Boşluk kaybı | 1.260 |
| Efektif brüt gelir | 23.940 |
| Yıllık işletme giderleri | 7.800 |
| Net faaliyet geliri (NOI) | 16.140 |
| Kapitalizasyon oranı | %6,46 |
| Gider oranı | %32,58 |
16.140 NOI ve 250.000 fiyatla kapitalizasyon oranı %6,46 olur.
NOI, nakit akışı değildir
NOI mülkün ne kazandığını gösterir. Nakit akışı ise mülk sahibinin krediyi ödedikten sonra elinde ne kaldığını gösterir. Yukarıdaki ev konut kredisiyle satın alınırsa, nakit akışına ulaşmak için yıllık kredi ödemeleri NOI'den düşülür. Bu nedenle aynı mülkün iki sahibi aynı NOI'ye ama çok farklı nakit akışlarına sahip olabilir; çünkü farklı tutarlarda ve farklı koşullarla borç almışlardır.
Hesaplayıcımızın önce NOI'yi ve kapitalizasyon oranını göstermesi, kredi bilgilerini eklediğinizde ise nakit akışını, nakit getirisini ve borç servisi karşılama oranını ayrı bir bölümde göstermesi bu yüzdendir.
Yaygın hatalar
- Tahsil edilmeyecek kirayı hesaba katmak. Gerçekçi kiralar kullanın ve boşluk için her zaman pay ayırın.
- Geçen yılın giderlerini kontrol etmeden aynen almak. Emlak vergisi ve sigorta primleri bir satıştan veya yeniden değerlemeden sonra keskin biçimde artabilir.
- Yönetimi hesaba katmamak. Kendi zamanınızın da bir maliyeti vardır ve gelecekteki her alıcı bunu fiyata yansıtacaktır.
- Aylık ve yıllık rakamları karıştırmak. Toplamadan önce tüm kalemleri aynı esasa getirin.
- Yatırım projelerini onarımlarla karıştırmak. Olağan onarımlar işletme gideridir; bir bina sisteminin tamamen yenilenmesi ise değildir.