순영업소득(NOI) 계산 방법

업데이트: 2026년 10월 12일

순영업소득(NOI)은 부동산이 한 해 동안 운영을 통해 벌어들인 금액에서 운영 비용을 뺀 것으로, 대출 상환액과 소득세는 빼기 전의 금액입니다. NOI는 거의 모든 부동산 분석의 출발점입니다. 자본환원율, 부채상환비율, 감정평가사의 가치 추정이 모두 NOI에서 시작합니다.

공식을 아는 것보다 입력값을 제대로 잡는 것이 더 중요합니다. 이 가이드에서는 각 단계를 차례로 살펴보고, 완전한 예시를 보여 주며, 결과를 가장 자주 왜곡하는 실수를 정리합니다.

NOI가 쓰이는 곳

투자자는 NOI를 가격으로 나눠 자본환원율을 구하고, 대출 기관은 연간 대출 상환액으로 나눠 부채상환비율을 구하며, 감정평가사는 시장 자본환원율로 나눠 가치를 추정합니다. 이 수치들은 모두 NOI의 오류를 그대로 물려받기 때문에, NOI를 몇 퍼센트만 과대평가해도 부동산이 실제보다 눈에 띄게 싸고, 안전하고, 가치 있어 보일 수 있습니다.

NOI 공식

NOI = 유효 총수입 − 운영비

유효 총수입은 부동산이 현실적으로 거둬들일 수 있는 수입으로, 예정 임대료에 기타 수입을 더하고 공실과 미납 임대료에 대한 손실분을 뺀 금액입니다. 운영비는 부동산을 계속 운영하고 임대하는 데 반복적으로 드는 비용입니다.

1단계: 잠재 총임대료에서 시작하기

모든 호실을 나열하고, 각 호실이 현재 계약 임대료 또는 시장 임대료로 1년 내내 임대되었을 때 벌어들일 임대료를 적은 뒤 모두 더합니다. 임대 현황표(rent roll)가 있다면 실제 자료를 사용하고, 임대료가 해당 지역에서 현실적인 수준인지 확인하세요. 지역 시세보다 훨씬 높은 임대료는 오래 유지되는 경우가 드뭅니다.

2단계: 기타 수입 더하기

많은 부동산이 임대료 외에도 수입을 얻습니다. 주차 공간, 창고, 세탁기, 자판기, 연체료, 임차인에게 재청구하는 비용 등이 그렇습니다. 매년 반복적으로 들어오는 수입만 포함하세요. 보험금처럼 한 번만 들어오는 수입은 NOI에 포함되지 않습니다.

3단계: 공실 및 임대료 미수 손실 빼기

1년 내내 하루도 빠짐없이 모든 호실이 임대되고 모든 임대료가 납부되는 부동산은 없습니다. 임차인이 바뀌는 사이에는 호실이 비고, 임대료를 늦게 내거나 아예 내지 않는 임차인도 있습니다. 이를 반영해 부동산의 실제 이력이나 지역 공실 자료를 바탕으로 총수입의 일정 비율을 빼세요. 확신이 서지 않을 때는 낙관적인 수치보다 보수적인 수치가 낫습니다.

남은 금액이 유효 총수입(EGI)입니다.

4단계: 운영비 빼기

운영비는 부동산을 소유하고 운영하는 데 정기적으로 드는 비용입니다. 대표적인 항목은 다음과 같습니다.

• 재산세
• 건물 보험료
• 부동산 관리비(직접 관리하더라도 시장 수준으로 반영)
• 수리, 유지보수, 청소 및 조경
• 소유자가 부담하는 공과금 및 공용 관리비
• 광고비, 임차인 심사 비용 및 임대 중개 수수료
• 관리조합비
• 부동산과 관련된 회계 및 법률 비용

1년 전체 기준의 수치를 사용하세요. 기록이 월별로 되어 있다면 12를 곱하거나, 계산기에서 월별 입력을 선택해 환산을 맡기면 됩니다.

제외해야 할 항목

부동산 비용처럼 느껴지지만 NOI에 포함되지 않는 비용이 있습니다. 건물이 아니라 소유자에 따라 달라지는 비용이거나, 정상적인 운영의 일부가 아니기 때문입니다.

• 주택담보대출 상환액(이자와 원금 모두)
• 감가상각비 및 무형자산상각비(현금 지출이 아닌 회계 항목)
• 소유자의 이익에 부과되는 소득세
• 지붕 교체, 창호 교체, 전면 리모델링 같은 자본적 지출
• 다른 부동산을 보러 가는 출장비 같은 소유자의 개인 비용

대규모 교체 공사는 실제로 발생하는 비용이므로, 많은 투자자가 이를 위해 매년 적립금을 따로 떼어 둡니다. 그렇게 한다면 별도 항목으로 표시하고 일관성을 유지하세요. 모든 부동산을 적립금을 포함해 비교하거나, 모두 제외하고 비교해야 합니다.

계산 예시

작은 임대 주택을 250,000에 매입했습니다. 월 임대료는 2,100이고, 소유자는 공실 및 임대료 미수 손실로 5%를 잡아 두며, 연간 운영 비용은 아래와 같습니다.

NOI가 16,140이고 가격이 250,000이므로 자본환원율은 6.46%입니다.

NOI는 현금 흐름이 아닙니다

NOI는 부동산이 버는 금액을 보여 줍니다. 현금 흐름은 대출을 상환한 후 소유자에게 남는 금액을 보여 줍니다. 위의 주택을 주택담보대출을 받아 매입했다면, NOI에서 연간 대출 상환액을 빼야 현금 흐름이 나옵니다. 따라서 같은 부동산을 소유한 두 사람의 NOI는 같아도, 서로 다른 금액을 다른 조건으로 빌렸기 때문에 현금 흐름은 크게 다를 수 있습니다.

그래서 이 계산기는 NOI와 자본환원율을 먼저 보여 주고, 대출 정보를 입력하면 별도 섹션에서 현금 흐름, 현금 수익률, 부채상환비율을 보여 줍니다.

흔한 실수

• 받지 못할 임대료를 계산에 넣기. 현실적인 임대료를 사용하고 항상 공실을 반영하세요.
• 작년 비용을 확인 없이 그대로 옮겨 적기. 재산세와 보험료는 매각이나 재평가 후에 크게 오를 수 있습니다.
• 관리비를 빼먹기. 본인의 시간에도 비용이 들며, 향후 매수자는 누구든 이를 가격에 반영합니다.
• 월별 수치와 연간 수치를 섞기. 모든 항목을 같은 기준으로 맞춘 뒤에 더하세요.
• 자본적 공사와 수리를 혼동하기. 일상적인 수리는 운영비이지만, 건물 설비 전체를 교체하는 것은 운영비가 아닙니다.

계산기로 NOI와 자본환원율 계산하기

자본환원율이란?