Întrebări și răspunsuri despre rata de capitalizare

Rata de capitalizare (în engleză cap rate) este venitul operațional net al unei proprietăți pe un an împărțit la prețul sau valoarea ei. Arată randamentul anual pe care l-ar aduce proprietatea dacă ați cumpăra-o integral, cu bani proprii. O proprietate care costă 200.000 și produce 12.000 venit operațional net are o rată de capitalizare de 6%.

Depinde de piață și de tipul proprietății. Pe multe piețe, locuințele de închiriat se tranzacționează la rate de aproximativ 4% până la 10%. O rată de capitalizare mai mică înseamnă de obicei o proprietate mai scumpă, cu risc mai mic, într-o zonă bună; una mai mare înseamnă mai mult venit pentru prețul plătit, dar adesea și mai mult risc. Comparați proprietatea cu altele similare din apropiere, nu cu o cifră fixă.

Rata de capitalizare ignoră finanțarea: tratează proprietatea ca și cum ar fi fost cumpărată cu numerar. Randamentul numerarului investit (cash-on-cash) împarte fluxul de numerar anual de după ratele la credit la suma pe care ați investit-o efectiv. ROI merge de obicei mai departe și include aprecierea valorii, rambursarea creditului și costurile de vânzare. Folosiți rata de capitalizare pentru a compara proprietăți, iar pe celelalte două pentru a evalua o tranzacție anume.

Doi cumpărători pot finanța aceeași clădire în moduri foarte diferite. Excluderea creditului face din rata de capitalizare o măsură la nivelul proprietății, astfel încât să puteți compara corect clădirile, indiferent de modul în care plătește fiecare cumpărător.

Da, în majoritatea cazurilor. Puține proprietăți sunt închiriate în fiecare zi a anului, iar unii chiriași plătesc cu întârziere sau deloc. O pierdere din neocupare și chirii neîncasate de 3% până la 10% este o ipoteză obișnuită; folosiți istoricul real al proprietății sau date de pe piața locală atunci când le aveți.

Da. Aceeași metodă funcționează pentru apartamente, birouri, magazine, depozite și clădiri cu utilizare mixtă. La închirierile comerciale, verificați ce costuri plătește chiriașul și ce costuri plătește proprietarul și introduceți drept cheltuieli de exploatare doar costurile proprietarului.

Prețurile reflectă modul în care cumpărătorii percep riscul și potențialul de creștere. În orașele căutate, cumpărătorii acceptă un randament mai mic din venituri pentru că se așteaptă ca chiriile și valorile să crească, iar neocuparea să rămână scăzută, așa că ratele de capitalizare sunt mai mici. Pe piețele mai mici sau mai puțin stabile, cumpărătorii vor mai mult venit în schimbul unui risc mai mare, așa că ratele de capitalizare sunt mai mari.

Rata de capitalizare este o imagine a unui singur an. Nu arată creșterea viitoare a chiriilor, schimbările de valoare, reparațiile majore care urmează sau efectul unui credit. De asemenea, este exactă doar în măsura în care sunt exacte cifrele introduse. Folosiți-o ca pe o primă triere rapidă, apoi faceți o analiză completă a fluxului de numerar înainte de a investi.

Multiplicatorul chiriei brute este prețul unei proprietăți împărțit la venitul ei brut anual, înainte de neocupare și cheltuieli. O proprietate cu prețul de 250.000 care aduce 25.200 pe an are un GRM de 9,92. Se calculează rapid, dar pentru că ignoră costurile și neocuparea, este mai puțin fiabil decât rata de capitalizare pentru compararea proprietăților.

Randamentul numerarului investit este fluxul de numerar anual de după ratele creditului împărțit la numerarul pe care îl investiți. Calculatorul determină valoarea creditului din preț și din avansul dumneavoastră, calculează rata lunară pentru dobânda și durata pe care le introduceți, scade douăsprezece rate din NOI și împarte rezultatul la avans plus costurile de tranzacție.

Gradul de acoperire a serviciului datoriei (DSCR) este NOI împărțit la ratele anuale ale creditului. Un DSCR de 1,00 înseamnă că venitul abia acoperă creditul; sub 1,00, proprietarul trebuie să adauge bani în fiecare an. Creditorii cer adesea un DSCR de aproximativ 1,20 până la 1,25 sau mai mult pentru proprietățile de investiții, dar cerințele variază în funcție de creditor, țară și tipul proprietății.

Împărțiți NOI la rata de capitalizare țintă. De exemplu, un NOI de 16.140 la o rată de capitalizare țintă de 6% dă o valoare de 269.000. Calculul invers din calculator face acest lucru pentru dumneavoastră și poate prelua NOI direct din calculul principal.

Folosiți varianta care corespunde evidențelor dumneavoastră. Comutatorul Lunar/Anual de deasupra câmpurilor de cheltuieli convertește sumele pe care le-ați introdus deja, iar rezultatele sunt afișate întotdeauna pe an.

Funcționează orice monedă, cu condiția ca toate sumele să fie în aceeași monedă. Meniul de monedă schimbă doar modul în care sunt afișate sumele; nu convertește valorile și nu modifică rata de capitalizare.

Nu. Toate calculele se fac în browserul dumneavoastră, iar datele introduse nu sunt trimise către un server. Site-ul reține doar moneda aleasă și perioada cheltuielilor, în stocarea locală a browserului dumneavoastră.

Da. „Copiază linkul” pune toate datele introduse în adresa paginii. Oricine deschide acel link vede același calcul, așa că îl puteți salva ca marcaj sau îl puteți trimite cuiva — dar rețineți că oricine are linkul poate vedea cifrele.

Când dobânzile cresc, împrumuturile devin mai scumpe și investițiile mai sigure aduc mai mult, așa că cumpărătorii se așteaptă de obicei la un randament din venit mai mare de la proprietăți: ratele de capitalizare tind să crească, iar valorile să scadă. Când dobânzile scad, tinde să se întâmple invers. Efectul este adesea treptat și diferă de la o piață la alta.

Nu chiar. Randamentul brut al chiriei este de obicei chiria anuală împărțită la preț, fără a scădea vreun cost. Randamentul net scade costurile și se apropie de rata de capitalizare, dar definițiile variază de la o țară la alta, așa că verificați ce costuri include un randament anunțat.