कॅप रेटविषयी प्रश्न आणि उत्तरे

भांडवलीकरण दर, किंवा कॅप रेट, म्हणजे एखाद्या मालमत्तेचे एका वर्षाचे निव्वळ परिचालन उत्पन्न भागिले तिची किंमत किंवा मूल्य. तुम्ही ती पूर्णपणे रोख रकमेने विकत घेतल्यास ती दरवर्षी किती परतावा देईल हे यातून दिसते. 2,00,000 किमतीची आणि 12,000 निव्वळ परिचालन उत्पन्न देणारी मालमत्ता 6% कॅप रेटची असते.

हे बाजारपेठ आणि मालमत्तेच्या प्रकारावर अवलंबून असते. अनेक बाजारपेठांमध्ये निवासी भाड्याच्या मालमत्ता साधारण 4% ते 10% दराने व्यवहारात येतात. कमी कॅप रेट म्हणजे सहसा चांगल्या ठिकाणची, महाग पण कमी जोखमीची मालमत्ता; जास्त कॅप रेट म्हणजे किमतीच्या तुलनेत जास्त उत्पन्न, पण बहुतेकदा जास्त जोखीम. एखाद्या ठरावीक आकड्याशी नव्हे, तर जवळपासच्या तशाच मालमत्तांशी तुलना करा.

कॅप रेट कर्जाचा विचार करत नाही: मालमत्ता जणू रोख रकमेने घेतली आहे असे मानतो. कॅश-ऑन-कॅश परतावा म्हणजे कर्जाचे हप्ते भरल्यानंतरचा तुमचा वार्षिक रोख प्रवाह भागिले तुम्ही प्रत्यक्ष गुंतवलेली रोख रक्कम. ROI सहसा त्याहूनही पुढे जाऊन मूल्यवाढ, कर्जफेड आणि विक्री खर्चही विचारात घेतो. मालमत्तांची तुलना करण्यासाठी कॅप रेट वापरा, आणि एखाद्या विशिष्ट व्यवहाराचे मूल्यमापन करण्यासाठी इतर दोन.

दोन खरेदीदार एकाच इमारतीसाठी अगदी वेगवेगळ्या प्रकारे कर्ज घेऊ शकतात. कर्ज वगळल्याने कॅप रेट हे मालमत्तेच्या पातळीवरील मोजमाप ठरते, त्यामुळे प्रत्येक खरेदीदार पैसे कसे देतो याची पर्वा न करता तुम्ही इमारतींची न्याय्य तुलना करू शकता.

होय, बहुतेक वेळा. फार कमी मालमत्ता वर्षाचा प्रत्येक दिवस भाड्याने दिलेल्या असतात, आणि काही भाडेकरू उशिरा पैसे देतात किंवा देतच नाहीत. 3% ते 10% रिक्तता आणि थकबाकी तोटा हा सामान्य अंदाज आहे; मालमत्तेचा प्रत्यक्ष इतिहास किंवा स्थानिक बाजारपेठेचा डेटा असल्यास तो वापरा.

होय. हीच पद्धत अपार्टमेंट्स, कार्यालये, दुकाने, गोदामे आणि मिश्र वापराच्या इमारतींसाठी लागू होते. व्यावसायिक भाडेकरारांमध्ये कोणता खर्च भाडेकरू भरतो आणि कोणता मालक भरतो ते तपासा, आणि परिचालन खर्च म्हणून फक्त मालकाचा खर्च टाका.

किमती खरेदीदार जोखीम आणि वाढीकडे कसे पाहतात ते दर्शवतात. लोकप्रिय शहरांमध्ये भाडे आणि मूल्ये वाढतील आणि रिक्तता कमी राहील अशी अपेक्षा असल्याने खरेदीदार कमी उत्पन्न परतावा स्वीकारतात, म्हणून कॅप रेट कमी असतात. लहान किंवा कमी स्थिर बाजारपेठांमध्ये खरेदीदारांना जास्त जोखमीच्या बदल्यात जास्त उत्पन्न हवे असते, म्हणून कॅप रेट जास्त असतात.

कॅप रेट हे एका वर्षाचे चित्र आहे. त्यातून भविष्यातील भाडेवाढ, मूल्यातील बदल, येऊ घातलेली मोठी दुरुस्ती किंवा कर्जाचा परिणाम दिसत नाही. तसेच तुम्ही टाकलेले आकडे जितके अचूक, तितकाच तो अचूक असतो. प्राथमिक छाननीसाठी त्याचा झटपट वापर करा, आणि गुंतवणूक करण्यापूर्वी संपूर्ण रोख प्रवाह विश्लेषण पाहा.

एकूण भाडे गुणक म्हणजे मालमत्तेची किंमत भागिले रिक्तता आणि खर्चापूर्वीचे तिचे एकूण वार्षिक उत्पन्न. 2,50,000 किमतीची आणि वर्षाला 25,200 उत्पन्न देणारी मालमत्ता 9.92 GRM ची असते. तो झटपट काढता येतो, पण खर्च आणि रिक्तता दुर्लक्षित करत असल्याने, मालमत्तांची तुलना करण्यासाठी तो कॅप रेटपेक्षा कमी विश्वासार्ह आहे.

कॅश-ऑन-कॅश परतावा म्हणजे कर्जाचे हप्ते भरल्यानंतरचा वार्षिक रोख प्रवाह भागिले तुम्ही गुंतवलेली रोख रक्कम. कॅल्क्युलेटर किंमत आणि तुमच्या डाउन पेमेंटवरून कर्जाची रक्कम काढतो, तुम्ही टाकलेल्या व्याजदर आणि कालावधीसाठी मासिक हप्ता मोजतो, NOI मधून बारा हप्ते वजा करतो आणि आलेल्या निकालाला डाउन पेमेंट अधिक खरेदी व्यवहार खर्चाने भागतो.

कर्ज सेवा आवरण गुणोत्तर (DSCR) म्हणजे NOI भागिले वार्षिक कर्ज हप्ते. 1.00 DSCR म्हणजे उत्पन्न कसेबसे कर्ज भागवते; 1.00 पेक्षा कमी असल्यास मालकाला दरवर्षी स्वतःचे पैसे घालावे लागतात. गुंतवणूक मालमत्तेसाठी कर्जदाते अनेकदा सुमारे 1.20 ते 1.25 किंवा त्याहून जास्त मागतात, पण अटी कर्जदाता, देश आणि मालमत्तेच्या प्रकारानुसार बदलतात.

NOI ला लक्ष्य कॅप रेटने भागा. उदाहरणार्थ, 6% लक्ष्य कॅप रेटवर 16,140 NOI चे मूल्य 2,69,000 येते. कॅल्क्युलेटरमधील उलट गणना हे तुमच्यासाठी करते आणि NOI थेट तुमच्या मुख्य गणनेतून घेऊ शकते.

तुमच्या नोंदींशी जुळेल ते वापरा. खर्चाच्या फील्ड्सच्या वरील मासिक/वार्षिक स्विच तुम्ही आधीच टाकलेल्या रकमांचे रूपांतर करतो, आणि निकाल नेहमी वार्षिक दाखवले जातात.

कोणतेही चलन चालते, फक्त प्रत्येक रक्कम एकाच चलनात असावी. चलन मेनू फक्त रकमा कशा दाखवल्या जातात ते बदलतो; तो मूल्यांचे रूपांतर करत नाही किंवा कॅप रेट बदलत नाही.

नाही. सर्व गणना तुमच्या ब्राउझरमध्ये होते, आणि तुम्ही टाकलेली माहिती कोणत्याही सर्व्हरला पाठवली जात नाही. साइट फक्त तुम्ही निवडलेले चलन आणि खर्चाचा कालावधी तुमच्या ब्राउझरच्या लोकल स्टोरेजमध्ये लक्षात ठेवते.

होय. “लिंक कॉपी करा” तुम्ही टाकलेली सर्व माहिती पानाच्या पत्त्यात ठेवते. ती लिंक उघडणाऱ्या कोणालाही तीच गणना दिसते, त्यामुळे तुम्ही ती बुकमार्क करू शकता किंवा कोणाला पाठवू शकता — पण लक्षात ठेवा की लिंक असलेला कोणीही आकडे पाहू शकतो.

व्याजदर वाढतात तेव्हा कर्ज महाग होते आणि अधिक सुरक्षित गुंतवणुकी जास्त परतावा देतात, त्यामुळे खरेदीदार सहसा मालमत्तेकडून जास्त उत्पन्न परताव्याची अपेक्षा करतात: कॅप रेट वाढण्याचा आणि मूल्ये घसरण्याचा कल असतो. दर घसरतात तेव्हा सहसा उलट घडते. हा परिणाम अनेकदा हळूहळू दिसतो आणि बाजारपेठेनुसार वेगळा असतो.

पूर्णपणे नाही. एकूण भाडे उत्पन्न म्हणजे सहसा वार्षिक भाडे भागिले किंमत, कोणताही खर्च वजा न करता. निव्वळ उत्पन्नात खर्च वजा केला जातो आणि ते कॅप रेटच्या जवळ येते, पण व्याख्या देशानुसार बदलतात, म्हणून सांगितलेल्या उत्पन्नात कोणता खर्च समाविष्ट आहे ते तपासा.