အရင်းအနှီးပြုနှုန်းဆိုင်ရာ မေးခွန်းများနှင့် အဖြေများ

အရင်းအနှီးပြုနှုန်း (cap rate) ဆိုသည်မှာ အိမ်ခြံမြေတစ်ခု၏ တစ်နှစ်တာ အသားတင် လုပ်ငန်းဝင်ငွေကို ၎င်း၏ ဈေးနှုန်း သို့မဟုတ် တန်ဖိုးဖြင့် စားထားခြင်း ဖြစ်သည်။ ၎င်းကို ငွေသားဖြင့် အပြည့်ဝယ်ခဲ့လျှင် တစ်နှစ်လျှင် ရရှိမည့် အမြတ်ကို ပြသသည်။ 200,000 တန်ပြီး အသားတင် လုပ်ငန်းဝင်ငွေ 12,000 ရှာပေးသော အိမ်ခြံမြေ၏ အရင်းအနှီးပြုနှုန်းမှာ 6% ဖြစ်သည်။

ဈေးကွက်နှင့် အိမ်ခြံမြေ အမျိုးအစားပေါ် မူတည်သည်။ ဈေးကွက်အများအပြားတွင် လူနေအငှားအိမ်များကို ခန့်မှန်းခြေ 4% မှ 10% ဖြင့် အရောင်းအဝယ်ပြုကြသည်။ နှုန်းနိမ့်လျှင် များသောအားဖြင့် တည်နေရာကောင်းပြီး ဈေးကြီးကာ အန္တရာယ်နည်းသော အိမ်ခြံမြေကို ဆိုလိုပြီး၊ နှုန်းမြင့်လျှင် ဈေးနှုန်းနှင့်စာလျှင် ဝင်ငွေပိုရသော်လည်း မကြာခဏ အန္တရာယ်လည်း ပိုများသည်။ ပုံသေ ကိန်းဂဏန်းတစ်ခုနှင့် မဟုတ်ဘဲ အနီးအနားရှိ အလားတူ အိမ်ခြံမြေများနှင့် နှိုင်းယှဉ်ပါ။

အရင်းအနှီးပြုနှုန်းသည် ချေးငွေကို ထည့်မတွက်ဘဲ အိမ်ခြံမြေကို ငွေသားဖြင့် ဝယ်ထားသကဲ့သို့ သဘောထားသည်။ Cash-on-cash အမြတ်သည် ချေးငွေပြန်ဆပ်ပြီးနောက် သင့်နှစ်စဉ် ငွေသားစီးဆင်းမှုကို သင်အမှန်တကယ် ထည့်ဝင်ခဲ့သော ငွေသားဖြင့် စားသည်။ ROI သည် များသောအားဖြင့် ထို့ထက်ပို၍ တန်ဖိုးတက်ခြင်း၊ ချေးငွေ ပြန်ဆပ်ပြီးပမာဏနှင့် ရောင်းချစရိတ်များကိုပါ ထည့်သွင်းသည်။ အိမ်ခြံမြေများကို နှိုင်းယှဉ်ရန် အရင်းအနှီးပြုနှုန်းကို သုံးပြီး သီးခြား အရောင်းအဝယ်တစ်ခုကို အကဲဖြတ်ရန် ကျန်နှစ်ခုကို သုံးပါ။

ဝယ်သူနှစ်ဦးသည် တူညီသော အဆောက်အအုံကို လုံးဝကွဲပြားသော နည်းလမ်းများဖြင့် ငွေကြေးထောက်ပံ့နိုင်သည်။ ချေးငွေကို ချန်လှပ်ခြင်းဖြင့် အရင်းအနှီးပြုနှုန်းသည် အိမ်ခြံမြေအဆင့် တိုင်းတာချက် ဖြစ်လာသောကြောင့် ဝယ်သူတစ်ဦးချင်း မည်သို့ ငွေပေးချေသည်ဖြစ်စေ အဆောက်အအုံများကို တရားမျှတစွာ နှိုင်းယှဉ်နိုင်သည်။

ထည့်သင့်ပါသည်၊ အများစုတွင်။ တစ်နှစ်ပတ်လုံး နေ့တိုင်း ငှားထားနိုင်သော အိမ်ခြံမြေ နည်းပါးပြီး အချို့ ငှားရမ်းသူများသည် နောက်ကျမှ ပေးသည် သို့မဟုတ် လုံးဝ မပေးကြပါ။ 3% မှ 10% အထိ လွတ်နေမှုနှင့် ငှားခမရမှု ဆုံးရှုံးငွေသည် အသုံးများသော ခန့်မှန်းချက် ဖြစ်သည်၊ အိမ်ခြံမြေ၏ အမှန်တကယ် မှတ်တမ်း သို့မဟုတ် ဒေသဈေးကွက် ဒေတာ ရှိလျှင် ၎င်းကို အသုံးပြုပါ။

သုံးနိုင်ပါသည်။ တူညီသော နည်းလမ်းသည် တိုက်ခန်းများ၊ ရုံးခန်းများ၊ ဆိုင်များ၊ ဂိုဒေါင်များနှင့် ရောနှောအသုံးပြု အဆောက်အအုံများအတွက် အလုပ်ဖြစ်သည်။ စီးပွားဖြစ် ငှားရမ်းစာချုပ်များတွင် မည်သည့်စရိတ်ကို ငှားရမ်းသူက ပေးပြီး မည်သည့်စရိတ်ကို ပိုင်ရှင်က ပေးသည်ကို စစ်ဆေးပြီး ပိုင်ရှင်၏ စရိတ်များကိုသာ လုပ်ငန်းလည်ပတ်စရိတ်အဖြစ် ထည့်ပါ။

ဈေးနှုန်းများသည် ဝယ်သူများက အန္တရာယ်နှင့် တိုးတက်မှုကို မည်သို့ မြင်သည်ကို ထင်ဟပ်စေသည်။ လူကြိုက်များသော မြို့များတွင် ငှားခနှင့် တန်ဖိုးများ တက်လာမည်၊ လွတ်နေမှု နည်းနေမည်ဟု မျှော်လင့်သောကြောင့် ဝယ်သူများက ဝင်ငွေအမြတ် နည်းသည်ကို လက်ခံကြပြီး အရင်းအနှီးပြုနှုန်း နိမ့်သည်။ သေးငယ်သော သို့မဟုတ် တည်ငြိမ်မှုနည်းသော ဈေးကွက်များတွင် ဝယ်သူများက အန္တရာယ်ပိုများခြင်းအတွက် ဝင်ငွေပိုလိုချင်ကြသောကြောင့် အရင်းအနှီးပြုနှုန်း မြင့်သည်။

အရင်းအနှီးပြုနှုန်းသည် တစ်နှစ်တာ၏ လျှပ်တစ်ပြက်ပုံ ဖြစ်သည်။ ၎င်းသည် အနာဂတ် ငှားခတိုးခြင်း၊ တန်ဖိုး ပြောင်းလဲခြင်း၊ လာမည့် ကြီးမားသော ပြုပြင်မှုများ သို့မဟုတ် ချေးငွေ၏ အကျိုးသက်ရောက်မှုကို မပြပါ။ ထို့ပြင် သင်ထည့်သော ကိန်းဂဏန်းများ တိကျသလောက်သာ တိကျသည်။ ပထမ အမြန်စစ်ထုတ်ရန် အသုံးပြုပြီး ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမီ ငွေသားစီးဆင်းမှု ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာချက် အပြည့်အစုံကို ကြည့်ပါ။

စုစုပေါင်း ငှားခ မြှောက်ကိန်းဆိုသည်မှာ အိမ်ခြံမြေတစ်ခု၏ ဈေးနှုန်းကို လွတ်နေမှုနှင့် စရိတ်များ မနုတ်မီ ၎င်း၏ နှစ်စဉ် စုစုပေါင်းဝင်ငွေဖြင့် စားထားခြင်း ဖြစ်သည်။ 250,000 တန်ပြီး တစ်နှစ်လျှင် 25,200 ဝင်ငွေရှိသော အိမ်ခြံမြေ၏ GRM မှာ 9.92 ဖြစ်သည်။ ၎င်းကို အမြန် တွက်နိုင်သော်လည်း ကုန်ကျစရိတ်များနှင့် လွတ်နေမှုကို လျစ်လျူရှုသောကြောင့် အိမ်ခြံမြေများကို နှိုင်းယှဉ်ရာတွင် အရင်းအနှီးပြုနှုန်းထက် ယုံကြည်စိတ်ချရမှု နည်းသည်။

Cash-on-cash အမြတ်ဆိုသည်မှာ ချေးငွေ ပြန်ဆပ်ပြီးနောက် နှစ်စဉ် ငွေသားစီးဆင်းမှုကို သင် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသော ငွေသားဖြင့် စားထားခြင်း ဖြစ်သည်။ တွက်စက်သည် ဈေးနှုန်းနှင့် သင့် ကြိုတင်ပေးငွေမှ ချေးငွေကို တွက်ပြီး သင်ထည့်သော အတိုးနှုန်းနှင့် သက်တမ်းအတွက် လစဉ် ပြန်ဆပ်ငွေကို တွက်ချက်ကာ NOI မှ ပြန်ဆပ်ငွေ ဆယ့်နှစ်ကြိမ်ကို နုတ်ပြီး ရလဒ်ကို ကြိုတင်ပေးငွေနှင့် အရောင်းအဝယ် ပြီးမြောက်ရေး စရိတ်များ ပေါင်းလဒ်ဖြင့် စားသည်။

ကြွေးမြီ ပြန်ဆပ်နိုင်မှု အချိုး (DSCR) ဆိုသည်မှာ NOI ကို နှစ်စဉ် ချေးငွေ ပြန်ဆပ်ငွေဖြင့် စားထားခြင်း ဖြစ်သည်။ DSCR 1.00 ဆိုသည်မှာ ဝင်ငွေက ချေးငွေကို အနိုင်နိုင် ဖုံးလွှမ်းရုံသာ ဖြစ်သည်ဟု ဆိုလိုသည်။ 1.00 အောက်တွင် ပိုင်ရှင်သည် နှစ်စဉ် ငွေ ထပ်ထည့်ရသည်။ ချေးငွေထုတ်ပေးသူများသည် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု အိမ်ခြံမြေအတွက် 1.20 မှ 1.25 ခန့် သို့မဟုတ် ထို့ထက်ပို၍ မကြာခဏ တောင်းဆိုကြသော်လည်း လိုအပ်ချက်များသည် ချေးငွေထုတ်ပေးသူ၊ နိုင်ငံနှင့် အိမ်ခြံမြေ အမျိုးအစားအလိုက် ကွာခြားသည်။

NOI ကို ပစ်မှတ် အရင်းအနှီးပြုနှုန်းဖြင့် စားပါ။ ဥပမာ- NOI 16,140 ကို ပစ်မှတ် အရင်းအနှီးပြုနှုန်း 6% ဖြင့် တွက်လျှင် တန်ဖိုး 269,000 ရသည်။ တွက်စက်ရှိ ပြောင်းပြန် တွက်ချက်မှုက ဤအရာကို သင့်ကိုယ်စား လုပ်ပေးပြီး သင့် ပင်မ တွက်ချက်မှုမှ NOI ကို တိုက်ရိုက် ယူနိုင်သည်။

သင့် မှတ်တမ်းများနှင့် ကိုက်ညီသည့် တစ်ခုကို အသုံးပြုပါ။ စရိတ် အကွက်များ၏ အထက်ရှိ လစဉ်/နှစ်စဉ် ခလုတ်သည် သင် ထည့်ပြီးသား ပမာဏများကို ပြောင်းလဲပေးပြီး ရလဒ်များကို အမြဲ တစ်နှစ်လျှင်ဖြင့် ပြသသည်။

ပမာဏ အားလုံးသည် ငွေကြေး တစ်မျိုးတည်းဖြင့် ဖြစ်နေသရွေ့ မည်သည့် ငွေကြေးမဆို အသုံးပြုနိုင်သည်။ ငွေကြေး မီနူးသည် ပမာဏများကို ပြသပုံကိုသာ ပြောင်းလဲပြီး တန်ဖိုးများကို ငွေလဲ မတွက်ပေးသလို အရင်းအနှီးပြုနှုန်းကိုလည်း မပြောင်းလဲပါ။

မပို့ပါ။ တွက်ချက်မှု အားလုံးကို သင့်ဘရောက်ဇာထဲတွင် လုပ်ဆောင်ပြီး သင့် ထည့်သွင်းချက်များကို ဆာဗာသို့ မပို့ပါ။ ဆိုက်သည် သင်ရွေးထားသော ငွေကြေးနှင့် စရိတ် ကာလကိုသာ သင့်ဘရောက်ဇာ၏ စက်တွင်း သိုလှောင်မှု (local storage) တွင် မှတ်ထားသည်။

ရပါသည်။ “လင့်ခ် ကူးယူရန်” သည် သင့် ထည့်သွင်းချက် အားလုံးကို စာမျက်နှာ၏ လိပ်စာထဲသို့ ထည့်ပေးသည်။ ထိုလင့်ခ်ကို ဖွင့်သူ မည်သူမဆို တူညီသော တွက်ချက်မှုကို မြင်ရသောကြောင့် ၎င်းကို စာညှပ် (bookmark) အဖြစ် သိမ်းနိုင်သည် သို့မဟုတ် တစ်စုံတစ်ဦးထံ ပို့နိုင်သည် — သို့သော် လင့်ခ်ရှိသူ မည်သူမဆို ကိန်းဂဏန်းများကို မြင်နိုင်ကြောင်း သတိရပါ။

အတိုးနှုန်းများ မြင့်တက်သောအခါ ငွေချေးရန် ပိုကုန်ကျပြီး ပိုလုံခြုံသော ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုများက ပိုပေးသောကြောင့် ဝယ်သူများသည် အိမ်ခြံမြေမှ ပိုမြင့်သော ဝင်ငွေအမြတ်ကို မျှော်လင့်လေ့ရှိသည်- အရင်းအနှီးပြုနှုန်းများ မြင့်တက်ပြီး တန်ဖိုးများ ကျဆင်းလေ့ရှိသည်။ အတိုးနှုန်းများ ကျဆင်းသောအခါ ဆန့်ကျင်ဘက် ဖြစ်လေ့ရှိသည်။ အကျိုးသက်ရောက်မှုသည် မကြာခဏ တဖြည်းဖြည်း ဖြစ်ပြီး ဈေးကွက်တစ်ခုနှင့်တစ်ခု ကွာခြားသည်။

လုံးဝ မတူပါ။ စုစုပေါင်း ငှားရမ်းခ အမြတ်နှုန်းသည် များသောအားဖြင့် နှစ်စဉ် ငှားခကို ဈေးနှုန်းဖြင့် စားထားခြင်းဖြစ်ပြီး ကုန်ကျစရိတ် မနုတ်ထားပါ။ အသားတင် အမြတ်နှုန်းသည် ကုန်ကျစရိတ်များကို နုတ်ထားပြီး အရင်းအနှီးပြုနှုန်းနှင့် နီးစပ်သော်လည်း အဓိပ္ပာယ် သတ်မှတ်ချက်များသည် နိုင်ငံအလိုက် ကွာခြားသောကြောင့် ဖော်ပြထားသော အမြတ်နှုန်းတွင် မည်သည့် ကုန်ကျစရိတ်များ ပါဝင်သည်ကို စစ်ဆေးပါ။