ساپ تىجارەت كىرىمى (NOI) نى قانداق ھېسابلاش

يېڭىلانغان ۋاقىت: 12-ئۆكتەبىر، 2026

ساپ تىجارەت كىرىمى ياكى NOI — بىر مۈلۈكنىڭ ئىشلىتىش خىراجەتلىرىنى تۆلىگەندىن كېيىن، ئەمما قەرز قايتۇرۇش ۋە كىرىم بېجىدىن بۇرۇن، بىر يىلدا تىجارىتىدىن تاپقان كىرىمى. ئۇ دېگۈدەك ھەر بىر مۈلۈك تەھلىلىنىڭ بېشىدا تۇرىدۇ: كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى، قەرز قايتۇرۇش قاپلاش نىسبىتى ۋە باھالىغۇچىلارنىڭ قىممەت مۆلچەرلىرى ھەممىسى ئۇنىڭدىن باشلىنىدۇ.

كىرگۈزۈلىدىغان سانلارنى توغرا ئېلىش فورمۇلانى بىلىشتىنمۇ مۇھىم. بۇ قوللانما ھەر بىر باسقۇچنى بىر-بىرلەپ چۈشەندۈرىدۇ، تولۇق بىر مىسال كۆرسىتىدۇ ۋە نەتىجىنى ئەڭ كۆپ بۇرمىلايدىغان خاتالىقلارنى تىزىپ بېرىدۇ.

NOI نەدە ئىشلىتىلىدۇ

مەبلەغ سالغۇچىلار NOI نى باھاغا بۆلۈپ كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتىنى، قەرز بەرگۈچىلەر ئۇنى يىللىق قەرز قايتۇرۇش سوممىسىغا بۆلۈپ قەرز قايتۇرۇش قاپلاش نىسبىتىنى چىقىرىدۇ، باھالىغۇچىلار بولسا ئۇنى بازار كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتىگە بۆلۈپ قىممەتنى مۆلچەرلەيدۇ. بۇ سانلارنىڭ ھەر بىرى NOI دىكى ھەرقانداق خاتالىقنى ئۆزىگە كۆچۈرۈۋالىدىغان بولغاچقا، ئۇنى ئاران بىر نەچچە پىرسەنت ئاشۇرۇپ كۆرسىتىشمۇ مۈلۈكنى ئەمەلىيىتىدىن كۆزگە كۆرۈنەرلىك ئەرزانراق، بىخەتەررەك ياكى قىممەتلىكرەك كۆرسىتىپ قويىدۇ.

NOI فورمۇلاسى

NOI = ئۈنۈملۈك ئومۇمىي كىرىم − تىجارەت چىقىمى

ئۈنۈملۈك ئومۇمىي كىرىم — مۈلۈكنىڭ رېئال ھالدا ئالالايدىغان كىرىمى: پىلانلانغان ئىجارە ھەققى ۋە باشقا كىرىملەردىن بوش قېلىش ۋە تۆلەنمىگەن ئىجارە ئۈچۈن ئايرىلغان سوممىنى چىقىرىۋەتكەندىكى قالدۇق. تىجارەت چىقىمى — مۈلۈكنى نورمال ئىشلىتىش ۋە ئىجارىدە ساقلاشنىڭ دائىملىق خىراجەتلىرى.

1-باسقۇچ: ئومۇمىي مۇمكىن بولغان ئىجارە ھەققىدىن باشلاڭ

ھەر بىر ئۆينى ۋە ئۇنىڭ نۆۋەتتىكى توختام ياكى بازار ئىجارە ھەققى بويىچە پۈتۈن يىل ئىجارىگە بېرىلگەن بولسا تاپىدىغان ئىجارە ھەققىنى تىزىپ چىقىڭ، ئاندىن ئۇلارنى قوشۇڭ. ئەگەر بار بولسا، ئەمەلىي ئىجارە تىزىملىكىنى ئىشلىتىڭ ھەمدە ئىجارە ھەققىنىڭ شۇ رايون ئۈچۈن رېئال ئىكەنلىكىنى تەكشۈرۈڭ؛ يەرلىك بازاردىن خېلى يۇقىرى ئىجارە ھەققى ناھايىتى ئاز ھاللاردا ئۇزۇنغا سوزۇلىدۇ.

2-باسقۇچ: باشقا كىرىملەرنى قوشۇڭ

نۇرغۇن مۈلۈكلەر ئىجارە ھەققىدىن باشقا يەنە پۇل تاپىدۇ: ماشىنا توختىتىش ئورنى، ئامبار، كىر يۇيۇش ماشىنىلىرى، ئاپتومات سېتىش ماشىنىلىرى، كېچىكتۈرۈش جەرىمانىسى ياكى ئىجارىچىلارغا قايتا ھېسابلانغان خىراجەتلەر. پەقەت ھەر يىلى قايتىلىنىدىغان كىرىملەرنىلا قوشۇڭ. سۇغۇرتا تۆلىمى قاتارلىق بىر قېتىملىق كىرىم NOI غا كىرمەيدۇ.

3-باسقۇچ: بوش قېلىش ۋە تۆلەنمىگەن ئىجارە زىيىنىنى چىقىرىۋېتىڭ

يىلنىڭ ھەر كۈنى تولۇق ئىجارىدە بولۇپ، ئىجارە ھەققى تولۇق تۆلىنىدىغان مۈلۈك يوق. ئۆيلەر ئىجارىچىلار ئالمىشىش ئارىلىقىدا بوش قالىدۇ، بەزى ئىجارىچىلار كېچىكىپ تۆلەيدۇ ياكى زادىلا تۆلىمەيدۇ. بۇنى ھېسابقا ئېلىش ئۈچۈن مۈلۈكنىڭ ئۆز تارىخى ياكى يەرلىك بوش قېلىش سانلىق مەلۇماتىغا ئاساسەن ئومۇمىي كىرىمنىڭ مەلۇم پىرسەنتىنى چىقىرىۋېتىڭ. ئىككىلىنىپ قالسىڭىز، ئېھتىياتچان سان ئۈمىدۋار ساندىن ياخشى.

قالغان قىسمى ئۈنۈملۈك ئومۇمىي كىرىم (EGI) بولىدۇ.

4-باسقۇچ: تىجارەت چىقىمىنى چىقىرىۋېتىڭ

تىجارەت چىقىمى — مۈلۈككە ئىگىدارلىق قىلىش ۋە ئۇنى ئىشلىتىشنىڭ دائىملىق خىراجەتلىرى. تىپىك تۈرلەر تۆۋەندىكىچە:

• مۈلۈك بېجى
• بىنا سۇغۇرتىسى
• مۈلۈك باشقۇرۇش، ئىشنى ئۆزىڭىز قىلسىڭىزمۇ بازار نىسبىتى بويىچە
• رېمونت، ئاسراش، تازىلاش ۋە باغۋەنچىلىك
• ئىگىسى تۆلەيدىغان ئاممىۋى مۇلازىمەت ۋە مۇلازىمەت ھەقلىرى
• ئېلان، ئىجارىچىلارنى تەكشۈرۈش ۋە ئىجارىگە بېرىش ھەققى
• ئۆي ئىگىلىرى بىرلەشمىسىنىڭ ھەققى
• مۈلۈككە مۇناسىۋەتلىك بۇغالتېرلىق ۋە قانۇن خىراجەتلىرى

پۈتۈن بىر يىللىق سانلارنى ئىشلىتىڭ. ئەگەر خاتىرىلىرىڭىز ئايلىق بولسا، ئون ئىككىگە كۆپەيتىڭ — ياكى ھېسابلىغۇچتا ئايلىق كىرگۈزۈشنى تاللاپ، ئايلاندۇرۇشنى ئۇنىڭغا قويۇپ بېرىڭ.

نېمىلەرنى قوشماسلىق كېرەك

بەزى خىراجەتلەر مۈلۈك خىراجىتىدەك تۇيۇلىدۇ، ئەمما NOI غا كىرمەيدۇ، چۈنكى ئۇلار بىناغا ئەمەس، ئىگىسىگە باغلىق، ياكى نورمال تىجارەتنىڭ بىر قىسمى ئەمەس:

• ئىپوتېكا قەرز قايتۇرۇشى، ئۆسۈمىمۇ، ئەسلى قەرزمۇ
• كونىراش ۋە ئامورتىزاتسىيە، بۇلار نەق پۇل خىراجىتى ئەمەس، بۇغالتېرلىق خاتىرىلەر
• ئىگىسىنىڭ پايدىسىغا سېلىنىدىغان كىرىم بېجى
• يېڭى ئۆگزە، يېڭى دېرىزىلەر ياكى ئومۇميۈزلۈك رېمونت قاتارلىق كاپىتال چىقىمى
• ئىگىسىنىڭ باشقا مۈلۈكلەرنى كۆرۈشكە بېرىش قاتارلىق شەخسىي خىراجەتلىرى

چوڭ ئالماشتۇرۇشلار ھەقىقىي خىراجەت، شۇڭا نۇرغۇن مەبلەغ سالغۇچىلار ئۇلار ئۈچۈن ھەر يىلى زاپاس پۇل ئايرىپ قويىدۇ. ئەگەر سىزمۇ شۇنداق قىلسىڭىز، ئۇنى ئايرىم قۇر قىلىپ كۆرسىتىڭ ۋە ئىزچىل بولۇڭ: مۈلۈكلەرنى يا ھەممىسىنى زاپاس پۇل بىلەن، يا ھەممىسىنى زاپاس پۇلسىز سېلىشتۇرۇڭ.

ھېسابلاش مىسالى

ئىجارىگە بېرىلىدىغان كىچىك بىر ئۆي 250,000 گە سېتىۋېلىندى. ئۇنىڭ ئايلىق ئىجارە ھەققى 2,100، ئىگىسى بوش قېلىش ۋە تۆلەنمىگەن ئىجارە زىيىنى ئۈچۈن 5% ئايرىپ قويىدۇ، يىللىق ئىشلىتىش خىراجەتلىرى تۆۋەندە كۆرسىتىلدى.

NOI 16,140، باھا 250,000 بولغاندا، كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى 6.46% بولىدۇ.

NOI نەق پۇل ئېقىمى ئەمەس

NOI مۈلۈكنىڭ نېمە تاپىدىغانلىقىنى كۆرسىتىدۇ. نەق پۇل ئېقىمى بولسا ئىگىسىنىڭ قەرز قايتۇرغاندىن كېيىن قولىدا نېمە قالىدىغانلىقىنى كۆرسىتىدۇ. ئەگەر يۇقىرىدىكى ئۆي ئىپوتېكا بىلەن سېتىۋېلىنسا، نەق پۇل ئېقىمىنى چىقىرىش ئۈچۈن يىللىق قەرز قايتۇرۇش سوممىسى NOI دىن چىقىرىۋېتىلىدۇ. شۇڭا ئوخشاش بىر مۈلۈكنىڭ ئىككى ئىگىسىنىڭ NOI سى ئوخشاش، ئەمما نەق پۇل ئېقىمى پۈتۈنلەي ئوخشىمايدىغان بولۇشى مۇمكىن، چۈنكى ئۇلار ئوخشىمىغان شەرتلەر بىلەن ئوخشىمىغان مىقداردا قەرز ئالغان.

شۇ سەۋەبتىن ھېسابلىغۇچىمىز ئالدى بىلەن NOI ۋە كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتىنى كۆرسىتىدۇ، قەرز تەپسىلاتلىرىنى قوشقىنىڭىزدىن كېيىن بولسا، ئايرىم بىر بۆلەكتە نەق پۇل ئېقىمى، نەق پۇل پايدا نىسبىتى ۋە قەرز قايتۇرۇش قاپلاش نىسبىتىنى كۆرسىتىدۇ.

كۆپ ئۇچرايدىغان خاتالىقلار

• ئېلىنمايدىغان ئىجارە ھەققىنى ھېسابلاش. رېئال ئىجارە ھەققىنى ئىشلىتىڭ ۋە ھەمىشە بوش قېلىشنى ھېسابقا ئېلىڭ.
• ئۆتكەن يىلنىڭ چىقىملىرىنى تەكشۈرمەي كۆچۈرۈش. مۈلۈك بېجى ۋە سۇغۇرتا ھەققى سېتىلغاندىن ياكى قايتا باھالانغاندىن كېيىن كەسكىن ئۆسۈپ كېتىشى مۇمكىن.
• باشقۇرۇشنى ھېسابقا ئالماسلىق. ئۆز ۋاقتىڭىزنىڭمۇ بەدىلى بار، كەلگۈسىدىكى ھەرقانداق سېتىۋالغۇچى ئۇنى باھاغا سىڭدۈرىدۇ.
• ئايلىق ۋە يىللىق سانلارنى ئارىلاشتۇرۇۋېتىش. قوشۇشتىن بۇرۇن ھەر بىر قۇرنى ئوخشاش ئاساسقا كەلتۈرۈڭ.
• كاپىتال قۇرۇلۇشلىرىنى رېمونت بىلەن ئارىلاشتۇرۇۋېتىش. دائىملىق رېمونت تىجارەت چىقىمى؛ بىنانىڭ پۈتۈن بىر سىستېمىسىنى ئالماشتۇرۇش ئۇنداق ئەمەس.

ھېسابلىغۇچ ئارقىلىق NOI ۋە كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتىنى ھېسابلاڭ

كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى دېگەن نېمە؟