ຄຳຖາມ ແລະ ຄຳຕອບກ່ຽວກັບອັດຕາການແປງເປັນທຶນ

ອັດຕາການແປງເປັນທຶນ ຫຼື Cap Rate ແມ່ນລາຍຮັບສຸດທິຈາກການດຳເນີນງານຂອງຊັບສິນໃນໜຶ່ງປີ ຫານດ້ວຍລາຄາ ຫຼື ມູນຄ່າຂອງມັນ. ມັນສະແດງຜົນຕອບແທນຕໍ່ປີທີ່ຊັບສິນຈະສ້າງໄດ້ ຖ້າທ່ານຊື້ມັນດ້ວຍເງິນສົດທັງໝົດ. ຊັບສິນທີ່ມີລາຄາ 200.000 ແລະ ສ້າງລາຍຮັບສຸດທິຈາກການດຳເນີນງານ 12.000 ມີອັດຕາການແປງເປັນທຶນ 6%.

ມັນຂຶ້ນກັບຕະຫຼາດ ແລະ ປະເພດຊັບສິນ. ໃນຫຼາຍຕະຫຼາດ ຊັບສິນທີ່ຢູ່ອາໄສໃຫ້ເຊົ່າຖືກຊື້ຂາຍທີ່ປະມານ 4% ຫາ 10%. ອັດຕາທີ່ຕ່ຳກວ່າມັກໝາຍເຖິງຊັບສິນທີ່ລາຄາແພງກວ່າ ແລະ ຄວາມສ່ຽງຕ່ຳກວ່າໃນທຳເລທີ່ດີ; ອັດຕາທີ່ສູງກວ່າໝາຍເຖິງລາຍຮັບຫຼາຍຂຶ້ນເມື່ອທຽບກັບລາຄາ ແຕ່ມັກມີຄວາມສ່ຽງຫຼາຍຂຶ້ນ. ຄວນປຽບທຽບຊັບສິນກັບຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນໃກ້ຄຽງ ແທນທີ່ຈະທຽບກັບຕົວເລກຄົງທີ່.

ອັດຕາການແປງເປັນທຶນບໍ່ຄິດເຖິງການຈັດຫາທຶນ: ມັນຖືວ່າຊັບສິນຖືກຊື້ດ້ວຍເງິນສົດ. ຜົນຕອບແທນເງິນສົດຕໍ່ເງິນສົດ (cash-on-cash) ເອົາກະແສເງິນສົດຕໍ່ປີຂອງທ່ານຫຼັງຈາກຈ່າຍຄ່າງວດເງິນກູ້ ຫານດ້ວຍເງິນສົດທີ່ທ່ານລົງທຶນຈິງ. ROI ມັກໄປໄກກວ່ານັ້ນ ໂດຍລວມເອົາການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງມູນຄ່າ, ການຊຳລະເງິນຕົ້ນ ແລະ ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການຂາຍ. ໃຊ້ອັດຕາການແປງເປັນທຶນເພື່ອປຽບທຽບຊັບສິນ ແລະ ໃຊ້ອີກສອງຕົວເພື່ອປະເມີນຂໍ້ຕົກລົງສະເພາະ.

ຜູ້ຊື້ສອງຄົນສາມາດຈັດຫາທຶນຊື້ອາຄານດຽວກັນດ້ວຍວິທີທີ່ແຕກຕ່າງກັນຫຼາຍ. ການບໍ່ລວມເງິນກູ້ເຮັດໃຫ້ອັດຕາການແປງເປັນທຶນເປັນຕົວວັດລະດັບຊັບສິນ ສະນັ້ນທ່ານຈຶ່ງສາມາດປຽບທຽບອາຄານໄດ້ຢ່າງຍຸຕິທຳ ບໍ່ວ່າຜູ້ຊື້ແຕ່ລະຄົນຈະຈ່າຍເງິນແນວໃດ.

ຄວນ, ໃນກໍລະນີສ່ວນໃຫຍ່. ມີຊັບສິນໜ້ອຍຫຼາຍທີ່ຖືກເຊົ່າທຸກມື້ຕະຫຼອດປີ ແລະ ຜູ້ເຊົ່າບາງຄົນຈ່າຍຊ້າ ຫຼື ບໍ່ຈ່າຍເລີຍ. ການສູນເສຍຈາກຫ້ອງຫວ່າງ ແລະ ໜີ້ຄ້າງ 3% ຫາ 10% ເປັນສົມມຸດຕິຖານທົ່ວໄປ; ໃຫ້ໃຊ້ປະຫວັດຕົວຈິງຂອງຊັບສິນ ຫຼື ຂໍ້ມູນຕະຫຼາດທ້ອງຖິ່ນ ເມື່ອທ່ານມີ.

ໄດ້. ວິທີດຽວກັນນີ້ໃຊ້ໄດ້ກັບອາພາດເມັນ, ຫ້ອງການ, ຮ້ານຄ້າ, ສາງ ແລະ ອາຄານອະເນກປະສົງ. ສຳລັບສັນຍາເຊົ່າການຄ້າ ໃຫ້ກວດເບິ່ງວ່າຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃດທີ່ຜູ້ເຊົ່າຈ່າຍ ແລະ ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃດທີ່ເຈົ້າຂອງຈ່າຍ ແລະ ປ້ອນສະເພາະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງເຈົ້າຂອງເປັນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານ.

ລາຄາສະທ້ອນເຖິງວິທີທີ່ຜູ້ຊື້ມອງຄວາມສ່ຽງ ແລະ ການເຕີບໂຕ. ໃນເມືອງທີ່ນິຍົມ ຜູ້ຊື້ຍອມຮັບຜົນຕອບແທນດ້ານລາຍຮັບທີ່ຕ່ຳກວ່າ ເພາະຄາດວ່າຄ່າເຊົ່າ ແລະ ມູນຄ່າຈະເພີ່ມຂຶ້ນ ແລະ ຫ້ອງຫວ່າງຈະຍັງຕ່ຳ ສະນັ້ນອັດຕາການແປງເປັນທຶນຈຶ່ງຕ່ຳກວ່າ. ໃນຕະຫຼາດທີ່ນ້ອຍກວ່າ ຫຼື ໝັ້ນຄົງໜ້ອຍກວ່າ ຜູ້ຊື້ຕ້ອງການລາຍຮັບຫຼາຍຂຶ້ນເພື່ອແລກກັບຄວາມສ່ຽງທີ່ຫຼາຍຂຶ້ນ ສະນັ້ນອັດຕາການແປງເປັນທຶນຈຶ່ງສູງກວ່າ.

ອັດຕາການແປງເປັນທຶນເປັນພຽງພາບລວມຂອງໜຶ່ງປີ. ມັນບໍ່ສະແດງການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງຄ່າເຊົ່າໃນອະນາຄົດ, ການປ່ຽນແປງຂອງມູນຄ່າ, ການສ້ອມແປງໃຫຍ່ທີ່ກຳລັງຈະມາເຖິງ ຫຼື ຜົນກະທົບຂອງເງິນກູ້. ມັນຍັງຖືກຕ້ອງໄດ້ພຽງເທົ່າກັບຕົວເລກທີ່ທ່ານປ້ອນເທົ່ານັ້ນ. ໃຊ້ມັນເປັນການກວດສອບເບື້ອງຕົ້ນແບບໄວ ແລ້ວຈຶ່ງເບິ່ງການວິເຄາະກະແສເງິນສົດແບບເຕັມຮູບແບບກ່ອນທີ່ທ່ານຈະລົງທຶນ.

ຕົວຄູນຄ່າເຊົ່າລວມແມ່ນລາຄາຂອງຊັບສິນ ຫານດ້ວຍລາຍຮັບລວມຕໍ່ປີຂອງມັນ ກ່ອນຫັກການສູນເສຍຈາກຫ້ອງຫວ່າງ ແລະ ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ. ຊັບສິນທີ່ມີລາຄາ 250.000 ແລະ ສ້າງລາຍຮັບ 25.200 ຕໍ່ປີ ມີ GRM ເທົ່າກັບ 9,92. ມັນຄິດໄລ່ໄດ້ໄວ ແຕ່ເນື່ອງຈາກມັນບໍ່ສົນໃຈຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ ແລະ ອັດຕາຫວ່າງ, ມັນຈຶ່ງເຊື່ອຖືໄດ້ໜ້ອຍກວ່າອັດຕາການແປງເປັນທຶນໃນການປຽບທຽບຊັບສິນ.

ຜົນຕອບແທນເງິນສົດຕໍ່ເງິນສົດແມ່ນກະແສເງິນສົດຕໍ່ປີຫຼັງຈາກຈ່າຍຄ່າງວດເງິນກູ້ ຫານດ້ວຍເງິນສົດທີ່ທ່ານລົງທຶນ. ເຄື່ອງຄິດໄລ່ຄິດໄລ່ເງິນກູ້ຈາກລາຄາ ແລະ ເງິນດາວຂອງທ່ານ, ຄິດໄລ່ຄ່າງວດລາຍເດືອນຕາມອັດຕາດອກເບ້ຍ ແລະ ໄລຍະເວລາທີ່ທ່ານປ້ອນ, ລົບຄ່າງວດສິບສອງງວດອອກຈາກ NOI ແລະ ເອົາຜົນລັບຫານດ້ວຍເງິນດາວບວກກັບຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການປິດການຊື້ຂາຍ.

ອັດຕາສ່ວນຄວາມສາມາດໃນການຊຳລະໜີ້ (DSCR) ແມ່ນ NOI ຫານດ້ວຍຄ່າງວດເງິນກູ້ຕໍ່ປີ. DSCR ເທົ່າກັບ 1,00 ໝາຍຄວາມວ່າລາຍຮັບພໍດີຄຸ້ມເງິນກູ້ເທົ່ານັ້ນ; ຖ້າຕ່ຳກວ່າ 1,00, ເຈົ້າຂອງຕ້ອງເພີ່ມເງິນທຸກປີ. ຜູ້ໃຫ້ກູ້ມັກຮຽກຮ້ອງປະມານ 1,20 ຫາ 1,25 ຫຼື ຫຼາຍກວ່ານັ້ນສຳລັບຊັບສິນເພື່ອການລົງທຶນ ແຕ່ຂໍ້ກຳນົດແຕກຕ່າງກັນໄປຕາມຜູ້ໃຫ້ກູ້, ປະເທດ ແລະ ປະເພດຊັບສິນ.

ເອົາ NOI ຫານດ້ວຍອັດຕາການແປງເປັນທຶນເປົ້າໝາຍ. ຕົວຢ່າງ, NOI 16.140 ທີ່ອັດຕາການແປງເປັນທຶນເປົ້າໝາຍ 6% ໃຫ້ມູນຄ່າ 269.000. ການຄິດໄລ່ແບບປີ້ນກັບໃນເຄື່ອງຄິດໄລ່ເຮັດສິ່ງນີ້ໃຫ້ທ່ານ ແລະ ສາມາດເອົາ NOI ມາຈາກການຄິດໄລ່ຫຼັກຂອງທ່ານໄດ້ໂດຍກົງ.

ໃຊ້ແບບທີ່ກົງກັບບັນທຶກຂອງທ່ານ. ປຸ່ມສະຫຼັບ ລາຍເດືອນ/ລາຍປີ ຂ້າງເທິງຊ່ອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຈະແປງຈຳນວນທີ່ທ່ານປ້ອນໄວ້ແລ້ວ ແລະ ຜົນລັບຈະສະແດງເປັນຕໍ່ປີສະເໝີ.

ສະກຸນເງິນໃດກໍໄດ້ ຕາບໃດທີ່ທຸກຈຳນວນເປັນສະກຸນເງິນດຽວກັນ. ເມນູສະກຸນເງິນພຽງແຕ່ປ່ຽນວິທີສະແດງຈຳນວນເງິນເທົ່ານັ້ນ; ມັນບໍ່ໄດ້ແລກປ່ຽນຄ່າ ຫຼື ປ່ຽນອັດຕາການແປງເປັນທຶນ.

ບໍ່. ການຄິດໄລ່ທັງໝົດເຮັດວຽກໃນບຣາວເຊີຂອງທ່ານ ແລະ ຂໍ້ມູນທີ່ທ່ານປ້ອນບໍ່ໄດ້ຖືກສົ່ງໄປຫາເຊີບເວີ. ເວັບໄຊພຽງແຕ່ຈື່ສະກຸນເງິນ ແລະ ໄລຍະເວລາຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ທ່ານເລືອກ ໄວ້ໃນບ່ອນເກັບຂໍ້ມູນໃນເຄື່ອງຂອງບຣາວເຊີທ່ານ.

ໄດ້. “ສຳເນົາລິ້ງ” ຈະໃສ່ຂໍ້ມູນທັງໝົດທີ່ທ່ານປ້ອນເຂົ້າໃນທີ່ຢູ່ຂອງໜ້າເວັບ. ທຸກຄົນທີ່ເປີດລິ້ງນັ້ນຈະເຫັນການຄິດໄລ່ດຽວກັນ, ສະນັ້ນທ່ານສາມາດບັນທຶກມັນເປັນບຸກມາກ ຫຼື ສົ່ງໃຫ້ຜູ້ອື່ນໄດ້ — ແຕ່ຈົ່ງຈື່ໄວ້ວ່າທຸກຄົນທີ່ມີລິ້ງສາມາດເຫັນຕົວເລກໄດ້.

ເມື່ອອັດຕາດອກເບ້ຍເພີ່ມຂຶ້ນ, ການກູ້ຢືມມີຕົ້ນທຶນສູງຂຶ້ນ ແລະ ການລົງທຶນທີ່ປອດໄພກວ່າໃຫ້ຜົນຕອບແທນຫຼາຍຂຶ້ນ, ສະນັ້ນຜູ້ຊື້ມັກຄາດຫວັງຜົນຕອບແທນດ້ານລາຍຮັບຈາກຊັບສິນສູງຂຶ້ນ: ອັດຕາການແປງເປັນທຶນມັກເພີ່ມຂຶ້ນ ແລະ ມູນຄ່າມັກຫຼຸດລົງ. ເມື່ອອັດຕາດອກເບ້ຍຫຼຸດລົງ, ສິ່ງທີ່ກົງກັນຂ້າມມັກຈະເກີດຂຶ້ນ. ຜົນກະທົບມັກຄ່ອຍເປັນຄ່ອຍໄປ ແລະ ແຕກຕ່າງກັນໄປແຕ່ລະຕະຫຼາດ.

ບໍ່ຄືກັນທັງໝົດ. ຜົນຕອບແທນຄ່າເຊົ່າລວມມັກແມ່ນຄ່າເຊົ່າຕໍ່ປີ ຫານດ້ວຍລາຄາ ໂດຍບໍ່ຫັກຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃດໆ. ຜົນຕອບແທນສຸດທິຫັກຄ່າໃຊ້ຈ່າຍອອກ ແລະ ໃກ້ຄຽງກັບອັດຕາການແປງເປັນທຶນ ແຕ່ຄຳນິຍາມແຕກຕ່າງກັນໄປແຕ່ລະປະເທດ, ສະນັ້ນໃຫ້ກວດສອບວ່າຜົນຕອບແທນທີ່ຖືກອ້າງເຖິງນັ້ນລວມຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃດແດ່.