કેપ રેટ વિશે પ્રશ્નો અને જવાબો

મૂડીકરણ દર, અથવા કેપ રેટ, એટલે કોઈ મિલકતની એક વર્ષની ચોખ્ખી ઓપરેટિંગ આવકને તેની કિંમત અથવા મૂલ્ય વડે ભાગતાં મળતો દર. તમે મિલકત પૂરેપૂરી રોકડથી ખરીદો તો તે દર વર્ષે કેટલું વળતર આપે તે આ દર્શાવે છે. 2,00,000 ની કિંમતની અને 12,000 ની ચોખ્ખી ઓપરેટિંગ આવક આપતી મિલકતનો કેપ રેટ 6% છે.

તે બજાર અને મિલકતના પ્રકાર પર આધાર રાખે છે. ઘણાં બજારોમાં, રહેણાંક ભાડાની મિલકતો આશરે 4% થી 10% ના દરે વેચાય છે. નીચો કેપ રેટ સામાન્ય રીતે મજબૂત સ્થાને આવેલી, વધુ મોંઘી અને ઓછા જોખમવાળી મિલકત દર્શાવે છે; ઊંચો કેપ રેટ કિંમતની સરખામણીમાં વધુ આવક દર્શાવે છે, પરંતુ ઘણી વાર વધુ જોખમ પણ. મિલકતની સરખામણી કોઈ નિશ્ચિત આંકડા સાથે નહીં, પણ નજીકની સમાન મિલકતો સાથે કરો.

કેપ રેટ ધિરાણને ધ્યાનમાં લેતો નથી: તે મિલકતને જાણે રોકડથી ખરીદાઈ હોય તેમ ગણે છે. કેશ-ઓન-કેશ વળતર લોનના હપ્તા પછીના તમારા વાર્ષિક રોકડ પ્રવાહને તમે ખરેખર રોકેલી રોકડ વડે ભાગે છે. ROI સામાન્ય રીતે તેનાથી પણ આગળ જઈને મૂલ્યવૃદ્ધિ, લોનની ચુકવાયેલી મુદ્દલ અને વેચાણ ખર્ચને પણ સમાવે છે. મિલકતોની સરખામણી માટે કેપ રેટનો ઉપયોગ કરો, અને કોઈ ચોક્કસ સોદાનું મૂલ્યાંકન કરવા બાકીના બે માપદંડોનો.

બે ખરીદદારો એક જ ઇમારત માટે બિલકુલ અલગ રીતે ધિરાણ લઈ શકે છે. લોનને બાકાત રાખવાથી કેપ રેટ મિલકત-સ્તરનું માપ બને છે, જેથી દરેક ખરીદદાર કેવી રીતે ચુકવણી કરે છે તે ધ્યાનમાં લીધા વિના તમે ઇમારતોની ન્યાયી સરખામણી કરી શકો.

હા, મોટા ભાગના કિસ્સાઓમાં. બહુ ઓછી મિલકતો વર્ષના દરેક દિવસે ભાડે રહે છે, અને કેટલાક ભાડૂતો મોડું ચૂકવે છે અથવા બિલકુલ ચૂકવતા નથી. ખાલી રહેવા અને ન મળેલા ભાડા માટે 3% થી 10% એ સામાન્ય ધારણા છે; જો તમારી પાસે મિલકતનો વાસ્તવિક ઇતિહાસ અથવા સ્થાનિક બજારનો ડેટા હોય તો તેનો ઉપયોગ કરો.

હા. આ જ પદ્ધતિ ફ્લેટ, ઓફિસ, દુકાનો, ગોડાઉન અને મિશ્ર ઉપયોગની ઇમારતો માટે કામ કરે છે. વ્યાપારી ભાડા કરારમાં કયો ખર્ચ ભાડૂત ચૂકવે છે અને કયો માલિક, તે તપાસો, અને સંચાલન ખર્ચ તરીકે માત્ર માલિકનો ખર્ચ દાખલ કરો.

કિંમતો દર્શાવે છે કે ખરીદદારો જોખમ અને વૃદ્ધિને કેવી રીતે જુએ છે. લોકપ્રિય શહેરોમાં ખરીદદારો ઓછું આવક વળતર સ્વીકારે છે, કારણ કે તેઓ ભાડાં અને મૂલ્ય વધવાની અને ખાલી એકમો ઓછા રહેવાની અપેક્ષા રાખે છે, તેથી ત્યાં કેપ રેટ નીચો હોય છે. નાનાં અથવા ઓછાં સ્થિર બજારોમાં ખરીદદારો વધુ જોખમના બદલામાં વધુ આવક ઇચ્છે છે, તેથી ત્યાં કેપ રેટ ઊંચો હોય છે.

કેપ રેટ માત્ર એક વર્ષની ઝલક છે. તે ભવિષ્યમાં ભાડામાં વૃદ્ધિ, મૂલ્યમાં ફેરફાર, આવનારાં મોટાં સમારકામ અથવા લોનની અસર બતાવતો નથી. વળી, તે તમે દાખલ કરેલા આંકડા જેટલો જ સચોટ હોય છે. તેનો ઉપયોગ ઝડપી પ્રાથમિક ચકાસણી તરીકે કરો, અને રોકાણ કરતાં પહેલાં સંપૂર્ણ રોકડ પ્રવાહ વિશ્લેષણ કરો.

કુલ ભાડા ગુણક એટલે મિલકતની કિંમતને ખાલી રહેવાના નુકસાન અને ખર્ચ પહેલાંની તેની કુલ વાર્ષિક આવક વડે ભાગતાં મળતો આંકડો. 2,50,000 ની કિંમતની અને વર્ષે 25,200 આવક આપતી મિલકતનો GRM 9.92 છે. તે ઝડપથી ગણી શકાય છે, પરંતુ તે ખર્ચ અને ખાલી રહેવાના દરને અવગણતો હોવાથી, મિલકતોની સરખામણી માટે તે કેપ રેટ કરતાં ઓછો વિશ્વસનીય છે.

કેશ-ઓન-કેશ વળતર એટલે લોનના હપ્તા પછીનો વાર્ષિક રોકડ પ્રવાહ, તમે રોકેલી રોકડ વડે ભાગતાં. કેલ્ક્યુલેટર કિંમત અને તમારા ડાઉન પેમેન્ટ પરથી લોનની રકમ ગણે છે, તમે દાખલ કરેલા વ્યાજ દર અને મુદત માટે માસિક હપ્તો ગણે છે, NOIમાંથી બાર હપ્તા બાદ કરે છે અને પરિણામને ડાઉન પેમેન્ટ વત્તા ખરીદી સમયના ખર્ચ વડે ભાગે છે.

દેવું ચુકવણી કવરેજ ગુણોત્તર (DSCR) એટલે NOIને લોનના વાર્ષિક હપ્તા વડે ભાગતાં મળતો આંકડો. 1.00 નો DSCR એટલે આવક માંડ માંડ લોનને આવરી લે છે; 1.00 થી નીચે હોય તો માલિકે દર વર્ષે પોતાના પૈસા ઉમેરવા પડે છે. રોકાણ મિલકત માટે ધિરાણકર્તાઓ ઘણી વાર આશરે 1.20 થી 1.25 કે તેથી વધુ માંગે છે, પરંતુ જરૂરિયાતો ધિરાણકર્તા, દેશ અને મિલકતના પ્રકાર પ્રમાણે બદલાય છે.

NOIને લક્ષ્ય કેપ રેટ વડે ભાગો. ઉદાહરણ તરીકે, 6% ના લક્ષ્ય કેપ રેટ પર 16,140 ની NOI 2,69,000 નું મૂલ્ય આપે છે. કેલ્ક્યુલેટરમાંની ઊલટી ગણતરી આ તમારા માટે કરે છે અને NOI સીધી તમારી મુખ્ય ગણતરીમાંથી લઈ શકે છે.

તમારા રેકોર્ડ સાથે જે મેળ ખાય તેનો ઉપયોગ કરો. ખર્ચનાં ફીલ્ડની ઉપરની માસિક/વાર્ષિક સ્વિચ તમે અગાઉથી દાખલ કરેલી રકમોને રૂપાંતરિત કરે છે, અને પરિણામો હંમેશાં વાર્ષિક ધોરણે બતાવવામાં આવે છે.

કોઈપણ ચલણ ચાલશે, બસ દરેક રકમ એક જ ચલણમાં હોવી જોઈએ. ચલણ મેનૂ માત્ર રકમો કેવી રીતે દેખાય છે તે બદલે છે; તે મૂલ્યોનું રૂપાંતર કરતું નથી કે કેપ રેટ બદલતું નથી.

ના. બધી ગણતરીઓ તમારા બ્રાઉઝરમાં થાય છે, અને તમે દાખલ કરેલી માહિતી કોઈ સર્વર પર મોકલવામાં આવતી નથી. સાઇટ માત્ર તમે પસંદ કરેલું ચલણ અને ખર્ચનો સમયગાળો તમારા બ્રાઉઝરના લોકલ સ્ટોરેજમાં યાદ રાખે છે.

હા. “લિંક કૉપિ કરો” તમે દાખલ કરેલી બધી માહિતી પેજના સરનામામાં મૂકે છે. જે કોઈ તે લિંક ખોલે છે તે એ જ ગણતરી જુએ છે, તેથી તમે તેને બુકમાર્ક કરી શકો છો કે કોઈને મોકલી શકો છો — પરંતુ ધ્યાનમાં રાખો કે લિંક ધરાવનાર કોઈપણ વ્યક્તિ આંકડા જોઈ શકે છે.

જ્યારે વ્યાજ દર વધે છે, ત્યારે ઉધાર લેવું મોંઘું થાય છે અને સુરક્ષિત રોકાણો વધુ વળતર આપે છે, તેથી ખરીદદારો સામાન્ય રીતે મિલકત પાસેથી વધુ આવક વળતરની અપેક્ષા રાખે છે: કેપ રેટ વધવાનું અને મૂલ્યો ઘટવાનું વલણ રહે છે. જ્યારે દર ઘટે છે, ત્યારે સામાન્ય રીતે તેનાથી ઊલટું થાય છે. આ અસર ઘણી વાર ધીમે ધીમે થાય છે અને દરેક બજારમાં અલગ હોય છે.

બરાબર નહીં. કુલ ભાડાની ઊપજ સામાન્ય રીતે વાર્ષિક ભાડાને કિંમત વડે ભાગીને ગણાય છે, તેમાં કોઈ ખર્ચ બાદ કરવામાં આવતો નથી. ચોખ્ખી ઊપજમાં ખર્ચ બાદ કરાય છે અને તે કેપ રેટની નજીક આવે છે, પરંતુ વ્યાખ્યાઓ દેશ પ્રમાણે બદલાય છે, તેથી જણાવેલી ઊપજમાં કયા ખર્ચ સામેલ છે તે તપાસો.