Pirs û bersiv li ser rêjeya kapîtalîzasyonê

Rêjeya kapîtalîzasyonê (cap rate) dahata xebitandinê ya net a milkekî ji bo salekê ye, ku li ser bihayê an nirxa wî tê parvekirin. Ew vegera salane nîşan dide ku milk dê qezenc bike eger te ew bi temamî bi pereyê nexd kirîba. Milkek ku 200.000 biha ye û 12.000 dahata xebitandinê ya net çêdike, rêjeya kapîtalîzasyonê ya wî 6% e.

Ev bi bazar û cureyê milk ve girêdayî ye. Li gelek bazaran, milkên niştecihbûnê yên kirê bi qasî 4% heta 10% tên firotin. Rêjeyeke nizmtir bi gelemperî tê wateya milkekî bihatir û kêm-rîsk li cihekî xurt; rêjeyeke bilindtir tê wateya dahateke zêdetir li gorî bihayê, lê pir caran rîskeke zêdetir jî. Milkekî bi milkên wekî wî yên nêzîk re bide ber hev, ne bi hejmareke sabît re.

Rêjeya kapîtalîzasyonê fînansekirinê nahesibîne: ew milk wisa dinirxîne mîna ku bi pereyê nexd hatibe kirîn. Vegera nexd-li-ser-nexd (cash-on-cash) herikîna pereyê te ya salane piştî dayînên krediyê, li ser pereyê ku te bi rastî razandiye parve dike. ROI bi gelemperî hê pêşdetir diçe û zêdebûna nirxê, dayîna sermayeya krediyê û lêçûnên firotinê jî tê de dihesibîne. Ji bo berhevkirina milkan rêjeya kapîtalîzasyonê, ji bo nirxandina peymaneke taybet jî her du yên din bi kar bîne.

Du kiriyar dikarin heman avahiyê bi awayên pir cuda fînanse bikin. Derxistina krediyê rêjeya kapîtalîzasyonê dike pîvaneke di asta milk de, ji ber vê yekê tu dikarî avahiyan bi edalet bidî ber hev, bêyî ku girîng be her kiriyar çawa heqê wan dide.

Erê, di piraniya rewşan de. Kêm milk hene ku her roja salê bi kirê ne, û hin kirêdar dereng didin an qet nadin. Windahiya valabûnê û kirêya nedayî ya 3% heta 10% texmîneke asayî ye; dema ku te hebe, dîroka rastîn a milk an daneyên bazara herêmî bi kar bîne.

Erê. Heman rêbaz ji bo apartman, ofîs, dikan, embar û avahiyên bi karanîna tevlihev jî dixebite. Ji bo peymanên kirê yên bazirganî, kontrol bike ka kîjan lêçûn ji aliyê kirêdar ve û kîjan ji aliyê xwedî ve tên dayîn, û tenê lêçûnên xwedî wekî lêçûnên xebitandinê binivîse.

Biha nîşan didin ka kiriyar rîsk û mezinbûnê çawa dibînin. Li bajarên populer, kiriyar vegereke dahatê ya nizmtir qebûl dikin ji ber ku hêvî dikin kirê û nirx bilind bibin û valabûn kêm bimîne, loma rêjeyên kapîtalîzasyonê nizmtir in. Li bazarên biçûktir an kêmtir aram, kiriyar li hember rîskeke zêdetir dahateke zêdetir dixwazin, loma rêjeyên kapîtalîzasyonê bilindtir in.

Rêjeya kapîtalîzasyonê wêneyekî salekê tenê ye. Ew zêdebûna kirêyê ya pêşerojê, guherînên nirxê, tamîrên mezin ên ku dê werin, an bandora krediyê nîşan nade. Ew tenê bi qasî hejmarên ku tu dinivîsî rast e. Wê wekî kontroleke pêşîn a bilez bi kar bîne, paşê berî ku tu veberhênanê bikî li analîzeke tevahî ya herikîna pereyî binêre.

Pirjimarê kirêya gişt bihayê milkekî ye ku li ser dahata wî ya salane ya gişt, berî valabûn û lêçûnan, tê parvekirin. Milkekî ku bihayê wî 250.000 e û salê 25.200 tîne, GRM ya wî 9,92 e. Ew bi lez tê hesabkirin, lê ji ber ku lêçûn û valabûnê paşguh dike, ji bo berhevkirina milkan ji rêjeya kapîtalîzasyonê kêmtir pêbawer e.

Vegera nexd-li-ser-nexd herikîna pereyî ya salane ye piştî dayînên krediyê, ku li ser pereyê nexd ê ku tu radizînî tê parvekirin. Hesabker krediyê ji bihayê û pêşdayîna te hesab dike, dayîna mehane li gorî rêjeya faîzê û dema ku tu dinivîsî hesab dike, diwanzdeh dayînan ji NOI derdixe û encamê li ser pêşdayînê û lêçûnên kirînê bi hev re parve dike.

Rêjeya têrkirina dayînên deyn (DSCR) NOI ye ku li ser dayînên krediyê yên salane tê parvekirin. DSCR ya 1,00 tê wê wateyê ku dahat tenê bi zorê krediyê têr dike; li binî 1,00, xwedî neçar e her sal pere lê zêde bike. Deyndêr ji bo milkên veberhênanê pir caran bi qasî 1,20 heta 1,25 an zêdetir dixwazin, lê şert li gorî deyndêr, welat û cureyê milk diguherin.

NOI li ser rêjeya kapîtalîzasyonê ya armanc parve bike. Bo nimûne, 16.140 NOI bi rêjeya kapîtalîzasyonê ya armanc a 6% nirxa 269.000 dide. Hesabkirina berevajî ya di hesabkerê de vê yekê ji bo te dike û dikare NOI rasterast ji hesabkirina te ya sereke bigire.

Kîjan bi tomarên te re li hev tê wê bi kar bîne. Bişkoka Mehane/Salane ya li jor qadên lêçûnan mîqdarên ku te berê nivîsandine diguherîne, û encam her tim ji bo salê tên nîşandan.

Her dirav dixebite, bi şertê ku hemû mîqdar bi heman diravî bin. Menuya diravî tenê awayê nîşandana mîqdaran diguherîne; ew nirxan venaguherîne û rêjeya kapîtalîzasyonê naguherîne.

Na. Hemû hesab di gerokê te de çêdibin, û têketinên te ji serverekê re nayên şandin. Malper tenê diravê ku te hilbijartiye û dema lêçûnan di bîrgeha herêmî ya gerokê te de bi bîr tîne.

Erê. “Girêdanê kopî bike” hemû têketinên te dixe nav navnîşana rûpelê. Her kesê ku wê girêdanê veke heman hesabkirinê dibîne, loma tu dikarî wê wekî nîşankirî tomar bikî an ji kesekî re bişînî — lê ji bîr neke ku her kesê ku girêdan heye dikare hejmaran bibîne.

Dema ku rêjeyên faîzê bilind dibin, deyngirtin bihatir dibe û veberhênanên ewletir bêtir didin, loma kiriyar bi gelemperî ji milk vegereke dahatê ya bilindtir hêvî dikin: rêjeyên kapîtalîzasyonê meyla bilindbûnê û nirx meyla daketinê nîşan didin. Dema ku rêjeyên faîzê dadikevin, bi gelemperî berevajî vê dibe. Bandor pir caran hêdî hêdî ye û ji bazarekê bo bazareke din cuda ye.

Ne tam. Vegera kirêyê ya gişt bi gelemperî kirêya salane ye ku li ser bihayê tê parvekirin, bêyî ku tu lêçûn jê werin derxistin. Vegera net lêçûnan derdixe û nêzîkî rêjeya kapîtalîzasyonê dibe, lê pênase ji welatekî bo welatekî din cuda ne, loma kontrol bike ka vegereke ku tê gotin kîjan lêçûnan dihewîne.