자본환원율 질문과 답변

자본환원율(캡레이트)은 부동산의 한 해 동안의 순영업소득을 가격 또는 가치로 나눈 값입니다. 대출 없이 전액 현금으로 매입했을 때 얻을 수 있는 연간 수익률을 보여 줍니다. 가격이 200,000이고 순영업소득이 12,000인 부동산의 자본환원율은 6%입니다.

시장과 부동산 유형에 따라 다릅니다. 많은 시장에서 주거용 임대 부동산은 대략 4%에서 10% 사이에서 거래됩니다. 자본환원율이 낮으면 대체로 입지가 좋고 위험이 낮은 비싼 부동산이며, 높으면 가격 대비 수입은 많지만 위험도 큰 경우가 많습니다. 고정된 숫자보다는 주변의 비슷한 부동산과 비교하세요.

자본환원율은 자금 조달을 고려하지 않고, 부동산을 현금으로 매입한 것처럼 계산합니다. 현금 수익률(Cash-on-Cash)은 대출 상환 후 연간 현금 흐름을 실제로 투입한 현금으로 나눈 값입니다. ROI는 보통 여기서 더 나아가 가치 상승, 대출 원금 상환, 매각 비용까지 포함합니다. 부동산끼리 비교할 때는 자본환원율을, 특정 거래를 판단할 때는 나머지 두 지표를 사용하세요.

같은 건물이라도 매수자마다 자금 조달 방식이 크게 다를 수 있습니다. 대출을 제외하면 자본환원율이 부동산 자체를 기준으로 한 지표가 되므로, 매수자가 어떻게 자금을 마련하든 건물을 공정하게 비교할 수 있습니다.

대부분의 경우 그렇습니다. 한 해 내내 하루도 빠짐없이 임대되는 부동산은 드물고, 임대료를 늦게 내거나 아예 내지 않는 임차인도 있습니다. 공실 및 미수 손실은 보통 3%에서 10%로 가정합니다. 해당 부동산의 실제 이력이나 지역 시장 자료가 있다면 그것을 사용하세요.

네. 아파트, 사무실, 상가, 창고, 복합용도 건물에도 같은 방법이 적용됩니다. 상업용 임대차의 경우 어떤 비용을 임차인이 부담하고 어떤 비용을 소유자가 부담하는지 확인한 뒤, 소유자 부담 비용만 운영비로 입력하세요.

가격에는 매수자가 위험과 성장 가능성을 어떻게 보는지가 반영됩니다. 인기 있는 도시에서는 임대료와 가치가 오르고 공실이 적을 것으로 기대하기 때문에 낮은 수익률도 받아들이므로 자본환원율이 낮습니다. 규모가 작거나 덜 안정적인 시장에서는 더 큰 위험에 대한 대가로 더 많은 수입을 원하므로 자본환원율이 높습니다.

자본환원율은 한 해의 단면만 보여 줍니다. 향후 임대료 상승, 가치 변화, 앞으로 필요한 대규모 수리, 대출의 영향은 나타나지 않습니다. 또한 입력한 숫자가 정확한 만큼만 정확합니다. 빠른 초기 검토용으로 활용하고, 투자하기 전에는 전체 현금 흐름 분석을 살펴보세요.

총임대료승수는 부동산 가격을 공실과 비용을 반영하기 전의 연간 총수입으로 나눈 값입니다. 가격이 250,000이고 연간 25,200의 수입을 내는 부동산의 GRM은 9.92입니다. 빠르게 계산할 수 있지만 비용과 공실을 무시하므로, 부동산을 비교할 때는 자본환원율보다 신뢰도가 떨어집니다.

현금 수익률은 대출 상환 후 연간 현금 흐름을 투자한 현금으로 나눈 값입니다. 계산기는 가격과 계약금 비율로 대출 금액을 구하고, 입력한 금리와 기간으로 월 상환액을 계산한 뒤, NOI에서 12개월분 상환액을 빼고, 그 결과를 계약금과 매입 부대비용의 합으로 나눕니다.

부채상환비율(DSCR)은 NOI를 연간 대출 상환액으로 나눈 값입니다. DSCR이 1.00이면 수입이 대출 상환액을 겨우 감당한다는 뜻이고, 1.00 미만이면 소유자가 매년 돈을 보태야 합니다. 대출 기관은 투자용 부동산에 대해 보통 약 1.20~1.25 이상을 요구하지만, 요건은 대출 기관, 국가, 부동산 유형에 따라 다릅니다.

NOI를 목표 자본환원율로 나누면 됩니다. 예를 들어 NOI가 16,140이고 목표 자본환원율이 6%라면 가치는 269,000입니다. 계산기의 역산 기능이 이 계산을 대신해 주며, 기본 계산에서 NOI를 바로 가져올 수도 있습니다.

가지고 있는 기록에 맞는 쪽을 사용하세요. 비용 입력란 위의 월별/연간 전환 버튼을 누르면 이미 입력한 금액이 환산되며, 결과는 항상 연간 기준으로 표시됩니다.

모든 금액을 같은 통화로 입력하기만 하면 어떤 통화든 괜찮습니다. 통화 메뉴는 금액이 표시되는 방식만 바꿀 뿐, 값을 환산하거나 자본환원율을 바꾸지 않습니다.

아니요. 모든 계산은 브라우저 안에서 이루어지며, 입력값은 서버로 전송되지 않습니다. 사이트는 선택한 통화와 비용 기간만 브라우저의 로컬 저장소에 기억합니다.

네. “링크 복사”를 누르면 모든 입력값이 페이지 주소에 담깁니다. 그 링크를 여는 사람은 누구나 같은 계산을 볼 수 있으므로 북마크하거나 다른 사람에게 보낼 수 있습니다. 다만 링크를 가진 사람은 누구나 숫자를 볼 수 있다는 점을 기억하세요.

금리가 오르면 돈을 빌리는 비용이 커지고 더 안전한 투자 상품의 수익도 높아지므로, 매수자들은 보통 부동산에서 더 높은 수입 수익률을 기대합니다. 그래서 자본환원율은 오르고 가치는 떨어지는 경향이 있습니다. 금리가 내리면 대개 그 반대가 일어납니다. 이 효과는 서서히 나타나는 경우가 많고 시장마다 다릅니다.

완전히 같지는 않습니다. 총임대수익률은 보통 연간 임대료를 가격으로 나눈 값으로, 비용을 빼지 않습니다. 순임대수익률은 비용을 빼므로 자본환원율에 가깝지만, 정의가 국가마다 다르므로 제시된 수익률에 어떤 비용이 포함되어 있는지 확인하세요.