សំណួរ និងចម្លើយអំពីអត្រាមូលធនកម្ម

អត្រាមូលធនកម្ម (cap rate) គឺជាប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធរបស់អចលនទ្រព្យសម្រាប់មួយឆ្នាំ ចែកនឹងតម្លៃ ឬតម្លៃទីផ្សាររបស់វា។ វាបង្ហាញពីផលចំណេញប្រចាំឆ្នាំដែលអចលនទ្រព្យនឹងរកបាន ប្រសិនបើអ្នកទិញវាទាំងស្រុងដោយសាច់ប្រាក់។ អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃ 200,000 និងបង្កើតប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ 12,000 មានអត្រាមូលធនកម្ម 6%។

វាអាស្រ័យលើទីផ្សារ និងប្រភេទអចលនទ្រព្យ។ នៅក្នុងទីផ្សារជាច្រើន អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានជួលត្រូវបានជួញដូរក្នុងអត្រាប្រហែល 4% ដល់ 10%។ អត្រាមូលធនកម្មទាបជាធម្មតាមានន័យថាជាអចលនទ្រព្យថ្លៃជាង និងហានិភ័យទាបជាង នៅទីតាំងរឹងមាំ ចំណែកអត្រាខ្ពស់មានន័យថាប្រាក់ចំណូលច្រើនជាងធៀបនឹងតម្លៃ ប៉ុន្តែជារឿយៗមានហានិភ័យច្រើនជាង។ សូមប្រៀបធៀបអចលនទ្រព្យមួយជាមួយអចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នានៅក្បែរនោះ ជាជាងជាមួយលេខថេរណាមួយ។

អត្រាមូលធនកម្មមិនគិតពីការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានទេ៖ វាចាត់ទុកអចលនទ្រព្យដូចជាត្រូវបានទិញដោយសាច់ប្រាក់។ ផលចំណេញសាច់ប្រាក់លើសាច់ប្រាក់ (cash-on-cash) ចែកលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំរបស់អ្នកក្រោយពេលបង់ប្រាក់កម្ចី នឹងសាច់ប្រាក់ដែលអ្នកបានដាក់ចូលពិតប្រាកដ។ ROI ជាធម្មតាទៅឆ្ងាយជាងនេះ ហើយរាប់បញ្ចូលការកើនឡើងតម្លៃ ការសងប្រាក់ដើមកម្ចី និងថ្លៃលក់។ ប្រើអត្រាមូលធនកម្មដើម្បីប្រៀបធៀបអចលនទ្រព្យ ហើយប្រើសូចនាករពីរទៀតដើម្បីវាយតម្លៃកិច្ចព្រមព្រៀងជាក់លាក់មួយ។

អ្នកទិញពីរនាក់អាចផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានលើអគារតែមួយតាមវិធីខុសគ្នាខ្លាំង។ ការដកប្រាក់កម្ចីចេញធ្វើឱ្យអត្រាមូលធនកម្មក្លាយជារង្វាស់កម្រិតអចលនទ្រព្យ ដូច្នេះអ្នកអាចប្រៀបធៀបអគារនានាដោយយុត្តិធម៌ ទោះបីអ្នកទិញម្នាក់ៗបង់ថ្លៃវាតាមវិធីណាក៏ដោយ។

បាទ/ចាស ក្នុងករណីភាគច្រើន។ អចលនទ្រព្យតិចតួចណាស់ដែលត្រូវបានជួលរៀងរាល់ថ្ងៃពេញមួយឆ្នាំ ហើយអ្នកជួលខ្លះបង់យឺត ឬមិនបង់សោះ។ ការខាតបង់ពីភាពទំនេរ និងការមិនបង់ប្រាក់ពី 3% ដល់ 10% គឺជាការសន្មតទូទៅ។ សូមប្រើប្រវត្តិពិតរបស់អចលនទ្រព្យ ឬទិន្នន័យទីផ្សារក្នុងតំបន់ នៅពេលអ្នកមាន។

បាន។ វិធីសាស្ត្រដដែលនេះប្រើបានសម្រាប់អាផាតមិន ការិយាល័យ ហាង ឃ្លាំង និងអគារប្រើប្រាស់ចម្រុះ។ សម្រាប់កិច្ចសន្យាជួលពាណិជ្ជកម្ម សូមពិនិត្យមើលថាថ្លៃណាខ្លះដែលអ្នកជួលបង់ និងថ្លៃណាខ្លះដែលម្ចាស់បង់ ហើយបញ្ចូលតែថ្លៃរបស់ម្ចាស់ជាចំណាយប្រតិបត្តិការប៉ុណ្ណោះ។

តម្លៃឆ្លុះបញ្ចាំងពីរបៀបដែលអ្នកទិញមើលឃើញហានិភ័យ និងកំណើន។ នៅក្នុងទីក្រុងពេញនិយម អ្នកទិញទទួលយកផលចំណូលទាបជាង ព្រោះពួកគេរំពឹងថាថ្លៃជួល និងតម្លៃនឹងកើនឡើង ហើយភាពទំនេរនឹងនៅតែទាប ដូច្នេះអត្រាមូលធនកម្មទាបជាង។ នៅក្នុងទីផ្សារតូចៗ ឬមិនសូវមានស្ថិរភាព អ្នកទិញចង់បានប្រាក់ចំណូលច្រើនជាងជាថ្នូរនឹងហានិភ័យច្រើនជាង ដូច្នេះអត្រាមូលធនកម្មខ្ពស់ជាង។

អត្រាមូលធនកម្មគឺជារូបភាពនៃមួយឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។ វាមិនបង្ហាញពីកំណើនថ្លៃជួលនាពេលអនាគត ការប្រែប្រួលតម្លៃ ការជួសជុលធំៗដែលនឹងមកដល់ ឬឥទ្ធិពលនៃប្រាក់កម្ចីទេ។ វាក៏ត្រឹមត្រូវបានត្រឹមតែលេខដែលអ្នកបញ្ចូលប៉ុណ្ណោះ។ សូមប្រើវាជាការពិនិត្យដំបូងរហ័ស បន្ទាប់មកមើលការវិភាគលំហូរសាច់ប្រាក់ពេញលេញ មុនពេលអ្នកវិនិយោគ។

មេគុណថ្លៃជួលសរុប គឺជាតម្លៃរបស់អចលនទ្រព្យចែកនឹងប្រាក់ចំណូលសរុបប្រចាំឆ្នាំរបស់វា មុនពេលដកភាពទំនេរ និងចំណាយ។ អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃ 250,000 និងរកប្រាក់ចំណូលបាន 25,200 ក្នុងមួយឆ្នាំ មាន GRM 9.92។ វាងាយគណនា ប៉ុន្តែដោយសារវាមិនគិតពីថ្លៃដើម និងភាពទំនេរ វាមិនសូវគួរឱ្យទុកចិត្តដូចអត្រាមូលធនកម្មទេ សម្រាប់ការប្រៀបធៀបអចលនទ្រព្យ។

ផលចំណេញសាច់ប្រាក់លើសាច់ប្រាក់ គឺជាលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំក្រោយពេលបង់ប្រាក់កម្ចី ចែកនឹងសាច់ប្រាក់ដែលអ្នកវិនិយោគ។ ម៉ាស៊ីនគណនាគណនាប្រាក់កម្ចីពីតម្លៃទិញ និងប្រាក់កក់របស់អ្នក គណនាការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែសម្រាប់អត្រាការប្រាក់ និងរយៈពេលដែលអ្នកបញ្ចូល ដកការបង់ប្រាក់ដប់ពីរដងចេញពី NOI ហើយចែកលទ្ធផលនឹងប្រាក់កក់បូកថ្លៃបិទកិច្ចព្រមព្រៀង។

សមាមាត្រគ្របដណ្តប់សេវាបំណុល (DSCR) គឺជា NOI ចែកនឹងការបង់ប្រាក់កម្ចីប្រចាំឆ្នាំ។ DSCR 1.00 មានន័យថាប្រាក់ចំណូលគ្រាន់តែគ្របដណ្តប់ប្រាក់កម្ចីប៉ុណ្ណោះ; ក្រោម 1.00 ម្ចាស់ត្រូវបន្ថែមប្រាក់រៀងរាល់ឆ្នាំ។ អ្នកផ្តល់កម្ចីច្រើនតែទាមទារប្រហែល 1.20 ដល់ 1.25 ឬច្រើនជាងនេះ សម្រាប់អចលនទ្រព្យវិនិយោគ ប៉ុន្តែតម្រូវការខុសគ្នាទៅតាមអ្នកផ្តល់កម្ចី ប្រទេស និងប្រភេទអចលនទ្រព្យ។

ចែក NOI នឹងអត្រាមូលធនកម្មគោលដៅ។ ឧទាហរណ៍ NOI 16,140 នៅអត្រាមូលធនកម្មគោលដៅ 6% ផ្តល់តម្លៃ 269,000។ ការគណនាបញ្ច្រាសក្នុងម៉ាស៊ីនគណនាធ្វើការនេះជំនួសអ្នក ហើយអាចយក NOI ដោយផ្ទាល់ពីការគណនាចម្បងរបស់អ្នក។

ប្រើមួយណាដែលត្រូវនឹងកំណត់ត្រារបស់អ្នក។ កុងតាក់ ប្រចាំខែ/ប្រចាំឆ្នាំ នៅខាងលើវាលចំណាយ បម្លែងចំនួនទឹកប្រាក់ដែលអ្នកបានបញ្ចូលរួចហើយ ហើយលទ្ធផលតែងតែត្រូវបានបង្ហាញក្នុងមួយឆ្នាំ។

រូបិយប័ណ្ណណាក៏បាន ឱ្យតែគ្រប់ចំនួនទឹកប្រាក់ទាំងអស់ស្ថិតក្នុងរូបិយប័ណ្ណតែមួយ។ ម៉ឺនុយរូបិយប័ណ្ណគ្រាន់តែផ្លាស់ប្តូររបៀបបង្ហាញចំនួនទឹកប្រាក់ប៉ុណ្ណោះ; វាមិនបម្លែងតម្លៃ ឬផ្លាស់ប្តូរអត្រាមូលធនកម្មទេ។

ទេ។ ការគណនាទាំងអស់ដំណើរការនៅក្នុងកម្មវិធីរុករករបស់អ្នក ហើយទិន្នន័យដែលអ្នកបញ្ចូលមិនត្រូវបានផ្ញើទៅម៉ាស៊ីនមេទេ។ គេហទំព័រនេះគ្រាន់តែចងចាំរូបិយប័ណ្ណ និងរយៈពេលចំណាយដែលអ្នកបានជ្រើសរើស នៅក្នុងការផ្ទុកក្នុងមូលដ្ឋាននៃកម្មវិធីរុករករបស់អ្នក។

បាន។ “ចម្លងតំណ” ដាក់ទិន្នន័យទាំងអស់ដែលអ្នកបានបញ្ចូលទៅក្នុងអាសយដ្ឋាននៃទំព័រ។ អ្នកណាក៏ដោយដែលបើកតំណនោះ នឹងឃើញការគណនាដដែល ដូច្នេះអ្នកអាចដាក់ចំណាំវា ឬផ្ញើវាទៅនរណាម្នាក់ — ប៉ុន្តែត្រូវចាំថា អ្នកណាក៏ដោយដែលមានតំណនោះអាចមើលឃើញលេខទាំងនោះ។

នៅពេលអត្រាការប្រាក់កើនឡើង ការខ្ចីប្រាក់កាន់តែថ្លៃ ហើយការវិនិយោគដែលមានសុវត្ថិភាពជាងផ្តល់ផលច្រើនជាង ដូច្នេះអ្នកទិញជាធម្មតារំពឹងផលចំណេញពីប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ជាងពីអចលនទ្រព្យ៖ អត្រាមូលធនកម្មច្រើនតែកើនឡើង ហើយតម្លៃច្រើនតែធ្លាក់ចុះ។ នៅពេលអត្រាការប្រាក់ធ្លាក់ចុះ ផ្ទុយពីនេះច្រើនតែកើតឡើង។ ឥទ្ធិពលនេះច្រើនតែកើតឡើងបន្តិចម្តងៗ ហើយខុសគ្នាពីទីផ្សារមួយទៅទីផ្សារមួយ។

មិនដូចគ្នាទាំងស្រុងទេ។ ផលចំណូលពីការជួលសរុប ជាធម្មតាគឺជាថ្លៃជួលប្រចាំឆ្នាំចែកនឹងតម្លៃទិញ ដោយមិនដកថ្លៃដើមណាមួយ។ ផលចំណូលសុទ្ធដកថ្លៃដើម ហើយជិតស្មើនឹងអត្រាមូលធនកម្ម ប៉ុន្តែនិយមន័យខុសគ្នារវាងប្រទេសនានា ដូច្នេះសូមពិនិត្យមើលថាផលចំណូលដែលគេលើកឡើងរាប់បញ្ចូលថ្លៃដើមណាខ្លះ។