Ìbéèrè àti ìdáhùn nípa ìwọ̀n èrè olú

Ìwọ̀n èrè olú (capitalization rate tàbí cap rate) ni owó-wọlé ìṣiṣẹ́ àṣẹ́kù ilé kan fún ọdún kan tí a pín sí iye owó rẹ̀ tàbí iye rẹ̀. Ó fi èrè ọdọọdún tí ilé náà ìbá mú wá hàn bí o bá rà á pátápátá pẹ̀lú owó ọwọ́ rẹ. Ilé tí iye rẹ̀ jẹ́ 200,000 tí ó sì ń mú 12,000 owó-wọlé ìṣiṣẹ́ àṣẹ́kù wá ní ìwọ̀n èrè olú 6%.

Ó sinmi lé ọjà àti irú ilé. Ní ọ̀pọ̀lọpọ̀ ọjà, ilé ìgbélé ìyálégbé máa ń tà ní nǹkan bí 4% sí 10%. Ìwọ̀n èrè olú tó kéré sábà máa ń túmọ̀ sí ilé tó wọ́n jù, tí ewu rẹ̀ kéré, ní ibi tó dára; èyí tó ga túmọ̀ sí owó-wọlé púpọ̀ ní ìbámu pẹ̀lú iye owó, ṣùgbọ́n nígbà púpọ̀ ewu tó pọ̀ jù. Fi ilé kan wé àwọn ilé tó jọ ọ́ nítòsí dípò nọ́ńbà kan tí kò yí padà.

Ìwọ̀n èrè olú kò ka owó-ìyáwó sí: ó ka ilé náà sí bí ẹni pé a fi owó ọwọ́ rà á. Èrè owó-lórí-owó (cash-on-cash) ń pín owó tó ń wọlé fún ọ lọ́dọọdún lẹ́yìn ìsanpadà owó-ìyáwó sí owó tí o fi sílẹ̀ gan-an. ROI sábà máa ń lọ jìnnà ju bẹ́ẹ̀ lọ, ó sì ń ka ìlọsókè iye ilé, owó-ìyáwó tí a ti san padà àti ìnáwó títà. Lo ìwọ̀n èrè olú láti fi àwọn ilé wé ara wọn, kí o sì lo àwọn méjì yòókù láti ṣe ìdájọ́ ìdúnàádúrà kan pàtó.

Olùrà méjì lè san owó fún ilé kan náà ní ọ̀nà tó yàtọ̀ pátápátá. Bí a bá yọ owó-ìyáwó kúrò, ìwọ̀n èrè olú di ìdíwọ̀n ilé náà fúnra rẹ̀, kí o lè fi àwọn ilé wé ara wọn lọ́nà tó tọ́ láìka bí olùrà kọ̀ọ̀kan ṣe sanwó fún wọn sí.

Bẹ́ẹ̀ ni, ní ọ̀pọ̀ ìgbà. Ilé díẹ̀ ló máa ń ní ayálégbé ní gbogbo ọjọ́ ọdún, àwọn ayálégbé kan sì máa ń sanwó pẹ́ tàbí kí wọ́n má san rárá. Àdánù ìṣófo àti gbèsè láti 3% sí 10% jẹ́ àròjinlẹ̀ tó wọ́pọ̀; lo ìtàn gidi ilé náà tàbí dátà ọjà agbègbè rẹ bí o bá ní i.

Bẹ́ẹ̀ ni. Ọ̀nà kan náà ń ṣiṣẹ́ fún ilé gbígbé alápá-púpọ̀, ọ́fíìsì, ṣọ́ọ̀bù, ilé ìkẹ́rùsí àti ilé oníṣẹ́-púpọ̀. Fún àdéhùn ìyálégbé ìṣòwò, ṣàyẹ̀wò àwọn ìnáwó tí ayálégbé ń san àti èyí tí onílé ń san, kí o sì tẹ ìnáwó onílé nìkan sí i gẹ́gẹ́ bí ìnáwó ìṣiṣẹ́.

Iye owó ń fi bí àwọn olùrà ṣe ń wo ewu àti ìdàgbàsókè hàn. Ní àwọn ìlú tí gbogbo ènìyàn fẹ́, àwọn olùrà gba èrè owó-wọlé tó kéré nítorí wọ́n retí pé owó ilé àti iye ilé yóò ga sí i, ìṣófo yóò sì kéré, nítorí náà ìwọ̀n èrè olú kéré. Ní àwọn ọjà kékeré tàbí tí kò dúró ṣinṣin, àwọn olùrà fẹ́ owó-wọlé púpọ̀ sí i ní pàṣípààrọ̀ fún ewu tó pọ̀ sí i, nítorí náà ìwọ̀n èrè olú ga.

Ìwọ̀n èrè olú jẹ́ àwòrán ọdún kan ṣoṣo. Kò fi ìlọsókè owó ilé ọjọ́ iwájú hàn, tàbí ìyípadà iye ilé, àwọn àtúnṣe ńlá tó ń bọ̀, tàbí ipa owó-ìyáwó. Ó sì péye tó àwọn nọ́ńbà tí o tẹ̀ sí i nìkan. Lò ó gẹ́gẹ́ bí àyẹ̀wò àkọ́kọ́ kíákíá, lẹ́yìn náà ṣe ìtúpalẹ̀ kíkún lórí ìṣàn owó kí o tó dókòwò.

Ìlọ́po owó ilé àpapọ̀ ni iye owó ilé kan tí a pín sí àpapọ̀ owó-wọlé ọdọọdún rẹ̀ kí a tó yọ ìṣófo àti ìnáwó kúrò. Ilé tí iye owó rẹ̀ jẹ́ 250,000 tí ó ń mú 25,200 wá lọ́dún ní GRM 9.92. Ó rọrùn láti ṣírò, ṣùgbọ́n nítorí pé kò ka ìnáwó àti ìṣófo sí, kò ṣeé gbẹ́kẹ̀lé tó ìwọ̀n èrè olú fún fífi àwọn ilé wé ara wọn.

Èrè owó-lórí-owó ni ìṣàn owó ọdọọdún lẹ́yìn ìsanpadà owó-ìyáwó tí a pín sí owó tí o fi dókòwò. Ẹ̀rọ ìṣirò ń ṣírò owó-ìyáwó láti inú iye owó ríra àti owó ìsanlẹ̀ rẹ, ó ń ṣírò ìsanpadà oṣooṣù fún ìwọ̀n èlé àti àkókò tí o tẹ̀ sí i, ó ń yọ ìsanpadà méjìlá kúrò nínú NOI, ó sì ń pín àbájáde rẹ̀ sí owó ìsanlẹ̀ pẹ̀lú ìnáwó ìparí ìrà.

Ìpín agbára ìsanpadà gbèsè (DSCR) ni NOI tí a pín sí ìsanpadà owó-ìyáwó ọdọọdún. DSCR 1.00 túmọ̀ sí pé owó-wọlé kàn tó láti san owó-ìyáwó náà ni; bí ó bá wà ní ìsàlẹ̀ 1.00, onílé ní láti fi owó kún un lọ́dọọdún. Àwọn ayánilówó sábà máa ń béèrè nǹkan bí 1.20 sí 1.25 tàbí jù bẹ́ẹ̀ lọ fún ilé ìdókòwò, ṣùgbọ́n ohun tí wọ́n ń béèrè yàtọ̀ láti ayánilówó kan sí òmíràn, láti orílẹ̀-èdè kan sí òmíràn àti láti irú ilé kan sí òmíràn.

Pín NOI sí ìwọ̀n èrè olú àfojúsùn. Fún àpẹẹrẹ, NOI 16,140 ní ìwọ̀n èrè olú àfojúsùn 6% fúnni ní iye 269,000. Ìṣirò ìdàkejì nínú ẹ̀rọ ìṣirò ń ṣe èyí fún ọ, ó sì lè mú NOI tààrà láti inú ìṣirò pàtàkì rẹ.

Lo èyí tó bá àkọsílẹ̀ rẹ mu. Bọ́tìnnì Lóṣooṣù/Lọ́dọọdún tó wà lókè àwọn àpótí ìnáwó ń yí àwọn iye tí o ti tẹ̀ sí i padà, a sì máa ń fi àbájáde hàn ní ti ọdọọdún nígbà gbogbo.

Irú owó èyíkéyìí ló ṣiṣẹ́, bí gbogbo iye bá ṣáà ti wà ní irú owó kan náà. Àtòjọ irú owó ń yí bí a ṣe ń fi iye hàn padà nìkan; kò ṣe pàṣípààrọ̀ iye, kò sì yí ìwọ̀n èrè olú padà.

Rárá. Gbogbo ìṣirò ló ń ṣẹlẹ̀ nínú aṣàwákiri rẹ, a kì í sì í fi ohun tí o tẹ̀ sí i ránṣẹ́ sí sáfà. Ojú-òpó náà ń rántí irú owó tí o yàn àti àsìkò ìnáwó nìkan, nínú ibi ìpamọ́ àdúgbò aṣàwákiri rẹ.

Bẹ́ẹ̀ ni. “Ṣe ẹ̀dà ìjápọ̀” ń fi gbogbo ohun tí o tẹ̀ sí i sínú àdírẹ́sì ojú-ìwé náà. Ẹnikẹ́ni tí ó bá ṣí ìjápọ̀ náà yóò rí ìṣirò kan náà, nítorí náà o lè fi í sí àtòjọ ààyò (bookmark) tàbí fi ránṣẹ́ sí ẹnìkan — ṣùgbọ́n rántí pé ẹnikẹ́ni tí ó bá ní ìjápọ̀ náà lè rí àwọn nọ́ńbà náà.

Nígbà tí ìwọ̀n èlé bá ga sí i, owó-ìyáwó máa ń wọ́n sí i, àwọn ìdókòwò tí kò léwu sì máa ń sanwó púpọ̀ sí i, nítorí náà àwọn olùrà sábà máa ń retí èrè owó-wọlé tó ga jù láti ilé: ìwọ̀n èrè olú máa ń ga sí i, iye ilé sì máa ń lọ sílẹ̀. Nígbà tí ìwọ̀n èlé bá lọ sílẹ̀, òdìkejì rẹ̀ ló sábà máa ń ṣẹlẹ̀. Ipa rẹ̀ sábà máa ń wá díẹ̀díẹ̀, ó sì yàtọ̀ láti ọjà kan sí òmíràn.

Kì í ṣe bẹ́ẹ̀ gan-an. Èrè owó ilé àpapọ̀ (gross rental yield) sábà máa ń jẹ́ owó ilé ọdọọdún tí a pín sí iye owó, láìyọ ìnáwó kankan kúrò. Èrè àṣẹ́kù (net yield) ń yọ ìnáwó kúrò, ó sì sún mọ́ ìwọ̀n èrè olú, ṣùgbọ́n ìtumọ̀ rẹ̀ yàtọ̀ láàrin orílẹ̀-èdè, nítorí náà ṣàyẹ̀wò àwọn ìnáwó tí èrè tí wọ́n sọ fún ọ kó sínú.