Perguntas e respostas sobre cap rate

A taxa de capitalização, ou cap rate, é a receita operacional líquida de um ano de um imóvel dividida pelo seu preço ou valor. Ela mostra o retorno anual que o imóvel daria se você o comprasse à vista. Um imóvel que custa 200.000 e gera 12.000 de receita operacional líquida tem uma taxa de capitalização de 6%.

Depende do mercado e do tipo de imóvel. Em muitos mercados, imóveis residenciais para aluguel são negociados com taxas de aproximadamente 4% a 10%. Uma taxa de capitalização mais baixa costuma indicar um imóvel mais caro e de menor risco em uma boa localização; uma mais alta indica mais renda pelo preço, mas muitas vezes mais risco. Compare o imóvel com outros semelhantes nas proximidades, e não com um número fixo.

A taxa de capitalização ignora o financiamento: trata o imóvel como se tivesse sido comprado à vista. O retorno sobre o caixa investido (cash-on-cash) divide o seu fluxo de caixa anual após as parcelas do empréstimo pelo dinheiro que você efetivamente aplicou. O ROI geralmente vai além e inclui valorização, amortização do empréstimo e custos de venda. Use a taxa de capitalização para comparar imóveis, e os outros dois para avaliar um negócio específico.

Dois compradores podem financiar o mesmo prédio de formas muito diferentes. Deixar o empréstimo de fora faz da taxa de capitalização uma medida do próprio imóvel, para que você possa comparar prédios de forma justa, independentemente de como cada comprador paga por eles.

Sim, na maioria dos casos. Poucos imóveis ficam alugados todos os dias do ano, e alguns inquilinos pagam com atraso ou não pagam. Uma vacância e inadimplência de 3% a 10% é uma premissa comum; use o histórico real do imóvel ou dados do mercado local quando os tiver.

Sim. O mesmo método funciona para apartamentos, escritórios, lojas, galpões e edifícios de uso misto. Em locações comerciais, verifique quais custos são pagos pelo inquilino e quais pelo proprietário, e informe como despesas operacionais apenas os custos do proprietário.

Os preços refletem como os compradores enxergam o risco e o potencial de crescimento. Em cidades valorizadas, os compradores aceitam um retorno de renda menor porque esperam que os aluguéis e os valores subam e que a vacância continue baixa, por isso as taxas de capitalização são menores. Em mercados menores ou menos estáveis, os compradores querem mais renda em troca de mais risco, por isso as taxas de capitalização são maiores.

A taxa de capitalização é um retrato de um único ano. Ela não mostra o crescimento futuro dos aluguéis, as mudanças de valor, grandes reparos que estão por vir nem o efeito de um empréstimo. Além disso, ela só é tão precisa quanto os números que você informa. Use-a como uma primeira triagem rápida e, antes de investir, faça uma análise completa do fluxo de caixa.

O multiplicador da renda bruta é o preço de um imóvel dividido pela sua receita bruta anual antes da vacância e das despesas. Um imóvel com preço de 250.000 que rende 25.200 por ano tem um GRM de 9,92. É rápido de calcular, mas, como ignora custos e vacância, é menos confiável do que a taxa de capitalização para comparar imóveis.

O retorno sobre o caixa investido (cash-on-cash) é o fluxo de caixa anual após as parcelas do empréstimo dividido pelo dinheiro que você investe. A calculadora determina o empréstimo a partir do preço e da sua entrada, calcula a parcela mensal para a taxa de juros e o prazo que você informa, subtrai doze parcelas da NOI e divide o resultado pela entrada mais os custos de aquisição.

O índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) é a NOI dividida pelas parcelas anuais do empréstimo. Um DSCR de 1,00 significa que a renda mal cobre o empréstimo; abaixo de 1,00, o proprietário precisa colocar dinheiro todos os anos. Para imóveis de investimento, os credores costumam exigir cerca de 1,20 a 1,25 ou mais, mas as exigências variam conforme o credor, o país e o tipo de imóvel.

Divida a NOI pela taxa de capitalização desejada. Por exemplo, 16.140 de NOI a uma taxa de capitalização desejada de 6% resulta em um valor de 269.000. O cálculo inverso da calculadora faz isso por você e pode usar a NOI diretamente do seu cálculo principal.

Use o formato que corresponde aos seus registros. A opção Mensal/Anual acima dos campos de despesas converte os valores que você já informou, e os resultados são sempre mostrados por ano.

Qualquer moeda serve, desde que todos os valores estejam na mesma. O menu de moeda muda apenas a forma como os valores são exibidos; ele não converte valores nem altera a taxa de capitalização.

Não. Todos os cálculos são feitos no seu navegador, e os dados que você informa não são enviados a nenhum servidor. O site só guarda a moeda escolhida e o período das despesas, no armazenamento local do seu navegador.

Sim. “Copiar link” coloca todos os seus dados no endereço da página. Quem abrir esse link verá o mesmo cálculo, então você pode salvá-lo nos favoritos ou enviá-lo a alguém — mas lembre-se de que qualquer pessoa com o link pode ver os números.

Quando os juros sobem, tomar empréstimos fica mais caro e os investimentos mais seguros rendem mais, então os compradores costumam esperar um retorno de renda maior dos imóveis: as taxas de capitalização tendem a subir e os valores a cair. Quando os juros caem, tende a acontecer o contrário. O efeito costuma ser gradual e varia de mercado para mercado.

Não exatamente. A rentabilidade bruta do aluguel costuma ser o aluguel anual dividido pelo preço, sem descontar nenhum custo. A rentabilidade líquida desconta os custos e fica próxima da taxa de capitalização, mas as definições variam entre países, então verifique quais custos uma rentabilidade informada inclui.