ښه کیپ ریټ څومره دی؟
تازه شوی: AP 1405 تله 20
دا لومړۍ پوښتنه ده چې ډېری نوي پانګوال یې کوي، او صادق ځواب دا دی چې په شرایطو پورې اړه لري. کیپ ریټ هغه بیه ده چې بازار یې پر خطر او وده ږدي. هغه نرخ چې په یوه پلازمېنه کې د یوې عصري ودانۍ لپاره عالي وي، کېدای شي په یوه کوچني ښارګوټي کې د یوې زړې ودانۍ لپاره د خطر نښه وي، او برعکس.
دا لارښود تشریح کوي چې توپیر څه شی رامنځته کوي، د پیل ټکي په توګه نږدې حدونه وړاندې کوي او ښيي چې څنګه وارزوئ چې د یو ځانګړي ملکیت کیپ ریټ ستاسو لپاره ښه دی که نه.
ولې یوه واحده ښه شمېره نشته
پېرودونکي د هغه عاید لپاره ډېرې پیسې ورکوي چې خوندي یې ګڼي او احتمال یې وي چې وده به وکړي. کله چې ډېرې پیسې ورکړي، همغه عاید د بیې کوچنۍ سلنه کېږي، نو کیپ ریټ ټیټ وي. له همدې امله ټیټ کیپ ریټ معمولاً داسې ملکیت ښيي چې بازار یې کم خطره ګڼي، نه بده پانګونه. لوړ کیپ ریټ د بیې په وړاندې ډېر عاید وړاندې کوي، خو معمولاً ځکه چې پېرودونکي ډېر خطر ویني: زړه ودانۍ، کمزوری موقعیت، داسې کرایهدار چې کېدای شي ولاړ شي یا داسې کرایې چې د لوړېدو احتمال یې کم دی.
نو ګټوره پوښتنه دا نه ده چې کیپ ریټ لوړ دی که ټیټ، بلکې دا ده چې ایا د هغه ځانګړي ملکیت د خطرونو په بدل کې تاسو ته کافي پیسې درکوي.
د پیل ټکي په توګه نږدې حدونه
زموږ محاسبهګر پایلې د لاندې درجو له مخې ارزوي. دا په قصدي توګه د استوګنیز او کوچني سوداګریز ملکیت لپاره پراخې تجربوي قاعدې دي، نه بازاري معلومات:
| کیپ ریټ | درجه | معمولاً څه معنی لري |
|---|---|---|
| له 0% څخه کم | منفي | عملیاتي لګښتونه له عاید څخه زیات دي. ملکیت حتی د پور له هر قسط څخه مخکې زیان کوي. |
| له 0% څخه تر 4% لږ | ټیټ | په ګرانو او ډېر غوښتل شویو سیمو کې، یا د هغو ملکیتونو لپاره عام دی چې د اوسني عاید پر ځای د راتلونکې ودې لپاره پېرودل شوي وي. |
| له 4% څخه تر 6% لږ | منځنی | د باثباته، په ښه ځای کې پرتو استوګنیزو ملکیتونو لپاره عام دی چې دایمي کرایهداران لري. |
| له 6% څخه تر 10% | ښه | د ډېرو کرایي ملکیتونو لپاره د عاید یوه ټینګه ګټه. |
| له 10% څخه زیات | لوړ | د بیې په پرتله ښه عاید، ډېر ځله د لوړ خطر، زړې ودانۍ یا کمزوري موقعیت له امله. د پېرلو مخکې یې لامل معلوم کړئ. |
عادي کیپ ریټونه د هېوادونو، ښارونو او د ملکیت د ډولونو ترمنځ توپیر لري، او د وخت په تېرېدو سره د ګټې د نرخونو له بدلون سره بدلېږي. تل یو ملکیت په همدې سیمه کې د ورته ملکیتونو له وروستیو پلورونو سره پرتله کړئ.
د یو ملکیت لپاره سم کیپ ریټ څه شی ټاکي
موقعیت او غوښتنه
هغه ښارونه چې نفوس یې وده کوي، بېلابېل کارګمارونکي لري او لږ نوې ودانۍ پکې جوړېږي، ډېر پېرودونکي راجلبوي، چې کیپ ریټونه ټیټ ساتي. چېرې چې غوښتنه کمزورې یا نامعلومه وي، پېرودونکي د خطر منلو مخکې لوړې عایدي ګټې ته اړتیا لري.
د ملکیت ډول او حالت
د ملکیت هر ډول خپل خطرونه لري. یوه اپارتماني ودانۍ ډېر کرایهداران لري، نو د یو تګ اغېز محدود وي، په داسې حال کې چې یو دوکان یا دفتر چې یو واحد کرایهدار لري کولی شي ټول عاید یې په یو ځل له لاسه ورکړي. زړې ودانۍ ډېر ځله ډېرې ساتنې او پانګونې ته اړتیا لري، چې پېرودونکي یې د لوړ کیپ ریټ له لارې په بیه کې حسابوي.
د کرایهلیک موده او د کرایهدار کیفیت
اوږده کرایهلیکونه له مالي پلوه له قوي کرایهدارانو سره عاید د وړاندوینې وړ کوي او د ټیټ کیپ ریټ ملاتړ کوي. لنډ کرایهلیکونه، هغه کرایهداران چې د ورکړې بد ریکارډ لري یا له یو کرایهدار څخه د عاید لویه برخه، لوړ کیپ ریټ توجیه کوي.
د ګټې نرخونه
که پانګوال یوازې په لوړو نرخونو پور اخیستلی شي، یا له خوندي پانګونو ښه ګټه ترلاسه کولی شي، ملکیت باید ډېر عاید وړاندې کړي ترڅو جذاب پاتې شي. له همدې امله د ګټې د نرخونو لوړېدل معمولاً کیپ ریټونه لوړوي او د نرخونو ټیټېدل یې معمولاً ټیټوي، که څه هم د ملکیت بازارونه ډېر ځله ورو غبرګون ښيي.
یوه ځانګړې معامله څنګه وارزوو
- NOI وګورئ. هغه له رښتینو کرایو او لګښتونو څخه بیا جوړ کړئ، تشوالی او مدیریت پکې شامل کړئ، او تمویل ترې بهر پرېږدئ. هغه جذاب کیپ ریټ چې پر خوشبینه NOI ولاړ وي، جذاب نه دی.
- له ورته ملکیتونو سره یې پرتله کړئ. په نږدې سیمه کې د ورته ودانیو وروستي پلورونه وګورئ. هغه کیپ ریټ چې له سیمهییز معیار څخه ډېر لوړ وي، توضیح ته اړتیا لري.
- د خپل پور له لګښت سره یې پرتله کړئ. که کیپ ریټ ستاسو د پور له ګټې نرخ ټیټ وي، پور اخیستل ستاسو ګټه د لوړولو پر ځای ټیټوي، او نغدي جریان کېدای شي منفي شي. د محاسبهګر د تمویل برخه دا په مستقیمه توګه د نغدي جریان او DSCR له لارې ښيي.
- رجحان ته وګورئ. هغه ملکیت چې په لوړ کیپ ریټ پېرودل شوی بیا هم ارزښت له لاسه ورکولی شي که سیمهییزې کرایې راټیټېږي، په داسې حال کې چې ټیټ کیپ ریټ سم کېدای شي که د کرایو د ودې احتمال وي.
- د خپل هدف په اړه فکر وکړئ. هغه پانګوال چې همدا اوس عاید ته اړتیا لري معمولاً لوړ کیپ ریټونه لټوي؛ هغه پانګوال چې پر اوږدمهاله وده تمرکز لري کېدای شي ټیټ یې ومني.
کله چې لوړ کیپ ریټ د خطر نښه وي
هغه کیپ ریټ چې له ورته ملکیتونو ډېر لوړ وي ډېر ځله داسې څه ته اشاره کوي چې په اعلان کې نه دي یاد شوي: د لویو ترمیمونو وخت رارسېدلی، یو مهم کرایهدار ځي، کرایې له بازار لوړې دي او احتمال یې شته چې راټیټې شي، یا سیمه داسې ستونزې لري چې نور پېرودونکي لرې ساتي. له دې هېڅ یو په خپل سر ملکیت بد پېر نه ګرځوي، خو هر یو باید د پرېکړې مخکې په بیه کې حساب شي.
کله چې ټیټ کیپ ریټ بیا هم ښه پانګونه کېدای شي
ټیټ کیپ ریټ کولی شي د داسې ملکیت لپاره معنی ولري چې په ښه موقعیت کې وي او کرایې یې له بازار ټیټې وي چې لوړېدای شي، داسې ودانۍ چې د چلولو لګښتونه یې کمېدای شي، یا داسې ملکیت چې تاسو یې د ښه کولو پلان لرئ. په هر حالت کې هغه ګټه چې تاسو یې پېرئ په هغه NOI پورې اړه لري چې تمه لرئ ترلاسه یې کړئ، نه په اوسني، نو دا پلان په دقت سره وازمویئ.
یو چټک چکلیست
- ایا NOI پر رښتینو، تایید شویو شمېرو ولاړ دی؟
- ایا تشوالی، مدیریت او ساتنه پکې شامل دي؟
- کیپ ریټ د ورته ملکیتونو له وروستیو پلورونو سره څنګه پرتله کېږي؟
- ایا کیپ ریټ ستاسو د پور له لګښت لوړ دی، او ایا DSCR د ډاډ وړ دی؟
- که کیپ ریټونه یو سلنهیي ټکی لوړ شي، د ملکیت ارزښت به څومره وي؟
- ایا خطرونه له سیمهییز معیار سره هر ډول توپیر توضیح کوي؟