Pytania i odpowiedzi o stopie kapitalizacji

Stopa kapitalizacji (ang. cap rate) to roczny dochód operacyjny netto nieruchomości podzielony przez jej cenę lub wartość. Pokazuje roczny zwrot, jaki przyniosłaby nieruchomość, gdybyś kupił ją w całości za gotówkę. Nieruchomość kosztująca 200 000 i przynosząca 12 000 dochodu operacyjnego netto ma stopę kapitalizacji 6%.

To zależy od rynku i rodzaju nieruchomości. Na wielu rynkach mieszkania na wynajem są wyceniane przy stopie od około 4% do 10%. Niższa stopa kapitalizacji zwykle oznacza droższą, mniej ryzykowną nieruchomość w dobrej lokalizacji; wyższa — większy dochód w stosunku do ceny, ale często też większe ryzyko. Porównuj nieruchomość z podobnymi obiektami w okolicy, a nie ze sztywną liczbą.

Stopa kapitalizacji pomija finansowanie: traktuje nieruchomość tak, jakby została kupiona za gotówkę. Stopa zwrotu z gotówki (cash-on-cash) dzieli roczny przepływ pieniężny po spłacie rat przez gotówkę, którą faktycznie zainwestowałeś. ROI zwykle idzie dalej i uwzględnia wzrost wartości, spłatę kredytu oraz koszty sprzedaży. Stopy kapitalizacji używaj do porównywania nieruchomości, a dwóch pozostałych wskaźników do oceny konkretnej transakcji.

Dwóch kupujących może sfinansować ten sam budynek na zupełnie różne sposoby. Pominięcie kredytu sprawia, że stopa kapitalizacji jest miarą samej nieruchomości, dzięki czemu można rzetelnie porównywać budynki niezależnie od tego, jak każdy kupujący za nie płaci.

Tak, w większości przypadków. Niewiele nieruchomości jest wynajętych przez każdy dzień roku, a niektórzy najemcy płacą z opóźnieniem lub wcale. Typowo zakłada się straty z tytułu pustostanów i niezapłaconych czynszów na poziomie od 3% do 10%; jeśli masz rzeczywistą historię nieruchomości lub dane z lokalnego rynku, skorzystaj z nich.

Tak. Ta sama metoda sprawdza się w przypadku mieszkań, biur, sklepów, magazynów i budynków wielofunkcyjnych. Przy najmie komercyjnym sprawdź, które koszty ponosi najemca, a które właściciel, i jako koszty operacyjne wpisz tylko koszty właściciela.

Ceny odzwierciedlają to, jak kupujący postrzegają ryzyko i potencjał wzrostu. W popularnych miastach kupujący akceptują niższy zwrot z dochodu, bo oczekują wzrostu czynszów i wartości oraz niskiego poziomu pustostanów, więc stopy kapitalizacji są niższe. Na mniejszych lub mniej stabilnych rynkach kupujący oczekują większego dochodu w zamian za większe ryzyko, więc stopy kapitalizacji są wyższe.

Stopa kapitalizacji to obraz jednego roku. Nie pokazuje przyszłego wzrostu czynszów, zmian wartości, zbliżających się dużych remontów ani wpływu kredytu. Jest też tylko tak dokładna, jak liczby, które wpiszesz. Używaj jej do szybkiej wstępnej selekcji, a przed inwestycją przeprowadź pełną analizę przepływów pieniężnych.

Mnożnik czynszu brutto to cena nieruchomości podzielona przez jej roczny przychód brutto przed uwzględnieniem pustostanów i kosztów. Nieruchomość wyceniona na 250 000, która przynosi 25 200 rocznie, ma GRM równy 9,92. Łatwo go obliczyć, ale ponieważ pomija koszty i pustostany, jest mniej wiarygodny niż stopa kapitalizacji przy porównywaniu nieruchomości.

Stopa zwrotu z gotówki (cash-on-cash) to roczny przepływ pieniężny po spłacie rat kredytu podzielony przez zainwestowaną gotówkę. Kalkulator wyznacza kwotę kredytu na podstawie ceny i Twojego wkładu własnego, oblicza miesięczną ratę dla podanego oprocentowania i okresu kredytowania, odejmuje dwanaście rat od NOI i dzieli wynik przez sumę wkładu własnego i kosztów transakcyjnych.

Wskaźnik pokrycia obsługi długu (DSCR) to NOI podzielony przez roczne raty kredytu. DSCR równy 1,00 oznacza, że dochód ledwo pokrywa kredyt; poniżej 1,00 właściciel musi co roku dopłacać. Przy nieruchomościach inwestycyjnych banki często wymagają około 1,20–1,25 lub więcej, ale wymagania różnią się w zależności od banku, kraju i rodzaju nieruchomości.

Podziel NOI przez docelową stopę kapitalizacji. Na przykład 16 140 NOI przy docelowej stopie kapitalizacji 6% daje wartość 269 000. Obliczenie odwrotne w kalkulatorze robi to za Ciebie i może pobrać NOI bezpośrednio z Twojego głównego obliczenia.

Wybierz to, co odpowiada Twoim zapisom. Przełącznik Miesięcznie/Rocznie nad polami kosztów przelicza już wpisane kwoty, a wyniki są zawsze pokazywane w ujęciu rocznym.

Każda waluta się nada, o ile wszystkie kwoty są w tej samej. Menu waluty zmienia tylko sposób wyświetlania kwot; nie przelicza wartości ani nie zmienia stopy kapitalizacji.

Nie. Wszystkie obliczenia odbywają się w Twojej przeglądarce, a wpisane dane nie są wysyłane na serwer. Strona zapamiętuje jedynie wybraną walutę i okres kosztów w pamięci lokalnej Twojej przeglądarki.

Tak. Opcja „Kopiuj link” umieszcza wszystkie wpisane dane w adresie strony. Każdy, kto otworzy ten link, zobaczy to samo obliczenie, więc możesz dodać go do zakładek lub komuś wysłać — pamiętaj jednak, że liczby zobaczy każdy, kto ma ten link.

Gdy stopy procentowe rosną, kredyt drożeje, a bezpieczniejsze inwestycje przynoszą więcej, więc kupujący zwykle oczekują wyższego zwrotu z dochodu z nieruchomości: stopy kapitalizacji mają tendencję do wzrostu, a wartości do spadku. Gdy stopy procentowe spadają, zazwyczaj dzieje się odwrotnie. Efekt ten jest często stopniowy i różni się w zależności od rynku.

Nie do końca. Rentowność najmu brutto to zwykle roczny czynsz podzielony przez cenę, bez odejmowania kosztów. Rentowność netto uwzględnia koszty i jest bliska stopie kapitalizacji, ale definicje różnią się między krajami, więc sprawdź, jakie koszty obejmuje podawana rentowność.