ስለ ካፕ ሬት ጥያቄዎችና መልሶች

የካፒታላይዜሽን መጠን ወይም ካፕ ሬት የአንድ ንብረት የአንድ ዓመት የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ በዋጋው ወይም በግምቱ ሲካፈል የሚገኘው ነው። ንብረቱን ሙሉ በሙሉ በጥሬ ገንዘብ ቢገዙት በዓመት የሚያስገኘውን ተመላሽ ያሳያል። 200,000 የሚያወጣና 12,000 የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ የሚያስገኝ ንብረት ካፕ ሬቱ 6% ነው።

በገበያውና በንብረቱ ዓይነት ይወሰናል። በብዙ ገበያዎች የመኖሪያ ኪራይ ንብረቶች በግምት ከ4% እስከ 10% ባለ ካፕ ሬት ይሸጣሉ። ዝቅተኛ ካፕ ሬት ብዙውን ጊዜ በጠንካራ አካባቢ የሚገኝ ውድና ዝቅተኛ ስጋት ያለው ንብረትን ያመለክታል፤ ከፍተኛው ደግሞ ከዋጋው አንጻር የበለጠ ገቢን፣ ነገር ግን ብዙውን ጊዜ የበለጠ ስጋትን ያመለክታል። ንብረቱን ከአንድ ቋሚ ቁጥር ይልቅ በአቅራቢያ ካሉ ተመሳሳይ ንብረቶች ጋር ያወዳድሩ።

ካፕ ሬት ፋይናንስን ከግምት አያስገባም፤ ንብረቱ በጥሬ ገንዘብ እንደተገዛ አድርጎ ይወስደዋል። የጥሬ ገንዘብ ላይ ተመላሽ ከብድር ክፍያ በኋላ ያለውን ዓመታዊ የገንዘብ ፍሰትዎን በእርግጥ ባስገቡት ጥሬ ገንዘብ ያካፍላል። ROI ደግሞ ብዙውን ጊዜ ከዚህም አልፎ የዋጋ ዕድገትን፣ የብድር ቅነሳን እና የሽያጭ ወጪዎችን ያካትታል። ንብረቶችን ለማወዳደር ካፕ ሬትን፣ አንድን የተወሰነ ስምምነት ለመገምገም ደግሞ ሁለቱን ሌሎች ይጠቀሙ።

ሁለት ገዢዎች አንድን ሕንፃ በፍጹም በተለያየ መንገድ ፋይናንስ ሊያደርጉ ይችላሉ። ብድሩን ማስቀረት ካፕ ሬትን በንብረት ደረጃ የሚለካ መለኪያ ያደርገዋል፤ ስለዚህ እያንዳንዱ ገዢ እንዴት ቢከፍልም ሕንፃዎችን በፍትሐዊነት ማወዳደር ይችላሉ።

አዎ፣ በአብዛኛው። በዓመቱ በእያንዳንዱ ቀን የሚከራዩ ንብረቶች ጥቂት ናቸው፣ አንዳንድ ተከራዮችም ዘግይተው ይከፍላሉ ወይም ጭራሹን አይከፍሉም። ከ3% እስከ 10% የክፍት ቦታ እና ያልተከፈለ ኪራይ ኪሳራ የተለመደ ግምት ነው፤ ካለዎት የንብረቱን እውነተኛ ታሪክ ወይም የአካባቢውን የገበያ መረጃ ይጠቀሙ።

አዎ። ተመሳሳዩ ዘዴ ለአፓርታማዎች፣ ለቢሮዎች፣ ለሱቆች፣ ለመጋዘኖች እና ለቅይጥ አገልግሎት ሕንፃዎች ይሠራል። ለንግድ ኪራይ ውሎች የትኞቹን ወጪዎች ተከራዩ፣ የትኞቹን ደግሞ ባለቤቱ እንደሚከፍል ያረጋግጡ፣ እና የባለቤቱን ወጪዎች ብቻ እንደ የሥራ ማስኬጃ ወጪ ያስገቡ።

ዋጋዎች ገዢዎች ስጋትንና ዕድገትን እንዴት እንደሚያዩ ያንጸባርቃሉ። በተወደዱ ከተሞች ገዢዎች ኪራይና ዋጋ እንደሚጨምር፣ ክፍት ቦታም ዝቅተኛ ሆኖ እንደሚቆይ ስለሚጠብቁ ዝቅተኛ የገቢ ተመላሽን ይቀበላሉ፤ ስለዚህ ካፕ ሬቶች ዝቅተኛ ናቸው። በትናንሽ ወይም ብዙም ባልተረጋጉ ገበያዎች ገዢዎች ለበለጠ ስጋት በምትኩ የበለጠ ገቢ ይፈልጋሉ፤ ስለዚህ ካፕ ሬቶች ከፍ ያሉ ናቸው።

ካፕ ሬት የአንድ ዓመት ቅጽበታዊ ምስል ነው። የወደፊት የኪራይ ዕድገትን፣ የዋጋ ለውጦችን፣ የሚመጡ ትላልቅ ጥገናዎችን ወይም የብድርን ተጽዕኖ አያሳይም። ትክክለኛነቱም እርስዎ ያስገቡትን ቁጥሮች ያህል ብቻ ነው። እንደ ፈጣን የመጀመሪያ ማጣሪያ ይጠቀሙበት፣ ከዚያም ኢንቨስት ከማድረግዎ በፊት ሙሉ የገንዘብ ፍሰት ትንታኔ ይመልከቱ።

የጠቅላላ ኪራይ ብዜት የአንድ ንብረት ዋጋ ከክፍት ቦታና ከወጪዎች በፊት ባለው ጠቅላላ ዓመታዊ ገቢው ሲካፈል የሚገኘው ነው። ዋጋው 250,000 የሆነና በዓመት 25,200 የሚያስገባ ንብረት GRMው 9.92 ነው። ለማስላት ፈጣን ነው፤ ነገር ግን ወጪዎችንና ክፍት ቦታን ችላ ስለሚል፣ ንብረቶችን ለማወዳደር ከካፕ ሬት ያነሰ አስተማማኝ ነው።

የጥሬ ገንዘብ ላይ ተመላሽ ከብድር ክፍያዎች በኋላ ያለው ዓመታዊ የገንዘብ ፍሰት ኢንቨስት ባደረጉት ጥሬ ገንዘብ ሲካፈል ነው። ማስያው ብድሩን ከዋጋውና ከቅድመ ክፍያዎ ያሰላል፣ ባስገቡት የወለድ ተመንና የብድር ጊዜ መሠረት ወርሃዊ ክፍያውን ያሰላል፣ አሥራ ሁለት ክፍያዎችን ከNOI ይቀንሳል፣ ውጤቱንም በቅድመ ክፍያው እና በግዢ ማጠናቀቂያ ወጪዎቹ ድምር ያካፍላል።

የዕዳ ክፍያ ሽፋን ጥምርታ (DSCR) NOI በዓመታዊ የብድር ክፍያዎች ሲካፈል ነው። 1.00 የሆነ DSCR ገቢው ብድሩን የሚሸፍነው በጭንቅ ብቻ እንደሆነ ያሳያል፤ ከ1.00 በታች ከሆነ ደግሞ ባለቤቱ በየዓመቱ ገንዘብ መጨመር አለበት። አበዳሪዎች ለኢንቨስትመንት ንብረት ብዙውን ጊዜ ከ1.20 እስከ 1.25 ገደማ ወይም ከዚያ በላይ ይጠይቃሉ፤ ነገር ግን መስፈርቶቹ እንደ አበዳሪው፣ እንደ አገሩ እና እንደ ንብረቱ ዓይነት ይለያያሉ።

NOIን በታለመው ካፕ ሬት ያካፍሉ። ለምሳሌ፣ 16,140 NOI በ6% የታለመ ካፕ ሬት 269,000 ዋጋ ይሰጣል። በማስያው ውስጥ ያለው የተገላቢጦሽ ስሌት ይህን ያደርግልዎታል፣ NOIንም በቀጥታ ከዋናው ስሌትዎ ሊወስድ ይችላል።

ከመዝገቦችዎ ጋር የሚስማማውን ይጠቀሙ። ከወጪ መስኮቹ በላይ ያለው የወርሃዊ/ዓመታዊ መቀየሪያ አስቀድመው ያስገቧቸውን መጠኖች ይለውጣል፣ ውጤቶቹም ሁልጊዜ በዓመት ይታያሉ።

ሁሉም መጠኖች በአንድ ዓይነት ምንዛሪ እስከሆኑ ድረስ ማንኛውም ምንዛሪ ይሠራል። የምንዛሪ ምናሌው የሚለውጠው መጠኖቹ እንዴት እንደሚታዩ ብቻ ነው፤ ዋጋዎችን አይቀይርም፣ ካፕ ሬቱንም አይለውጥም።

አይ። ሁሉም ስሌቶች የሚከናወኑት በአሳሽዎ ውስጥ ነው፣ ያስገቧቸውም ቁጥሮች ወደ አገልጋይ አይላኩም። ድረ-ገጹ የሚያስታውሰው የመረጡትን ምንዛሪ እና የወጪ ጊዜ ብቻ ነው፣ በአሳሽዎ የአካባቢ ማከማቻ ውስጥ።

አዎ። “ሊንክ ቅዳ” ያስገቧቸውን ሁሉ በገጹ አድራሻ ውስጥ ያስቀምጣል። ያንን ሊንክ የሚከፍት ማንኛውም ሰው ተመሳሳዩን ስሌት ያያል፤ ስለዚህ እንደ ዕልባት ሊያስቀምጡት ወይም ለአንድ ሰው ሊልኩት ይችላሉ — ነገር ግን ሊንኩ ያለው ማንኛውም ሰው ቁጥሮቹን ማየት እንደሚችል ያስታውሱ።

የወለድ ተመኖች ሲጨምሩ መበደር የበለጠ ያስወጣል፣ ይበልጥ አስተማማኝ የሆኑ ኢንቨስትመንቶችም የበለጠ ይከፍላሉ፤ ስለዚህ ገዢዎች ብዙውን ጊዜ ከንብረት ከፍ ያለ የገቢ ተመላሽ ይጠብቃሉ፦ ካፕ ሬቶች የመጨመር፣ ዋጋዎች ደግሞ የመውረድ ዝንባሌ አላቸው። ተመኖች ሲወርዱ ደግሞ ብዙውን ጊዜ ተቃራኒው ይከሰታል። ተጽዕኖው ብዙውን ጊዜ ቀስ በቀስ የሚመጣ ሲሆን ከገበያ ወደ ገበያ ይለያያል።

ሙሉ በሙሉ አይደለም። ጠቅላላ የኪራይ ገቢ መጠን ብዙውን ጊዜ ዓመታዊ ኪራይ በዋጋው ሲካፈል ነው፣ ምንም ወጪ ሳይቀነስ። የተጣራ የኪራይ ገቢ መጠን ወጪዎችን ይቀንሳል፣ ወደ ካፕ ሬትም ይቀርባል፤ ነገር ግን ትርጓሜዎቹ በአገሮች መካከል ስለሚለያዩ፣ የተጠቀሰው የገቢ መጠን የትኞቹን ወጪዎች እንደሚያካትት ያረጋግጡ።