របៀបគណនាប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ (NOI)

បានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព៖ 12 តុលា 2026

ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ ឬ NOI គឺជាអ្វីដែលអចលនទ្រព្យរកបានពីប្រតិបត្តិការរបស់វាក្នុងមួយឆ្នាំ បន្ទាប់ពីបង់ថ្លៃដើមនៃការដំណើរការវា ប៉ុន្តែមុនការបង់ប្រាក់កម្ចី និងពន្ធលើប្រាក់ចំណូល។ វាស្ថិតនៅខាងលើគេនៃការវិភាគអចលនទ្រព្យស្ទើរតែទាំងអស់៖ អត្រាមូលធនកម្ម សមាមាត្រគ្របដណ្តប់សេវាបំណុល និងការប៉ាន់ស្មានតម្លៃរបស់អ្នកវាយតម្លៃ សុទ្ធតែចាប់ផ្តើមពីវា។

ការបញ្ចូលទិន្នន័យឱ្យត្រឹមត្រូវ សំខាន់ជាងការដឹងរូបមន្ត។ មគ្គុទ្ទេសក៍នេះពន្យល់គ្រប់ជំហាន បង្ហាញឧទាហរណ៍ពេញលេញមួយ និងរាយកំហុសដែលញឹកញាប់បំផុតធ្វើឱ្យលទ្ធផលខុស។

កន្លែងដែល NOI ត្រូវបានប្រើ

អ្នកវិនិយោគចែក NOI នឹងតម្លៃទិញ ដើម្បីទទួលបានអត្រាមូលធនកម្ម អ្នកផ្តល់កម្ចីចែកវានឹងការបង់ប្រាក់កម្ចីប្រចាំឆ្នាំ ដើម្បីទទួលបានសមាមាត្រគ្របដណ្តប់សេវាបំណុល ហើយអ្នកវាយតម្លៃចែកវានឹងអត្រាមូលធនកម្មទីផ្សារ ដើម្បីប៉ាន់ស្មានតម្លៃ។ ដោយសារតួលេខនីមួយៗទាំងនេះទទួលយកកំហុសណាមួយក្នុង NOI ការគណនាវាលើសត្រឹមតែពីរបីភាគរយ អាចធ្វើឱ្យអចលនទ្រព្យមើលទៅថោកជាង មានសុវត្ថិភាពជាង ឬមានតម្លៃជាងការពិតគួរឱ្យកត់សម្គាល់។

រូបមន្ត NOI

NOI = ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង − ចំណាយប្រតិបត្តិការ

ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង គឺជាប្រាក់ចំណូលដែលអចលនទ្រព្យអាចប្រមូលបានតាមការពិត៖ ថ្លៃជួលតាមកាលវិភាគ បូកប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀត ដកចំនួនបម្រុងសម្រាប់ភាពទំនេរ និងថ្លៃជួលដែលមិនបានបង់។ ចំណាយប្រតិបត្តិការ គឺជាថ្លៃដើមដែលកើតឡើងទៀងទាត់ ដើម្បីរក្សាអចលនទ្រព្យឱ្យដំណើរការ និងមានអ្នកជួល។

ជំហានទី 1៖ ចាប់ផ្តើមពីថ្លៃជួលសរុបដែលអាចរកបាន

រាយគ្រប់ឯកតា និងថ្លៃជួលដែលវានឹងរកបាន ប្រសិនបើវាត្រូវបានជួលពេញមួយឆ្នាំ តាមថ្លៃជួលក្នុងកិច្ចសន្យាបច្ចុប្បន្ន ឬតាមថ្លៃទីផ្សារ រួចបូកបញ្ចូលគ្នា។ ប្រើបញ្ជីថ្លៃជួលពិតប្រាកដ ប្រសិនបើអ្នកមាន ហើយពិនិត្យថាថ្លៃជួលទាំងនោះសមហេតុផលសម្រាប់តំបន់នោះ; ថ្លៃជួលដែលខ្ពស់ជាងទីផ្សារក្នុងតំបន់ឆ្ងាយ កម្រនឹងស្ថិតស្ថេរយូរណាស់។

ជំហានទី 2៖ បន្ថែមប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀត

អចលនទ្រព្យជាច្រើនរកប្រាក់បានក្រៅពីថ្លៃជួល៖ កន្លែងចតរថយន្ត ឃ្លាំងទុកដាក់ ម៉ាស៊ីនបោកគក់ ម៉ាស៊ីនលក់ទំនិញស្វ័យប្រវត្តិ ប្រាក់ពិន័យបង់យឺត ឬថ្លៃដើមដែលគិតឡើងវិញពីអ្នកជួល។ រាប់បញ្ចូលតែប្រាក់ចំណូលដែលទទួលបានរៀងរាល់ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។ ប្រាក់ទទួលបានម្តងម្កាល ដូចជាសំណងធានារ៉ាប់រង មិនមែនជាផ្នែកនៃ NOI ទេ។

ជំហានទី 3៖ ដកការខាតបង់ពីភាពទំនេរ និងការមិនបង់ប្រាក់

គ្មានអចលនទ្រព្យណាត្រូវបានជួលពេញ និងបង់ប្រាក់ពេញរៀងរាល់ថ្ងៃពេញមួយឆ្នាំទេ។ បន្ទប់នៅទំនេររវាងអ្នកជួលម្នាក់និងម្នាក់ ហើយអ្នកជួលខ្លះបង់យឺត ឬមិនបង់សោះ។ ដកភាគរយមួយនៃប្រាក់ចំណូលសរុប ដើម្បីទុកសម្រាប់ការណ៍នេះ ដោយផ្អែកលើប្រវត្តិរបស់អចលនទ្រព្យខ្លួនឯង ឬទិន្នន័យភាពទំនេរក្នុងតំបន់។ នៅពេលមានការសង្ស័យ តួលេខប្រុងប្រយ័ត្នប្រសើរជាងតួលេខសុទិដ្ឋិនិយម។

អ្វីដែលនៅសល់គឺជាប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង (EGI)។

ជំហានទី 4៖ ដកចំណាយប្រតិបត្តិការ

ចំណាយប្រតិបត្តិការ គឺជាថ្លៃដើមទៀងទាត់នៃការកាន់កាប់ និងការដំណើរការអចលនទ្រព្យ។ ធាតុទូទៅរួមមាន៖

• ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ
• ធានារ៉ាប់រងអគារ
• ការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ តាមអត្រាទីផ្សារ ទោះបីអ្នកធ្វើការងារនេះដោយខ្លួនឯងក៏ដោយ
• ការជួសជុល ការថែទាំ ការសម្អាត និងការថែសួន
• ថ្លៃទឹកភ្លើង និងថ្លៃសេវាដែលម្ចាស់បង់
• ការផ្សព្វផ្សាយ ការពិនិត្យអ្នកជួល និងថ្លៃភ្នាក់ងារជួល
• ថ្លៃសមាគមម្ចាស់ផ្ទះ
• ថ្លៃគណនេយ្យ និងថ្លៃផ្លូវច្បាប់ដែលទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យ

ប្រើតួលេខសម្រាប់មួយឆ្នាំពេញ។ ប្រសិនបើកំណត់ត្រារបស់អ្នកជាប្រចាំខែ សូមគុណនឹងដប់ពីរ — ឬជ្រើសរើសការបញ្ចូលប្រចាំខែក្នុងម៉ាស៊ីនគណនា ហើយឱ្យវាធ្វើការបម្លែងជំនួសអ្នក។

អ្វីដែលមិនត្រូវរាប់បញ្ចូល

ថ្លៃដើមខ្លះមើលទៅដូចជាថ្លៃដើមរបស់អចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែមិនមែនជាផ្នែកនៃ NOI ទេ ព្រោះវាអាស្រ័យលើម្ចាស់ ជាជាងលើអគារ ឬព្រោះវាមិនមែនជាផ្នែកនៃប្រតិបត្តិការធម្មតា៖

• ការបង់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ទាំងការប្រាក់ និងប្រាក់ដើម
• រំលស់ និងរំលោះ ដែលជាធាតុគណនេយ្យ ជាជាងថ្លៃដើមជាសាច់ប្រាក់
• ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលលើប្រាក់ចំណេញរបស់ម្ចាស់
• ចំណាយមូលធន ដូចជាដំបូលថ្មី បង្អួចថ្មី ឬការជួសជុលកែលម្អពេញលេញ
• ថ្លៃដើមផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ម្ចាស់ ដូចជាការធ្វើដំណើរទៅមើលអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត

ការជំនួសធំៗគឺជាថ្លៃដើមពិតប្រាកដ ដូច្នេះអ្នកវិនិយោគជាច្រើនទុកប្រាក់បម្រុងប្រចាំឆ្នាំសម្រាប់វា។ ប្រសិនបើអ្នកធ្វើដូច្នេះ សូមបង្ហាញវាជាជួរដាច់ដោយឡែក ហើយរក្សាភាពស្របគ្នា៖ ប្រៀបធៀបអចលនទ្រព្យទាំងអស់ដោយមានប្រាក់បម្រុង ឬទាំងអស់ដោយគ្មានប្រាក់បម្រុង។

ឧទាហរណ៍គណនាមួយ

ផ្ទះជួលតូចមួយត្រូវបានទិញក្នុងតម្លៃ 250,000។ វាត្រូវបានជួលក្នុងតម្លៃ 2,100 ក្នុងមួយខែ ម្ចាស់ទុក 5% សម្រាប់ការខាតបង់ពីភាពទំនេរ និងការមិនបង់ប្រាក់ ហើយថ្លៃដំណើរការប្រចាំឆ្នាំត្រូវបានបង្ហាញខាងក្រោម។

ជាមួយ NOI 16,140 និងតម្លៃទិញ 250,000 អត្រាមូលធនកម្មគឺ 6.46%។

NOI មិនមែនជាលំហូរសាច់ប្រាក់ទេ

NOI បង្ហាញពីអ្វីដែលអចលនទ្រព្យរកបាន។ លំហូរសាច់ប្រាក់បង្ហាញពីអ្វីដែលម្ចាស់រក្សាទុកបាន បន្ទាប់ពីបង់ប្រាក់កម្ចី។ ប្រសិនបើផ្ទះខាងលើត្រូវបានទិញដោយប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ការបង់ប្រាក់កម្ចីប្រចាំឆ្នាំត្រូវបានដកចេញពី NOI ដើម្បីទទួលបានលំហូរសាច់ប្រាក់។ ដូច្នេះ ម្ចាស់ពីរនាក់នៃអចលនទ្រព្យតែមួយអាចមាន NOI ដូចគ្នា ប៉ុន្តែលំហូរសាច់ប្រាក់ខុសគ្នាខ្លាំង ព្រោះពួកគេបានខ្ចីប្រាក់ក្នុងចំនួនខុសគ្នា និងតាមលក្ខខណ្ឌខុសគ្នា។

នោះហើយជាមូលហេតុដែលម៉ាស៊ីនគណនារបស់យើងបង្ហាញ NOI និងអត្រាមូលធនកម្មជាមុនសិន ហើយនៅក្នុងផ្នែកដាច់ដោយឡែកមួយ បង្ហាញលំហូរសាច់ប្រាក់ ផលចំណេញសាច់ប្រាក់លើសាច់ប្រាក់ និងសមាមាត្រគ្របដណ្តប់សេវាបំណុល នៅពេលអ្នកបន្ថែមព័ត៌មានលម្អិតអំពីប្រាក់កម្ចី។

កំហុសទូទៅ

• ការរាប់ថ្លៃជួលដែលនឹងមិនត្រូវបានប្រមូល។ ប្រើថ្លៃជួលដែលសមហេតុផល ហើយត្រូវទុកសម្រាប់ភាពទំនេរជានិច្ច។
• ការចម្លងចំណាយឆ្នាំមុនដោយមិនពិនិត្យ។ ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ និងបុព្វលាភធានារ៉ាប់រងអាចកើនឡើងខ្លាំង បន្ទាប់ពីការលក់ ឬការវាយតម្លៃឡើងវិញ។
• ការមិនរាប់បញ្ចូលការគ្រប់គ្រង។ ពេលវេលារបស់អ្នកផ្ទាល់មានតម្លៃ ហើយអ្នកទិញនាពេលអនាគតណាមួយនឹងគិតវាបញ្ចូលក្នុងតម្លៃ។
• ការលាយតួលេខប្រចាំខែ និងប្រចាំឆ្នាំ។ ដាក់គ្រប់ជួរនៅលើមូលដ្ឋានតែមួយ មុនពេលបូកបញ្ចូលគ្នា។
• ការច្រឡំគម្រោងមូលធនជាមួយការជួសជុល។ ការជួសជុលជាប្រចាំគឺជាចំណាយប្រតិបត្តិការ; ការជំនួសប្រព័ន្ធទាំងមូលរបស់អគារ មិនមែនទេ។

គណនា NOI និងអត្រាមូលធនកម្មដោយប្រើម៉ាស៊ីនគណនា

តើអត្រាមូលធនកម្មជាអ្វី?