Kapitalizasyon oranı hakkında sorular ve cevaplar

Kapitalizasyon oranı (cap rate), bir mülkün bir yıllık net faaliyet gelirinin fiyatına veya değerine bölünmesiyle bulunur. Mülkü tamamen nakit olarak satın alsaydınız elde edeceğiniz yıllık getiriyi gösterir. Fiyatı 200.000 olan ve 12.000 net faaliyet geliri üreten bir mülkün kapitalizasyon oranı %6 olur.

Bu, piyasaya ve mülk türüne bağlıdır. Birçok piyasada kiralık konutlar kabaca %4 ile %10 arasında el değiştirir. Daha düşük bir oran genellikle güçlü bir konumda, daha pahalı ve daha az riskli bir mülk anlamına gelir; daha yüksek bir oran ise fiyatına göre daha fazla gelir, ama çoğu zaman daha fazla risk demektir. Bir mülkü sabit bir sayıyla değil, yakındaki benzer mülklerle karşılaştırın.

Kapitalizasyon oranı finansmanı dikkate almaz: mülkü nakit alınmış gibi değerlendirir. Nakit getirisi (cash-on-cash), kredi ödemelerinden sonraki yıllık nakit akışınızı fiilen yatırdığınız nakde böler. ROI ise genellikle daha da ileri gider; değer artışını, kredi anapara ödemelerini ve satış maliyetlerini de içerir. Mülkleri karşılaştırmak için kapitalizasyon oranını, belirli bir yatırımı değerlendirmek için diğer ikisini kullanın.

İki alıcı aynı binayı çok farklı şekillerde finanse edebilir. Krediyi hesaba katmamak, kapitalizasyon oranını mülk düzeyinde bir ölçü hâline getirir; böylece her alıcının ödeme şeklinden bağımsız olarak binaları adil biçimde karşılaştırabilirsiniz.

Evet, çoğu durumda. Yılın her günü kirada olan mülk azdır ve bazı kiracılar geç öder ya da hiç ödemez. %3 ile %10 arasında bir boşluk ve tahsilat kaybı yaygın bir varsayımdır; elinizde varsa mülkün gerçek geçmişini veya yerel piyasa verilerini kullanın.

Evet. Aynı yöntem daireler, ofisler, dükkânlar, depolar ve karma kullanımlı binalar için de geçerlidir. Ticari kiralamalarda hangi giderleri kiracının, hangilerini mülk sahibinin ödediğini kontrol edin ve işletme giderleri olarak yalnızca mülk sahibinin giderlerini girin.

Fiyatlar, alıcıların riski ve büyümeyi nasıl gördüğünü yansıtır. Popüler şehirlerde alıcılar, kiraların ve değerlerin artmasını, boşlukların ise düşük kalmasını bekledikleri için daha düşük bir gelir getirisini kabul eder; bu yüzden kapitalizasyon oranları daha düşüktür. Daha küçük veya daha az istikrarlı piyasalarda alıcılar daha fazla risk karşılığında daha fazla gelir ister; bu yüzden kapitalizasyon oranları daha yüksektir.

Kapitalizasyon oranı tek bir yılın anlık görüntüsüdür. Gelecekteki kira artışını, değer değişimlerini, yaklaşan büyük onarımları veya bir kredinin etkisini göstermez. Ayrıca ancak girdiğiniz rakamlar kadar doğrudur. Onu hızlı bir ilk eleme aracı olarak kullanın, ardından yatırım yapmadan önce kapsamlı bir nakit akışı analizine bakın.

Brüt kira çarpanı, bir mülkün fiyatının boşluk ve giderlerden önceki brüt yıllık gelirine bölünmesiyle bulunur. 250.000 fiyatlı ve yılda 25.200 getiren bir mülkün GRM'si 9,92 olur. Hesaplaması hızlıdır, ancak maliyetleri ve boşluğu dikkate almadığı için mülkleri karşılaştırmada kapitalizasyon oranından daha az güvenilirdir.

Nakit getirisi, kredi ödemelerinden sonraki yıllık nakit akışının yatırdığınız nakde bölünmesiyle bulunur. Hesaplayıcı, kredi tutarını fiyattan ve peşinatınızdan bulur, girdiğiniz faiz oranı ve vadeye göre aylık taksiti hesaplar, on iki taksiti NOI'den düşer ve sonucu peşinat ile alım masraflarının toplamına böler.

Borç servisi karşılama oranı (DSCR), NOI'nin yıllık kredi ödemelerine bölünmesiyle bulunur. 1,00 değerindeki bir DSCR, gelirin krediyi ancak karşıladığı anlamına gelir; 1,00'ın altında mülk sahibinin her yıl cebinden para eklemesi gerekir. Kredi verenler yatırım amaçlı mülkler için çoğu zaman yaklaşık 1,20 ile 1,25 veya daha yüksek bir değer ister, ancak koşullar kredi verene, ülkeye ve mülk türüne göre değişir.

NOI'yi hedef kapitalizasyon oranına bölün. Örneğin 16.140 NOI, %6 hedef kapitalizasyon oranıyla 269.000 değer verir. Hesaplayıcıdaki ters hesaplama bunu sizin için yapar ve NOI'yi doğrudan ana hesaplamanızdan alabilir.

Kayıtlarınıza hangisi uyuyorsa onu kullanın. Gider alanlarının üzerindeki Aylık/Yıllık seçicisi daha önce girdiğiniz tutarları dönüştürür; sonuçlar ise her zaman yıllık olarak gösterilir.

Tüm tutarlar aynı para biriminde olduğu sürece herhangi bir para birimi kullanılabilir. Para birimi menüsü yalnızca tutarların nasıl görüntüleneceğini değiştirir; değerleri dönüştürmez ve kapitalizasyon oranını değiştirmez.

Hayır. Tüm hesaplamalar tarayıcınızda yapılır ve girdileriniz hiçbir sunucuya gönderilmez. Site yalnızca seçtiğiniz para birimini ve gider dönemini tarayıcınızın yerel depolama alanında hatırlar.

Evet. “Bağlantıyı kopyala” tüm girdilerinizi sayfanın adresine yerleştirir. Bu bağlantıyı açan herkes aynı hesaplamayı görür; böylece onu yer imlerinize ekleyebilir veya birine gönderebilirsiniz — ancak bağlantıya sahip olan herkesin rakamları görebileceğini unutmayın.

Faiz oranları yükseldiğinde borçlanma pahalılaşır ve daha güvenli yatırımlar daha fazla kazandırır; bu yüzden alıcılar genellikle gayrimenkulden daha yüksek bir gelir getirisi bekler: kapitalizasyon oranları yükselme, değerler ise düşme eğilimine girer. Faizler düştüğünde genellikle bunun tersi olur. Etki çoğu zaman kademelidir ve piyasadan piyasaya farklılık gösterir.

Tam olarak değil. Brüt kira getirisi genellikle yıllık kiranın fiyata bölünmesiyle bulunur ve hiçbir maliyet düşülmez. Net getiri maliyetleri düşer ve kapitalizasyon oranına yaklaşır, ancak tanımlar ülkeden ülkeye değişir; bu yüzden belirtilen bir getirinin hangi maliyetleri içerdiğini kontrol edin.