خالص عملیاتي عاید (NOI) څنګه محاسبه کړو
تازه شوی: AP 1405 تله 20
خالص عملیاتي عاید، یا NOI، هغه څه دی چې یو ملکیت په یو کال کې له خپلو عملیاتو څخه د چلولو د لګښتونو له ورکړې وروسته ګټي، خو د پور له قسطونو او عایداتي مالیې مخکې. دا د ملکیت د نږدې هر تحلیل په سر کې ځای لري: کیپ ریټ، د پور د خدمت د پوښښ تناسب او د ارزونکو د ارزښت اټکلونه ټول له همدې پیلېږي.
د ننوتو سم ټاکل د فورمول له پېژندلو ډېر مهم دي. دا لارښود هر ګام څېړي، یوه بشپړه بېلګه ښيي او هغه تېروتنې لړ کوي چې ډېر ځله پایله اړوي.
NOI چېرته کارېږي
پانګوال NOI پر بیه ویشي ترڅو کیپ ریټ ترلاسه کړي، پور ورکوونکي یې پر کلنیو قسطونو ویشي ترڅو د پور د خدمت د پوښښ تناسب ترلاسه کړي، او ارزونکي یې پر بازاري کیپ ریټ ویشي ترڅو ارزښت اټکل کړي. څرنګه چې هره یوه له دې شمېرو په NOI کې هره تېروتنه په میراث وړي، د هغه یوازې څو سلنه ډېر ښودل کولی شي یو ملکیت تر حقیقت په ښکاره ډول ارزانه، خوندي یا ډېر ارزښتناک وښيي.
د NOI فورمول
NOI = اغېزمن ناخالص عاید − عملیاتي لګښتونه
اغېزمن ناخالص عاید هغه عاید دی چې ملکیت یې په واقعبینانه توګه ترلاسه کولی شي: ټاکل شوې کرایه جمع نور عاید، منفي د تشوالي او نه ورکړل شوې کرایې لپاره یوه برخه. عملیاتي لګښتونه د ملکیت د چلولو او په کرایه ساتلو تکرارېدونکي لګښتونه دي.
1 ګام: له ناخالص احتمالي کرایې پیل وکړئ
هر واحد او هغه کرایه ولیکئ چې که د ټول کال لپاره په خپل اوسني تړون یا بازاري کرایه ورکړل شوی وای، ګټلې به یې وای، بیا یې سره جمع کړئ. چېرې چې د کرایې رښتینی لیست لرئ هغه وکاروئ، او وګورئ چې کرایې د سیمې لپاره واقعبینانه دي؛ هغه کرایه چې له سیمهییز بازار ډېره لوړه وي، په ندرت سره دوام کوي.
2 ګام: نور عاید ورزیات کړئ
ډېری ملکیتونه له کرایې پرته هم پیسې ګټي: د پارکینګ ځایونه، د ګدام واحدونه، د کالو مینځلو ماشینونه، د پلور ماشینونه، د ځنډ جریمې یا هغه لګښتونه چې بېرته پر کرایهدارانو اچول کېږي. یوازې هغه عاید شامل کړئ چې هر کال بېرته راځي. یو ځلی ترلاسه شوې پیسې، لکه د بیمې تادیه، په NOI کې ځای نه لري.
3 ګام: تشوالی او د کریډیټ زیان کم کړئ
هېڅ ملکیت د کال په هره ورځ په بشپړه توګه په کرایه او په بشپړه توګه ورکړل شوی نه وي. واحدونه د کرایهدارانو ترمنځ تش پاتې کېږي، او ځینې کرایهداران ناوخته پیسې ورکوي یا هېڅ نه ورکوي. د دې لپاره د ناخالص عاید یوه سلنه کمه کړئ، د ملکیت د خپلې تاریخچې یا د سیمهییز تشوالي د معلوماتو پر بنسټ. کله چې شک لرئ، محتاطه شمېره تر خوشبینه شمېرې ښه ده.
هغه څه چې پاتې کېږي اغېزمن ناخالص عاید (EGI) دی.
4 ګام: عملیاتي لګښتونه کم کړئ
عملیاتي لګښتونه د ملکیت د لرلو او چلولو منظم لګښتونه دي. عادي توکي یې دا دي:
- د ملکیت مالیه
- د ودانۍ بیمه
- د ملکیت مدیریت، د بازار په نرخ حتی که کار پخپله کوئ
- ترمیم، ساتنه، پاکول او باغواني
- هغه اسانتیاوې او د خدماتو فیسونه چې مالک یې ورکوي
- اعلانات، د کرایهدارانو ارزونه او د کرایې ورکولو فیسونه
- د مالکانو د ټولنې فیسونه
- د ملکیت اړوند حسابداري او حقوقي لګښتونه
د بشپړ کال شمېرې وکاروئ. که ستاسو ریکارډونه میاشتني وي، پر دولسو یې ضرب کړئ — یا په محاسبهګر کې میاشتنی ننوتل وټاکئ او اړونه ورته پرېږدئ.
څه باید بهر پرېښودل شي
ځینې لګښتونه د ملکیت لګښتونه ښکاري خو په NOI کې ځای نه لري، ځکه چې د ودانۍ پر ځای په مالک پورې اړه لري، یا ځکه چې د عادي عملیاتو برخه نه دي:
- د ګروي قسطونه، هم ګټه او هم اصل پور
- استهلاک او استهلاکي وېش، چې د نغدو لګښتونو پر ځای حسابداري ثبتونه دي
- د مالک پر ګټه عایداتي مالیه
- پانګهییز لګښتونه لکه نوی چت، نوې کړکۍ یا بشپړه بیارغونه
- د مالک شخصي لګښتونه، لکه د نورو ملکیتونو د لیدو لپاره سفر
لوی بدلونونه رښتیني لګښتونه دي، نو ډېری پانګوال د دوی لپاره کلنۍ زېرمه جلا کوي. که تاسو داسې کوئ، هغه د یوې جلا کرښې په توګه وښیئ او ثابت پاتې شئ: ملکیتونه یا ټول له زېرمې سره پرتله کړئ یا ټول بې زېرمې.
یوه حل شوې بېلګه
یو کوچنی کرایي کور په 250.000 پېرودل کېږي. میاشتنۍ کرایه یې 2.100 ده، مالک د تشوالي او د کریډیټ زیان لپاره 5% جلا کوي، او کلني چلولو لګښتونه لاندې ښودل شوي دي.
| توکی | کلنی مقدار |
|---|---|
| د ملکیت مالیه | 2.600 |
| د ملکیت مدیریت | 1.700 |
| بیمه | 1.100 |
| کرایه ورکول او اعلانات | 300 |
| د ټولنې یا خدماتو فیسونه | 0 |
| هغه اسانتیاوې چې مالک یې پیسې ورکوي | 600 |
| ترمیم او ساتنه | 1.500 |
| کلني عملیاتي لګښتونه | 7.800 |
| ناخالص کلنی عاید | 25.200 |
|---|---|
| د تشوالي زیان | 1.260 |
| اغېزمن ناخالص عاید | 23.940 |
| کلني عملیاتي لګښتونه | 7.800 |
| خالص عملیاتي عاید (NOI) | 16.140 |
| کیپ ریټ | 6,46% |
| د لګښت تناسب | 32,58% |
له 16.140 NOI او 250.000 بیې سره، کیپ ریټ 6,46% دی.
NOI نغدي جریان نه دی
NOI ښيي چې ملکیت څه ګټي. نغدي جریان ښيي چې مالک د پور له ورکړې وروسته څه ساتي. که پورتنی کور په ګروي پور واخیستل شي، کلني قسطونه له NOI څخه کمېږي ترڅو نغدي جریان ترلاسه شي. له همدې امله د یو ملکیت دوه مالکان کولی شي یو شان NOI ولري خو ډېر توپیر لرونکي نغدي جریانونه، ځکه چې دوی په بېلابېلو شرایطو بېلابېل مقدارونه پور اخیستي.
له همدې امله زموږ محاسبهګر لومړی NOI او کیپ ریټ ښيي او، په یوه جلا برخه کې، کله چې د پور جزئیات ورزیات کړئ، نغدي جریان، د نغدو پر نغدو ګټه او د پور د خدمت د پوښښ تناسب ښيي.
عامې تېروتنې
- د هغې کرایې شمېرل چې نه به ترلاسه کېږي. واقعبینانه کرایې وکاروئ او تل تشوالی په پام کې ونیسئ.
- د تېر کال لګښتونه پرته له کتنې کاپي کول. د ملکیت مالیه او د بیمې حقالزحمه له پلور یا بیا ارزونې وروسته په چټکۍ سره لوړېدای شي.
- د مدیریت پرېښودل. ستاسو خپل وخت لګښت لري، او هر راتلونکی پېرودونکی به یې په بیه کې حساب کړي.
- د میاشتنیو او کلنیو شمېرو ګډول. د جمع کولو مخکې هره کرښه پر یوه بنسټ راولئ.
- د پانګهییزو پروژو او ترمیمونو ګډوډول. عادي ترمیمونه عملیاتي لګښتونه دي؛ د ودانۍ د یو بشپړ سیسټم بدلول نه دي.