Cum se calculează venitul operațional net (NOI)
Actualizat: 12 octombrie 2026
Venitul operațional net, sau NOI, este ceea ce câștigă o proprietate din exploatarea ei într-un an, după plata costurilor de funcționare, dar înainte de ratele creditului și de impozitul pe venit. El stă la baza aproape oricărei analize imobiliare: rata de capitalizare, gradul de acoperire a serviciului datoriei și estimările de valoare ale evaluatorilor pornesc toate de la el.
Este mai important să aveți date de intrare corecte decât să cunoașteți formula. Acest ghid trece prin fiecare pas, prezintă un exemplu complet și enumeră greșelile care cel mai des denaturează rezultatul.
Unde se folosește NOI
Investitorii împart NOI la preț pentru a obține rata de capitalizare, creditorii îl împart la ratele anuale ale creditului pentru a obține gradul de acoperire a serviciului datoriei, iar evaluatorii îl împart la o rată de capitalizare de piață pentru a estima valoarea. Deoarece fiecare dintre aceste cifre preia orice eroare din NOI, supraestimarea lui cu doar câteva procente poate face ca o proprietate să pară vizibil mai ieftină, mai sigură sau mai valoroasă decât este în realitate.
Formula NOI
NOI = venit brut efectiv − cheltuieli de exploatare
Venitul brut efectiv este venitul pe care proprietatea îl poate încasa în mod realist: chiria programată plus alte venituri, minus o rezervă pentru neocupare și chirii neplătite. Cheltuielile de exploatare sunt costurile recurente necesare pentru ca proprietatea să funcționeze și să rămână închiriată.
Pasul 1: Porniți de la venitul potențial brut din chirii
Enumerați fiecare unitate și chiria pe care ar aduce-o dacă ar fi închiriată tot anul la chiria actuală din contract sau la chiria de piață, apoi adunați-le. Folosiți situația reală a chiriilor, dacă o aveți, și verificați dacă chiriile sunt realiste pentru zona respectivă; o chirie mult peste piața locală rareori se menține.
Pasul 2: Adăugați alte venituri
Multe proprietăți aduc bani și din alte surse decât chiria: locuri de parcare, spații de depozitare, mașini de spălat, automate, penalități de întârziere sau costuri refacturate chiriașilor. Includeți doar veniturile care revin în fiecare an. O încasare punctuală, cum ar fi o despăgubire de asigurare, nu intră în NOI.
Pasul 3: Scădeți neocuparea și chiriile neîncasate
Nicio proprietate nu este complet închiriată și complet plătită în fiecare zi a anului. Unitățile rămân goale între chiriași, iar unii chiriași plătesc cu întârziere sau deloc. Scădeți un procent din venitul brut pentru a ține cont de acest lucru, pe baza istoricului proprietății sau a datelor locale despre neocupare. Când aveți îndoieli, o cifră prudentă este mai bună decât una optimistă.
Ceea ce rămâne este venitul brut efectiv (EGI).
Pasul 4: Scădeți cheltuielile de exploatare
Cheltuielile de exploatare sunt costurile regulate ale deținerii și exploatării proprietății. Elementele tipice includ:
- Impozitul pe proprietate
- Asigurarea clădirii
- Administrarea proprietății, la un tarif de piață, chiar dacă faceți singur această muncă
- Reparații, întreținere, curățenie și grădinărit
- Utilitățile și taxele de servicii plătite de proprietar
- Publicitate, verificarea chiriașilor și comisioane de închiriere
- Cheltuielile de asociație a proprietarilor
- Costurile contabile și juridice legate de proprietate
Folosiți cifre pentru un an întreg. Dacă evidențele dumneavoastră sunt lunare, înmulțiți cu douăsprezece — sau alegeți introducerea lunară în calculator și lăsați-l pe el să facă conversia.
Ce trebuie exclus
Unele costuri par a fi costuri ale proprietății, dar nu intră în NOI, fie pentru că depind de proprietar, nu de clădire, fie pentru că nu fac parte din exploatarea obișnuită:
- Ratele creditului ipotecar, atât dobânda, cât și principalul
- Amortizarea și deprecierea, care sunt înregistrări contabile, nu costuri în numerar
- Impozitul pe venit aferent profitului proprietarului
- Cheltuielile de capital, cum ar fi un acoperiș nou, ferestre noi sau o renovare completă
- Costurile personale ale proprietarului, cum ar fi deplasările pentru a vizita alte proprietăți
Înlocuirile majore sunt costuri reale, așa că mulți investitori pun deoparte o rezervă anuală pentru ele. Dacă faceți acest lucru, prezentați-o pe o linie separată și fiți consecvent: comparați proprietățile fie toate cu rezervă, fie toate fără.
Un exemplu de calcul
O casă mică de închiriat este cumpărată cu 250.000. Se închiriază cu 2.100 pe lună, proprietarul pune deoparte 5 % pentru neocupare și chirii neîncasate, iar costurile anuale de funcționare sunt prezentate mai jos.
| Element | Sumă pe an |
|---|---|
| Impozitul pe proprietate | 2.600 |
| Administrarea proprietății | 1.700 |
| Asigurare | 1.100 |
| Închiriere și publicitate | 300 |
| Cheltuieli de asociație sau taxe de servicii | 0 |
| Utilități plătite de proprietar | 600 |
| Reparații și întreținere | 1.500 |
| Cheltuieli anuale de exploatare | 7.800 |
| Venit brut anual | 25.200 |
|---|---|
| Pierdere din neocupare | 1.260 |
| Venit brut efectiv | 23.940 |
| Cheltuieli anuale de exploatare | 7.800 |
| Venit operațional net (NOI) | 16.140 |
| Rata de capitalizare | 6,46 % |
| Raportul cheltuielilor | 32,58 % |
Cu un NOI de 16.140 și un preț de 250.000, rata de capitalizare este 6,46 %.
NOI nu este flux de numerar
NOI arată cât câștigă proprietatea. Fluxul de numerar arată ce îi rămâne proprietarului după plata creditului. Dacă locuința de mai sus este cumpărată cu un credit ipotecar, ratele anuale ale creditului se scad din NOI pentru a obține fluxul de numerar. Prin urmare, doi proprietari ai aceleiași proprietăți pot avea același NOI, dar fluxuri de numerar foarte diferite, pentru că au împrumutat sume diferite în condiții diferite.
De aceea calculatorul nostru afișează mai întâi NOI și rata de capitalizare, iar într-o secțiune separată, după ce adăugați detaliile creditului, fluxul de numerar, randamentul numerarului investit și gradul de acoperire a serviciului datoriei.
Greșeli frecvente
- Luarea în calcul a unor chirii care nu vor fi încasate. Folosiți chirii realiste și țineți întotdeauna cont de neocupare.
- Copierea cheltuielilor de anul trecut fără a le verifica. Impozitul pe proprietate și primele de asigurare pot crește brusc după o vânzare sau o reevaluare.
- Omiterea administrării. Propriul dumneavoastră timp are un cost, iar orice cumpărător viitor îl va include în preț.
- Amestecarea cifrelor lunare cu cele anuale. Aduceți fiecare linie la aceeași bază înainte de a le aduna.
- Confundarea proiectelor de investiții cu reparațiile. Reparațiile curente sunt cheltuieli de exploatare; înlocuirea unui întreg sistem al clădirii nu este.
Calculați NOI și rata de capitalizare cu ajutorul calculatorului