ເຄື່ອງຄິດໄລ່ອັດຕາການແປງເປັນທຶນ
ພາສາ: ລາວ

ວິທີຄິດໄລ່ລາຍຮັບສຸດທິຈາກການດຳເນີນງານ (NOI)

ອັບເດດ: 12 ຕຸລາ 2026

ລາຍຮັບສຸດທິຈາກການດຳເນີນງານ ຫຼື NOI ແມ່ນສິ່ງທີ່ຊັບສິນສ້າງລາຍໄດ້ຈາກການດຳເນີນງານໃນໜຶ່ງປີ ຫຼັງຈາກຈ່າຍຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການບໍລິຫານມັນແລ້ວ ແຕ່ກ່ອນຈ່າຍຄ່າງວດເງິນກູ້ ແລະ ພາສີເງິນໄດ້. ມັນຢູ່ເທິງສຸດຂອງການວິເຄາະຊັບສິນເກືອບທຸກຢ່າງ: ອັດຕາການແປງເປັນທຶນ, ອັດຕາສ່ວນຄວາມສາມາດໃນການຊຳລະໜີ້ ແລະ ການປະເມີນມູນຄ່າຂອງຜູ້ປະເມີນລາຄາ ລ້ວນແຕ່ເລີ່ມຕົ້ນຈາກມັນ.

ການປ້ອນຂໍ້ມູນໃຫ້ຖືກຕ້ອງສຳຄັນກວ່າການຮູ້ສູດ. ຄູ່ມືນີ້ອະທິບາຍແຕ່ລະຂັ້ນຕອນ, ສະແດງຕົວຢ່າງທີ່ຄົບຖ້ວນ ແລະ ລະບຸຄວາມຜິດພາດທີ່ມັກເຮັດໃຫ້ຜົນລັບຜິດໄປ.

NOI ຖືກນຳໃຊ້ຢູ່ໃສ

ນັກລົງທຶນເອົາ NOI ຫານດ້ວຍລາຄາເພື່ອໃຫ້ໄດ້ອັດຕາການແປງເປັນທຶນ, ຜູ້ໃຫ້ກູ້ເອົາມັນຫານດ້ວຍຄ່າງວດເງິນກູ້ຕໍ່ປີເພື່ອໃຫ້ໄດ້ອັດຕາສ່ວນຄວາມສາມາດໃນການຊຳລະໜີ້ ແລະ ຜູ້ປະເມີນລາຄາເອົາມັນຫານດ້ວຍອັດຕາການແປງເປັນທຶນຂອງຕະຫຼາດເພື່ອປະເມີນມູນຄ່າ. ເນື່ອງຈາກຕົວເລກເຫຼົ່ານີ້ແຕ່ລະຕົວຮັບເອົາຄວາມຜິດພາດໃດໆໃນ NOI ມາ, ການຄິດ NOI ສູງເກີນຈິງພຽງບໍ່ເທົ່າໃດເປີເຊັນ ກໍສາມາດເຮັດໃຫ້ຊັບສິນເບິ່ງຄືຖືກກວ່າ, ປອດໄພກວ່າ ຫຼື ມີມູນຄ່າຫຼາຍກວ່າຄວາມເປັນຈິງຢ່າງເຫັນໄດ້ຊັດ.

ສູດ NOI

NOI = ລາຍຮັບລວມທີ່ແທ້ຈິງ − ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານ

ລາຍຮັບລວມທີ່ແທ້ຈິງແມ່ນລາຍຮັບທີ່ຊັບສິນສາມາດເກັບໄດ້ຕາມຄວາມເປັນຈິງ: ຄ່າເຊົ່າຕາມກຳນົດ ບວກກັບລາຍຮັບອື່ນໆ ລົບດ້ວຍເງິນທີ່ກັນໄວ້ສຳລັບຫ້ອງຫວ່າງ ແລະ ຄ່າເຊົ່າທີ່ບໍ່ໄດ້ຈ່າຍ. ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານແມ່ນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ເກີດຂຶ້ນເປັນປະຈຳ ເພື່ອໃຫ້ຊັບສິນດຳເນີນງານໄດ້ ແລະ ມີຜູ້ເຊົ່າ.

ຂັ້ນຕອນທີ 1: ເລີ່ມຈາກຄ່າເຊົ່າລວມທີ່ເປັນໄປໄດ້

ລະບຸທຸກຫົວໜ່ວຍ ແລະ ຄ່າເຊົ່າທີ່ມັນຈະໄດ້ຮັບ ຖ້າຖືກເຊົ່າຕະຫຼອດປີໃນອັດຕາຕາມສັນຍາປັດຈຸບັນ ຫຼື ອັດຕາຕະຫຼາດ, ແລ້ວບວກພວກມັນເຂົ້າກັນ. ໃຊ້ບັນຊີລາຍການຄ່າເຊົ່າຕົວຈິງຖ້າທ່ານມີ ແລະ ກວດສອບວ່າຄ່າເຊົ່າເໝາະສົມກັບເຂດນັ້ນຕາມຄວາມເປັນຈິງ; ຄ່າເຊົ່າທີ່ສູງກວ່າຕະຫຼາດທ້ອງຖິ່ນຫຼາຍ ບໍ່ຄ່ອຍຢູ່ໄດ້ດົນ.

ຂັ້ນຕອນທີ 2: ບວກລາຍຮັບອື່ນໆ

ຊັບສິນຫຼາຍແຫ່ງມີລາຍໄດ້ນອກເໜືອຈາກຄ່າເຊົ່າ: ບ່ອນຈອດລົດ, ຫ້ອງເກັບເຄື່ອງ, ເຄື່ອງຊັກຜ້າ, ຕູ້ຂາຍສິນຄ້າອັດຕະໂນມັດ, ຄ່າປັບຈ່າຍຊ້າ ຫຼື ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ເກັບຄືນຈາກຜູ້ເຊົ່າ. ໃຫ້ລວມສະເພາະລາຍຮັບທີ່ເກີດຂຶ້ນທຸກປີເທົ່ານັ້ນ. ລາຍຮັບຄັ້ງດຽວ ເຊັ່ນ: ເງິນຊົດເຊີຍຈາກປະກັນໄພ ບໍ່ຄວນຢູ່ໃນ NOI.

ຂັ້ນຕອນທີ 3: ລົບການສູນເສຍຈາກຫ້ອງຫວ່າງ ແລະ ໜີ້ຄ້າງ

ບໍ່ມີຊັບສິນໃດທີ່ຖືກເຊົ່າເຕັມ ແລະ ໄດ້ຮັບເງິນຄົບທຸກມື້ຕະຫຼອດປີ. ຫ້ອງຕ່າງໆຈະຫວ່າງລະຫວ່າງຜູ້ເຊົ່າ ແລະ ຜູ້ເຊົ່າບາງຄົນຈ່າຍຊ້າ ຫຼື ບໍ່ຈ່າຍເລີຍ. ໃຫ້ລົບເປີເຊັນໜຶ່ງຂອງລາຍຮັບລວມເພື່ອຮອງຮັບເລື່ອງນີ້ ໂດຍອີງໃສ່ປະຫວັດຂອງຊັບສິນເອງ ຫຼື ຂໍ້ມູນອັດຕາຫວ່າງໃນທ້ອງຖິ່ນ. ເມື່ອມີຂໍ້ສົງໄສ, ຕົວເລກທີ່ລະມັດລະວັງດີກວ່າຕົວເລກທີ່ມອງໂລກໃນແງ່ດີ.

ສິ່ງທີ່ເຫຼືອແມ່ນລາຍຮັບລວມທີ່ແທ້ຈິງ (EGI).

ຂັ້ນຕອນທີ 4: ລົບຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານ

ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານແມ່ນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍປະຈຳໃນການເປັນເຈົ້າຂອງ ແລະ ບໍລິຫານຊັບສິນ. ລາຍການທົ່ວໄປປະກອບມີ:

  • ພາສີຊັບສິນ
  • ປະກັນໄພອາຄານ
  • ການຄຸ້ມຄອງຊັບສິນ ຕາມອັດຕາຕະຫຼາດ ເຖິງແມ່ນວ່າທ່ານເຮັດວຽກນັ້ນເອງກໍຕາມ
  • ການສ້ອມແປງ, ການບຳລຸງຮັກສາ, ການທຳຄວາມສະອາດ ແລະ ການເບິ່ງແຍງສວນ
  • ຄ່ານ້ຳ ຄ່າໄຟ ແລະ ຄ່າບໍລິການທີ່ເຈົ້າຂອງຈ່າຍ
  • ຄ່າໂຄສະນາ, ການຄັດເລືອກຜູ້ເຊົ່າ ແລະ ຄ່າທຳນຽມການປ່ອຍເຊົ່າ
  • ຄ່າທຳນຽມສະມາຄົມເຈົ້າຂອງຮ່ວມ
  • ຄ່າບັນຊີ ແລະ ຄ່າກົດໝາຍທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບຊັບສິນ

ໃຊ້ຕົວເລກສຳລັບໜຶ່ງປີເຕັມ. ຖ້າບັນທຶກຂອງທ່ານເປັນລາຍເດືອນ, ໃຫ້ຄູນດ້ວຍສິບສອງ — ຫຼື ເລືອກການປ້ອນແບບລາຍເດືອນໃນເຄື່ອງຄິດໄລ່ ແລ້ວໃຫ້ມັນແປງໃຫ້.

ສິ່ງທີ່ບໍ່ຄວນລວມ

ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍບາງຢ່າງເບິ່ງຄືເປັນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງຊັບສິນ ແຕ່ບໍ່ຄວນຢູ່ໃນ NOI ເພາະມັນຂຶ້ນກັບເຈົ້າຂອງ ແທນທີ່ຈະຂຶ້ນກັບອາຄານ ຫຼື ເພາະມັນບໍ່ແມ່ນສ່ວນໜຶ່ງຂອງການດຳເນີນງານປົກກະຕິ:

  • ຄ່າງວດເງິນກູ້ຈຳນອງ ທັງດອກເບ້ຍ ແລະ ເງິນຕົ້ນ
  • ຄ່າເສື່ອມລາຄາ ແລະ ຄ່າຕັດຈຳໜ່າຍ ເຊິ່ງເປັນລາຍການທາງບັນຊີ ແທນທີ່ຈະເປັນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເງິນສົດ
  • ພາສີເງິນໄດ້ຈາກກຳໄລຂອງເຈົ້າຂອງ
  • ລາຍຈ່າຍລົງທຶນ ເຊັ່ນ: ຫຼັງຄາໃໝ່, ປ່ອງຢ້ຽມໃໝ່ ຫຼື ການປັບປຸງທັງໝົດ
  • ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍສ່ວນຕົວຂອງເຈົ້າຂອງ ເຊັ່ນ: ການເດີນທາງໄປເບິ່ງຊັບສິນອື່ນ

ການປ່ຽນແທນຂະໜາດໃຫຍ່ເປັນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ແທ້ຈິງ, ສະນັ້ນນັກລົງທຶນຫຼາຍຄົນຈຶ່ງກັນເງິນສຳຮອງໄວ້ທຸກປີສຳລັບພວກມັນ. ຖ້າທ່ານເຮັດແບບນັ້ນ, ໃຫ້ສະແດງມັນເປັນລາຍການແຍກຕ່າງຫາກ ແລະ ເຮັດໃຫ້ສອດຄ່ອງກັນ: ປຽບທຽບຊັບສິນທັງໝົດໂດຍມີເງິນສຳຮອງ ຫຼື ທັງໝົດໂດຍບໍ່ມີເງິນສຳຮອງ.

ຕົວຢ່າງການຄິດໄລ່

ເຮືອນໃຫ້ເຊົ່າຫຼັງນ້ອຍໜຶ່ງຫຼັງຖືກຊື້ໃນລາຄາ 250.000. ມັນໃຫ້ເຊົ່າໄດ້ 2.100 ຕໍ່ເດືອນ, ເຈົ້າຂອງກັນໄວ້ 5% ສຳລັບການສູນເສຍຈາກຫ້ອງຫວ່າງ ແລະ ໜີ້ຄ້າງ ແລະ ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານຕໍ່ປີສະແດງຢູ່ຂ້າງລຸ່ມນີ້.

ລາຍການຈຳນວນເງິນຕໍ່ປີ
ພາສີຊັບສິນ2.600
ການຄຸ້ມຄອງຊັບສິນ1.700
ປະກັນໄພ1.100
ການປ່ອຍເຊົ່າ ແລະ ການໂຄສະນາ300
ຄ່າສ່ວນກາງ ຫຼື ຄ່າບໍລິການ0
ຄ່ານ້ຳ ຄ່າໄຟ ທີ່ເຈົ້າຂອງຈ່າຍ600
ການສ້ອມແປງ ແລະ ບຳລຸງຮັກສາ1.500
ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານຕໍ່ປີ7.800
ລາຍຮັບລວມຕໍ່ປີ25.200
ການສູນເສຍຈາກຫ້ອງຫວ່າງ1.260
ລາຍຮັບລວມທີ່ແທ້ຈິງ23.940
ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານຕໍ່ປີ7.800
ລາຍຮັບສຸດທິຈາກການດຳເນີນງານ (NOI)16.140
ອັດຕາການແປງເປັນທຶນ6,46%
ອັດຕາສ່ວນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ32,58%

ດ້ວຍ NOI 16.140 ແລະ ລາຄາ 250.000, ອັດຕາການແປງເປັນທຶນແມ່ນ 6,46%.

NOI ບໍ່ແມ່ນກະແສເງິນສົດ

NOI ສະແດງສິ່ງທີ່ຊັບສິນສ້າງລາຍໄດ້. ກະແສເງິນສົດສະແດງສິ່ງທີ່ເຈົ້າຂອງເຫຼືອໄວ້ຫຼັງຈາກຈ່າຍເງິນກູ້. ຖ້າເຮືອນຂ້າງເທິງຖືກຊື້ດ້ວຍເງິນກູ້ຈຳນອງ, ຄ່າງວດເງິນກູ້ຕໍ່ປີຈະຖືກລົບອອກຈາກ NOI ເພື່ອໃຫ້ໄດ້ກະແສເງິນສົດ. ດັ່ງນັ້ນ ເຈົ້າຂອງສອງຄົນຂອງຊັບສິນດຽວກັນອາດມີ NOI ເທົ່າກັນ ແຕ່ມີກະແສເງິນສົດແຕກຕ່າງກັນຫຼາຍ ເພາະພວກເຂົາກູ້ຢືມຈຳນວນແຕກຕ່າງກັນ ພາຍໃຕ້ເງື່ອນໄຂທີ່ແຕກຕ່າງກັນ.

ນັ້ນຄືເຫດຜົນທີ່ເຄື່ອງຄິດໄລ່ຂອງພວກເຮົາສະແດງ NOI ແລະ ອັດຕາການແປງເປັນທຶນກ່ອນ ແລະ ເມື່ອທ່ານເພີ່ມລາຍລະອຽດເງິນກູ້ ມັນຈະສະແດງກະແສເງິນສົດ, ຜົນຕອບແທນເງິນສົດຕໍ່ເງິນສົດ ແລະ ອັດຕາສ່ວນຄວາມສາມາດໃນການຊຳລະໜີ້ໃນພາກສ່ວນແຍກຕ່າງຫາກ.

ຄວາມຜິດພາດທີ່ພົບເລື້ອຍ

  • ນັບຄ່າເຊົ່າທີ່ຈະເກັບບໍ່ໄດ້. ໃຊ້ຄ່າເຊົ່າທີ່ເປັນຈິງ ແລະ ກັນເງິນໄວ້ສຳລັບຫ້ອງຫວ່າງສະເໝີ.
  • ສຳເນົາຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງປີກາຍໂດຍບໍ່ກວດສອບ. ພາສີຊັບສິນ ແລະ ຄ່າປະກັນໄພອາດເພີ່ມຂຶ້ນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍຫຼັງການຂາຍ ຫຼື ການປະເມີນມູນຄ່າໃໝ່.
  • ບໍ່ລວມຄ່າຄຸ້ມຄອງ. ເວລາຂອງທ່ານເອງມີຕົ້ນທຶນ ແລະ ຜູ້ຊື້ໃນອະນາຄົດທຸກຄົນຈະຄິດມັນເຂົ້າໃນລາຄາ.
  • ປະສົມຕົວເລກລາຍເດືອນ ແລະ ລາຍປີ. ເຮັດໃຫ້ທຸກລາຍການຢູ່ໃນພື້ນຖານດຽວກັນກ່ອນບວກພວກມັນເຂົ້າກັນ.
  • ສັບສົນໂຄງການລົງທຶນກັບການສ້ອມແປງ. ການສ້ອມແປງປົກກະຕິແມ່ນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານ; ການປ່ຽນແທນລະບົບທັງໝົດຂອງອາຄານບໍ່ແມ່ນ.

ຄິດໄລ່ NOI ແລະ ອັດຕາການແປງເປັນທຶນດ້ວຍເຄື່ອງຄິດໄລ່

ອັດຕາການແປງເປັນທຶນແມ່ນຫຍັງ?