Fanontaniana sy valiny momba ny tahan'ny kapitalizasiona

Ny tahan'ny kapitalizasiona, na cap rate, dia ny vola miditra madio avy amin'ny fampandehanana ny fananana iray mandritra ny herintaona zaraina amin'ny vidiny na ny sandany. Asehony ny tombony isan-taona ho azon'ny fananana raha novidinao tamin'ny vola mitsinjaka manontolo izy. Ny fananana mitentina 200,000 ary mamokatra vola miditra madio avy amin'ny fampandehanana 12,000 dia manana tahan'ny kapitalizasiona 6%.

Miankina amin'ny tsena sy ny karazana fananana izany. Amin'ny tsena maro, ny fananana fonenana atao hofaina dia amidy amin'ny tahany eo amin'ny 4% ka hatramin'ny 10% eo ho eo. Ny taha ambany kokoa matetika dia midika fananana lafo kokoa sy tsy dia misy loza loatra amin'ny toerana tsara; ny taha ambony kokoa dia midika vola miditra betsaka kokoa raha oharina amin'ny vidiny, saingy matetika misy loza bebe kokoa. Ampitahao amin'ny fananana mitovy aminy eo akaiky eo ny fananana iray fa tsy amin'ny isa raikitra.

Tsy raisin'ny tahan'ny kapitalizasiona an-tanana ny famatsiam-bola: heveriny ho novidina tamin'ny vola mitsinjaka ny fananana. Ny tombony vola mitsinjaka amin'ny vola mitsinjaka (cash-on-cash) dia mizara ny fikorianan'ny volanao isan-taona aorian'ny famerenana trosa amin'ny vola tena napetrakao. Ny ROI matetika dia mandeha lavitra kokoa ka mampiditra ny fiakaran'ny sanda, ny famerenana ny renivolan'ny trosa ary ny saran'ny fivarotana. Ampiasao ny tahan'ny kapitalizasiona hampitahana fananana, ary ireo roa hafa hitsarana fifanarahana iray manokana.

Mpividy roa dia mety hamatsy vola ny trano iray ihany amin'ny fomba samy hafa tanteraka. Ny fanesorana ny trosa dia mahatonga ny tahan'ny kapitalizasiona ho fandrefesana eo amin'ny haavon'ny fananana, ka afaka mampitaha trano amin'ny fomba ara-drariny ianao na ahoana na ahoana ny fomba fandoavan'ny mpividy tsirairay.

Eny, amin'ny ankamaroan'ny toe-javatra. Vitsy ny fananana hofaina isan'andro mandritra ny taona manontolo, ary misy mpanofa mandoa tara na tsy mandoa mihitsy. Fiheverana mahazatra ny fatiantoka noho ny tsy fisian'ny mpanofa sy ny hofa tsy voaloa 3% ka hatramin'ny 10%; ampiasao ny tantara marina momba ny fananana na ny angon-drakitry ny tsena eo an-toerana raha manana izany ianao.

Eny. Mety amin'ny trano fonenana iombonana, birao, fivarotana, trano fitehirizana entana ary trano misy fampiasana mifangaro ihany koa ny fomba iray ihany. Ho an'ny fifanarahana fanofana ara-barotra, jereo hoe iza amin'ireo sarany no aloan'ny mpanofa ary iza no aloan'ny tompony, ary ny saran'ny tompony ihany no ampidiro ho fandaniana amin'ny fampandehanana.

Taratry ny fomba fijerin'ny mpividy ny loza sy ny fitomboana ny vidiny. Any amin'ny tanàna malaza, manaiky tombony ambany kokoa ny mpividy satria manantena izy fa hiakatra ny hofa sy ny sanda ary hijanona ho vitsy ny trano foana, ka ambany kokoa ny tahan'ny kapitalizasiona. Any amin'ny tsena kely kokoa na tsy dia milamina, mitady vola miditra betsaka kokoa ny mpividy ho takalon'ny loza bebe kokoa, ka ambony kokoa ny tahan'ny kapitalizasiona.

Sarin'ny herintaona iray monja ny tahan'ny kapitalizasiona. Tsy asehony ny fitomboan'ny hofa amin'ny ho avy, ny fiovan'ny sanda, ireo fanamboarana lehibe ho avy, na ny vokatry ny trosa. Tsy marina mihoatra ny isa ampidirinao koa izy. Ampiasao ho fitiliana voalohany haingana izy, ary jereo ny fanadihadiana feno momba ny fikorianam-bola alohan'ny hampiasanao vola.

Ny tahan'ny vidiny amin'ny hofa tsy voadio dia ny vidin'ny fananana iray zaraina amin'ny vola miditra tsy voadio isan-taona alohan'ny tsy fisian'ny mpanofa sy ny fandaniana. Ny fananana mitentina 250,000 ary mamokatra 25,200 isan-taona dia manana GRM 9.92. Haingana kajiana izy, saingy satria tsy mijery ny fandaniana sy ny tsy fisian'ny mpanofa, dia tsy dia azo itokisana toy ny tahan'ny kapitalizasiona izy amin'ny fampitahana fananana.

Ny tombony vola mitsinjaka amin'ny vola mitsinjaka dia ny fikorianam-bola isan-taona aorian'ny famerenana trosa zaraina amin'ny vola mitsinjaka ampiasainao. Kajian'ny fikajiana avy amin'ny vidiny sy ny vola aloanao mialoha ny trosa, kajiany ny famerenana isam-bolana araka ny tahan'ny zanabola sy ny faharetana ampidirinao, esoriny amin'ny NOI ny famerenana roa ambin'ny folo, ary zarainy amin'ny vola aloa mialoha ampiana ny saran'ny fividianana ny valiny.

Ny tahan'ny fandrakofana ny famerenana trosa (DSCR) dia ny NOI zaraina amin'ny famerenana trosa isan-taona. Ny DSCR 1.00 dia midika fa ampy tery fotsiny ny vola miditra hanaloana ny trosa; raha latsaky ny 1.00, dia tsy maintsy manampy vola isan-taona ny tompony. Matetika ny mpampindram-bola dia mangataka eo amin'ny 1.20 ka hatramin'ny 1.25 na mihoatra ho an'ny fananana fampiasam-bola, saingy miovaova arakaraka ny mpampindram-bola, ny firenena ary ny karazana fananana ny fepetra takiana.

Zarao amin'ny tahan'ny kapitalizasiona kendrena ny NOI. Ohatra, ny NOI 16,140 amin'ny tahan'ny kapitalizasiona kendrena 6% dia manome sanda 269,000. Ny kajy mivadika ao amin'ny fikajiana no manao izany ho anao ary afaka maka mivantana ny NOI avy amin'ny kajy fototrao izy.

Ampiasao izay mifanaraka amin'ny firaketanao. Ny bokotra Isam-bolana/Isan-taona eo ambonin'ireo sahan'ny fandaniana dia manova ireo vola efa nampidirinao, ary aseho isan-taona foana ny valiny.

Mety ny vola rehetra, raha mbola amin'ny vola iray ihany ny isa rehetra. Ny fomba fanehoana ny isa ihany no ovain'ny lisitry ny vola; tsy manova sanda na manova ny tahan'ny kapitalizasiona izy.

Tsia. Ao amin'ny navigateur-nao no anaovana ny kajy rehetra, ary tsy alefa any amin'ny mpizara ny isa ampidirinao. Ny vola nofidinao sy ny fe-potoanan'ny fandaniana ihany no tadidin'ny tranonkala, ao amin'ny fitehirizana eo an-toeran'ny navigateur-nao.

Eny. Ny « Adikao ny rohy » dia mametraka ny isa rehetra nampidirinao ao amin'ny adiresin'ny pejy. Izay rehetra manokatra io rohy io dia mahita ilay kajy iray ihany, ka azonao tehirizina ho marika na alefa amin'olona izy — saingy tadidio fa izay rehetra manana ny rohy dia afaka mahita ny isa.

Rehefa miakatra ny tahan'ny zanabola, dia lasa lafo kokoa ny fanindramam-bola ary manome tombony bebe kokoa ny fampiasam-bola tsy dia misy loza, ka matetika ny mpividy dia manantena tombony amin'ny vola miditra ambony kokoa avy amin'ny fananana: mazàna miakatra ny tahan'ny kapitalizasiona ary midina ny sanda. Rehefa midina ny taha, matetika ny mifanohitra amin'izany no mitranga. Matetika miandalana ny vokany ary samy hafa isaky ny tsena.

Tsy dia mitovy tanteraka. Ny tombony tsy voadio avy amin'ny hofa matetika dia ny hofa isan-taona zaraina amin'ny vidiny, tsy misy fandaniana esorina. Ny tombony madio kosa dia manala ny fandaniana ka akaiky ny tahan'ny kapitalizasiona, saingy samy hafa isaky ny firenena ny famaritana, ka hamarino hoe fandaniana inona avy no tafiditra ao amin'ny tombony voalaza.