कैप रेट से जुड़े सवाल और जवाब

पूंजीकरण दर, या कैप रेट, किसी संपत्ति की एक वर्ष की शुद्ध परिचालन आय को उसकी कीमत या मूल्य से भाग देने पर मिलती है। यह दिखाती है कि अगर आप संपत्ति पूरी तरह नकद में खरीदें तो वह हर साल कितना रिटर्न देगी। 2,00,000 की लागत वाली और 12,000 की शुद्ध परिचालन आय देने वाली संपत्ति का कैप रेट 6% है।

यह बाज़ार और संपत्ति के प्रकार पर निर्भर करता है। कई बाज़ारों में आवासीय किराये की संपत्तियाँ लगभग 4% से 10% के कैप रेट पर बिकती हैं। कम कैप रेट का मतलब आमतौर पर अच्छी लोकेशन में महँगी, कम जोखिम वाली संपत्ति होता है; ऊँचे कैप रेट का मतलब कीमत के मुकाबले ज़्यादा आय, पर अक्सर ज़्यादा जोखिम भी। किसी तय संख्या के बजाय संपत्ति की तुलना आसपास की मिलती-जुलती संपत्तियों से करें।

कैप रेट फ़ाइनेंसिंग को नज़रअंदाज़ करता है: यह संपत्ति को ऐसे देखता है मानो वह नकद में खरीदी गई हो। कैश-ऑन-कैश रिटर्न ऋण भुगतान के बाद के आपके सालाना नकद प्रवाह को आपके द्वारा वास्तव में लगाई गई नकद राशि से भाग देता है। ROI आमतौर पर इससे आगे जाकर मूल्य वृद्धि, ऋण की अदायगी और बिक्री की लागत भी शामिल करता है। संपत्तियों की तुलना के लिए कैप रेट का और किसी खास सौदे को परखने के लिए बाकी दोनों का इस्तेमाल करें।

दो खरीदार एक ही इमारत को बिल्कुल अलग-अलग तरीकों से फ़ाइनेंस कर सकते हैं। ऋण को बाहर रखने से कैप रेट संपत्ति-स्तर का पैमाना बन जाता है, ताकि आप इमारतों की निष्पक्ष तुलना कर सकें, चाहे हर खरीदार उनका भुगतान किसी भी तरह करे।

हाँ, ज़्यादातर मामलों में। बहुत कम संपत्तियाँ साल के हर दिन किराये पर रहती हैं, और कुछ किरायेदार देर से भुगतान करते हैं या करते ही नहीं। 3% से 10% की रिक्ति और बकाया हानि एक आम अनुमान है; अगर आपके पास संपत्ति का वास्तविक इतिहास या स्थानीय बाज़ार के आँकड़े हों तो उनका इस्तेमाल करें।

हाँ। यही तरीका अपार्टमेंट, दफ़्तरों, दुकानों, गोदामों और मिश्रित-उपयोग वाली इमारतों पर भी लागू होता है। व्यावसायिक लीज़ में देखें कि कौन-सी लागत किरायेदार चुकाता है और कौन-सी मालिक, और परिचालन खर्च में केवल मालिक की लागत दर्ज करें।

कीमतें दिखाती हैं कि खरीदार जोखिम और विकास को कैसे देखते हैं। लोकप्रिय शहरों में खरीदार कम आय रिटर्न स्वीकार कर लेते हैं, क्योंकि उन्हें उम्मीद होती है कि किराया और मूल्य बढ़ेंगे और रिक्ति कम रहेगी, इसलिए वहाँ कैप रेट कम होते हैं। छोटे या कम स्थिर बाज़ारों में खरीदार ज़्यादा जोखिम के बदले ज़्यादा आय चाहते हैं, इसलिए वहाँ कैप रेट ऊँचे होते हैं।

कैप रेट एक वर्ष की झलक भर है। यह भविष्य में किराये की बढ़त, मूल्य में बदलाव, आने वाली बड़ी मरम्मत या ऋण के असर को नहीं दिखाता। यह उतना ही सटीक है जितने सटीक आपके दर्ज किए गए आँकड़े हैं। इसे शुरुआती त्वरित जाँच के रूप में इस्तेमाल करें, और निवेश करने से पहले पूरा नकद-प्रवाह विश्लेषण ज़रूर करें।

सकल किराया गुणक किसी संपत्ति की कीमत को रिक्ति और खर्च से पहले की उसकी सकल वार्षिक आय से भाग देने पर मिलता है। 2,50,000 कीमत वाली और सालाना 25,200 आय देने वाली संपत्ति का GRM 9.92 है। इसे निकालना आसान है, लेकिन यह लागत और रिक्ति को नज़रअंदाज़ करता है, इसलिए संपत्तियों की तुलना के लिए यह कैप रेट से कम भरोसेमंद है।

कैश-ऑन-कैश रिटर्न ऋण की किस्तों के बाद का वार्षिक नकद प्रवाह है, जिसे आपके द्वारा निवेश की गई नकद राशि से भाग दिया जाता है। कैलकुलेटर कीमत और आपके डाउन पेमेंट से ऋण राशि निकालता है, आपकी दर्ज की गई ब्याज दर और अवधि के हिसाब से मासिक किस्त की गणना करता है, NOI से बारह किस्तें घटाता है और परिणाम को डाउन पेमेंट और खरीद की अतिरिक्त लागत के योग से भाग देता है।

ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR) NOI को वार्षिक ऋण किस्तों से भाग देने पर मिलता है। 1.00 के DSCR का मतलब है कि आय बस मुश्किल से ऋण को कवर करती है; 1.00 से नीचे, मालिक को हर साल अपनी ओर से पैसा लगाना पड़ता है। ऋणदाता निवेश संपत्ति के लिए अक्सर लगभग 1.20 से 1.25 या उससे अधिक माँगते हैं, लेकिन ज़रूरतें ऋणदाता, देश और संपत्ति के प्रकार के अनुसार अलग होती हैं।

NOI को लक्षित कैप रेट से भाग दें। उदाहरण के लिए, 6% के लक्षित कैप रेट पर 16,140 का NOI 2,69,000 का मूल्य देता है। कैलकुलेटर में उलटी गणना यह आपके लिए करती है और NOI सीधे आपकी मुख्य गणना से ले सकती है।

जो आपके रिकॉर्ड से मेल खाए, वही इस्तेमाल करें। खर्च वाले फ़ील्ड के ऊपर मासिक/वार्षिक स्विच पहले से दर्ज राशियों को बदल देता है, और परिणाम हमेशा प्रति वर्ष दिखाए जाते हैं।

कोई भी मुद्रा चलेगी, बशर्ते हर राशि एक ही मुद्रा में हो। मुद्रा मेनू केवल यह बदलता है कि राशियाँ कैसे दिखाई जाती हैं; यह मूल्यों को रूपांतरित नहीं करता और कैप रेट को नहीं बदलता।

नहीं। सारी गणनाएँ आपके ब्राउज़र में होती हैं, और आपकी प्रविष्टियाँ किसी सर्वर पर नहीं भेजी जातीं। साइट केवल आपकी चुनी हुई मुद्रा और खर्च की अवधि आपके ब्राउज़र के लोकल स्टोरेज में याद रखती है।

हाँ। “लिंक कॉपी करें” आपकी सभी प्रविष्टियाँ पेज के पते में डाल देता है। जो कोई भी वह लिंक खोलेगा, उसे वही गणना दिखेगी, इसलिए आप उसे बुकमार्क कर सकते हैं या किसी को भेज सकते हैं — लेकिन ध्यान रखें कि लिंक वाला कोई भी व्यक्ति आँकड़े देख सकता है।

जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो उधार लेना महँगा हो जाता है और सुरक्षित निवेश ज़्यादा रिटर्न देते हैं, इसलिए खरीदार आमतौर पर संपत्ति से ज़्यादा आय रिटर्न की उम्मीद करते हैं: कैप रेट बढ़ने और मूल्य गिरने लगते हैं। जब दरें गिरती हैं, तो आमतौर पर उलटा होता है। यह असर अक्सर धीरे-धीरे आता है और हर बाज़ार में अलग होता है।

पूरी तरह नहीं। सकल किराया प्रतिफल आमतौर पर वार्षिक किराये को कीमत से भाग देने पर मिलता है, बिना कोई लागत घटाए। शुद्ध प्रतिफल लागतें घटाता है और कैप रेट के करीब आता है, लेकिन परिभाषाएँ देशों के बीच अलग होती हैं, इसलिए जाँच लें कि बताए गए प्रतिफल में कौन-सी लागतें शामिल हैं।