ക്യാപ് റേറ്റ് ചോദ്യങ്ങളും ഉത്തരങ്ങളും

മൂലധനവൽക്കരണ നിരക്ക് അഥവാ ക്യാപ് റേറ്റ് എന്നത് ഒരു വസ്തുവിന്റെ ഒരു വർഷത്തെ അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനത്തെ അതിന്റെ വില അല്ലെങ്കിൽ മൂല്യം കൊണ്ട് ഹരിച്ചതാണ്. നിങ്ങൾ വസ്തു മുഴുവനായും പണം നൽകി വാങ്ങിയാൽ അത് പ്രതിവർഷം നൽകുന്ന ആദായം ഇത് കാണിക്കുന്നു. 2,00,000 വിലയുള്ളതും 12,000 അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനം നൽകുന്നതുമായ ഒരു വസ്തുവിന്റെ ക്യാപ് റേറ്റ് 6% ആണ്.

ഇത് വിപണിയെയും വസ്തുവിന്റെ തരത്തെയും ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു. പല വിപണികളിലും താമസ വാടക വസ്തുക്കൾ ഏകദേശം 4% മുതൽ 10% വരെ നിരക്കിലാണ് ഇടപാട് നടക്കുന്നത്. കുറഞ്ഞ ക്യാപ് റേറ്റ് സാധാരണയായി നല്ല സ്ഥലത്തുള്ള, വിലകൂടിയതും അപകടസാധ്യത കുറഞ്ഞതുമായ വസ്തുവിനെ സൂചിപ്പിക്കുന്നു; ഉയർന്നത് വിലയ്ക്കനുസരിച്ച് കൂടുതൽ വരുമാനത്തെ, എന്നാൽ പലപ്പോഴും കൂടുതൽ അപകടസാധ്യതയെയും. ഒരു നിശ്ചിത സംഖ്യയുമായല്ല, സമീപത്തുള്ള സമാന വസ്തുക്കളുമായി താരതമ്യം ചെയ്യുക.

ക്യാപ് റേറ്റ് വായ്പയെ കണക്കിലെടുക്കുന്നില്ല: വസ്തു പണം നൽകി വാങ്ങിയതുപോലെയാണ് അത് പരിഗണിക്കുന്നത്. വായ്പാ തിരിച്ചടവുകൾക്ക് ശേഷമുള്ള നിങ്ങളുടെ വാർഷിക പണമൊഴുക്കിനെ നിങ്ങൾ യഥാർത്ഥത്തിൽ മുടക്കിയ പണം കൊണ്ട് ഹരിക്കുന്നതാണ് ക്യാഷ്-ഓൺ-ക്യാഷ് ആദായം. ROI സാധാരണയായി ഇതിലും മുന്നോട്ട് പോയി മൂല്യവർദ്ധന, വായ്പ തിരിച്ചടവ്, വിൽപ്പനച്ചെലവുകൾ എന്നിവയും ഉൾപ്പെടുത്തുന്നു. വസ്തുക്കൾ താരതമ്യം ചെയ്യാൻ ക്യാപ് റേറ്റും, ഒരു പ്രത്യേക ഇടപാട് വിലയിരുത്താൻ മറ്റ് രണ്ടും ഉപയോഗിക്കുക.

രണ്ട് വാങ്ങുന്നവർക്ക് ഒരേ കെട്ടിടത്തിന് തികച്ചും വ്യത്യസ്തമായ രീതികളിൽ വായ്പയെടുക്കാം. വായ്പ ഒഴിവാക്കുന്നതിലൂടെ ക്യാപ് റേറ്റ് വസ്തുവിന്റെ തലത്തിലുള്ള ഒരു അളവുകോലായി മാറുന്നു, അതിനാൽ ഓരോ വാങ്ങുന്നയാളും എങ്ങനെ പണം നൽകുന്നു എന്നത് പരിഗണിക്കാതെ നിങ്ങൾക്ക് കെട്ടിടങ്ങളെ ന്യായമായി താരതമ്യം ചെയ്യാം.

വേണം, മിക്ക സാഹചര്യങ്ങളിലും. വർഷത്തിലെ എല്ലാ ദിവസവും വാടകയ്ക്ക് പോകുന്ന വസ്തുക്കൾ കുറവാണ്, ചില വാടകക്കാർ വൈകിയോ ഒട്ടും തന്നെയോ പണം നൽകാറില്ല. 3% മുതൽ 10% വരെയുള്ള ഒഴിവും കിട്ടാക്കടവും മൂലമുള്ള നഷ്ടം ഒരു സാധാരണ അനുമാനമാണ്; വസ്തുവിന്റെ യഥാർത്ഥ ചരിത്രമോ പ്രാദേശിക വിപണി ഡാറ്റയോ ലഭ്യമാണെങ്കിൽ അത് ഉപയോഗിക്കുക.

ഉപയോഗിക്കാം. അപ്പാർട്ട്മെന്റുകൾ, ഓഫീസുകൾ, കടകൾ, ഗോഡൗണുകൾ, മിശ്ര ഉപയോഗ കെട്ടിടങ്ങൾ എന്നിവയ്ക്കെല്ലാം ഇതേ രീതി ബാധകമാണ്. വാണിജ്യ വാടകക്കരാറുകളിൽ ഏതൊക്കെ ചെലവുകൾ വാടകക്കാരനും ഏതൊക്കെ ഉടമയും വഹിക്കുന്നുവെന്ന് പരിശോധിച്ച്, ഉടമയുടെ ചെലവുകൾ മാത്രം പ്രവർത്തനച്ചെലവുകളായി നൽകുക.

വാങ്ങുന്നവർ അപകടസാധ്യതയെയും വളർച്ചയെയും എങ്ങനെ കാണുന്നുവെന്ന് വിലകൾ പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നു. ജനപ്രിയ നഗരങ്ങളിൽ വാടകയും മൂല്യവും ഉയരുമെന്നും ഒഴിവുകൾ കുറവായിരിക്കുമെന്നും പ്രതീക്ഷിക്കുന്നതിനാൽ വാങ്ങുന്നവർ കുറഞ്ഞ വരുമാന ആദായം സ്വീകരിക്കുന്നു, അതിനാൽ ക്യാപ് റേറ്റുകൾ കുറവാണ്. ചെറുതോ സ്ഥിരത കുറഞ്ഞതോ ആയ വിപണികളിൽ കൂടുതൽ അപകടസാധ്യതയ്ക്ക് പകരമായി വാങ്ങുന്നവർ കൂടുതൽ വരുമാനം ആഗ്രഹിക്കുന്നു, അതിനാൽ ക്യാപ് റേറ്റുകൾ ഉയർന്നതാണ്.

ക്യാപ് റേറ്റ് ഒരു വർഷത്തെ ഒരു നേർക്കാഴ്ച മാത്രമാണ്. ഭാവിയിലെ വാടക വർദ്ധന, മൂല്യത്തിലെ മാറ്റങ്ങൾ, വരാനിരിക്കുന്ന വലിയ അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ, വായ്പയുടെ സ്വാധീനം എന്നിവയൊന്നും ഇത് കാണിക്കുന്നില്ല. നിങ്ങൾ നൽകുന്ന സംഖ്യകൾ എത്രത്തോളം കൃത്യമാണോ അത്രത്തോളം മാത്രമേ ഇതും കൃത്യമാകൂ. പ്രാഥമിക പരിശോധനയ്ക്കായി ഇത് ഉപയോഗിക്കുക, നിക്ഷേപിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് സമ്പൂർണ്ണ പണമൊഴുക്ക് വിശകലനം നടത്തുക.

ഒഴിവിനും ചെലവുകൾക്കും മുമ്പുള്ള മൊത്ത വാർഷിക വരുമാനം കൊണ്ട് ഒരു വസ്തുവിന്റെ വിലയെ ഹരിച്ചതാണ് മൊത്ത വാടക ഗുണിതം. 2,50,000 വിലയുള്ളതും പ്രതിവർഷം 25,200 വരുമാനം നൽകുന്നതുമായ ഒരു വസ്തുവിന്റെ GRM 9.92 ആണ്. ഇത് വേഗത്തിൽ കണക്കാക്കാം, എന്നാൽ ചെലവുകളും ഒഴിവും അവഗണിക്കുന്നതിനാൽ വസ്തുക്കളെ താരതമ്യം ചെയ്യാൻ ക്യാപ് റേറ്റിനേക്കാൾ വിശ്വാസ്യത കുറവാണ്.

വായ്പാ തിരിച്ചടവുകൾക്ക് ശേഷമുള്ള വാർഷിക പണമൊഴുക്കിനെ നിങ്ങൾ നിക്ഷേപിക്കുന്ന പണം കൊണ്ട് ഹരിച്ചതാണ് ക്യാഷ്-ഓൺ-ക്യാഷ് ആദായം. കാൽക്കുലേറ്റർ വിലയിൽ നിന്നും നിങ്ങളുടെ മുൻകൂർ തുകയിൽ നിന്നും വായ്പ കണക്കാക്കുന്നു, നിങ്ങൾ നൽകുന്ന പലിശനിരക്കിനും കാലാവധിക്കും അനുസരിച്ച് പ്രതിമാസ തിരിച്ചടവ് കണക്കാക്കുന്നു, NOI-യിൽ നിന്ന് പന്ത്രണ്ട് തിരിച്ചടവുകൾ കുറയ്ക്കുന്നു, ഫലത്തെ മുൻകൂർ തുകയും ഇടപാട് പൂർത്തീകരണ ചെലവുകളും ചേർന്ന തുക കൊണ്ട് ഹരിക്കുന്നു.

കടബാധ്യതാ സേവന കവറേജ് അനുപാതം (DSCR) എന്നത് NOI-യെ വാർഷിക വായ്പാ തിരിച്ചടവുകൾ കൊണ്ട് ഹരിച്ചതാണ്. 1.00 എന്ന DSCR എന്നാൽ വരുമാനം കഷ്ടിച്ച് വായ്പ വഹിക്കുന്നു എന്നാണ് അർത്ഥം; 1.00 ൽ താഴെയാണെങ്കിൽ, ഉടമ എല്ലാ വർഷവും പണം കൂട്ടിച്ചേർക്കേണ്ടിവരും. നിക്ഷേപ വസ്തുക്കൾക്ക് വായ്പാദാതാക്കൾ പലപ്പോഴും ഏകദേശം 1.20 മുതൽ 1.25 വരെയോ അതിൽ കൂടുതലോ ആവശ്യപ്പെടുന്നു, എന്നാൽ ആവശ്യകതകൾ വായ്പാദാതാവ്, രാജ്യം, വസ്തുവിന്റെ തരം എന്നിവയനുസരിച്ച് വ്യത്യാസപ്പെടുന്നു.

NOI-യെ ലക്ഷ്യ ക്യാപ് റേറ്റ് കൊണ്ട് ഹരിക്കുക. ഉദാഹരണത്തിന്, 6% ലക്ഷ്യ ക്യാപ് റേറ്റിൽ 16,140 NOI 2,69,000 മൂല്യം നൽകുന്നു. കാൽക്കുലേറ്ററിലെ വിപരീത കണക്കുകൂട്ടൽ ഇത് നിങ്ങൾക്കായി ചെയ്യുന്നു, NOI നിങ്ങളുടെ പ്രധാന കണക്കുകൂട്ടലിൽ നിന്ന് നേരിട്ട് എടുക്കാനും അതിന് കഴിയും.

നിങ്ങളുടെ രേഖകളുമായി യോജിക്കുന്നത് ഏതാണോ അത് ഉപയോഗിക്കുക. ചെലവ് ഫീൽഡുകൾക്ക് മുകളിലുള്ള പ്രതിമാസം/വാർഷികം സ്വിച്ച് നിങ്ങൾ ഇതിനകം നൽകിയ തുകകളെ പരിവർത്തനം ചെയ്യുന്നു, ഫലങ്ങൾ എപ്പോഴും പ്രതിവർഷമായാണ് കാണിക്കുന്നത്.

എല്ലാ തുകകളും ഒരേ കറൻസിയിലാണെങ്കിൽ ഏത് കറൻസിയും ഉപയോഗിക്കാം. കറൻസി മെനു തുകകൾ പ്രദർശിപ്പിക്കുന്ന രീതി മാത്രമേ മാറ്റുന്നുള്ളൂ; അത് മൂല്യങ്ങളെ പരിവർത്തനം ചെയ്യുകയോ ക്യാപ് റേറ്റ് മാറ്റുകയോ ചെയ്യുന്നില്ല.

ഇല്ല. എല്ലാ കണക്കുകൂട്ടലുകളും നിങ്ങളുടെ ബ്രൗസറിലാണ് നടക്കുന്നത്, നിങ്ങളുടെ ഇൻപുട്ടുകൾ ഒരു സെർവറിലേക്കും അയയ്ക്കുന്നില്ല. നിങ്ങൾ തിരഞ്ഞെടുത്ത കറൻസിയും ചെലവിന്റെ കാലയളവും മാത്രമാണ് സൈറ്റ് ഓർമ്മിക്കുന്നത്, അതും നിങ്ങളുടെ ബ്രൗസറിന്റെ ലോക്കൽ സ്റ്റോറേജിൽ.

കഴിയും. “ലിങ്ക് പകർത്തുക” നിങ്ങളുടെ എല്ലാ ഇൻപുട്ടുകളും പേജിന്റെ വിലാസത്തിൽ ചേർക്കുന്നു. ആ ലിങ്ക് തുറക്കുന്ന ആർക്കും അതേ കണക്കുകൂട്ടൽ കാണാം, അതിനാൽ നിങ്ങൾക്ക് അത് ബുക്ക്മാർക്ക് ചെയ്യുകയോ ആർക്കെങ്കിലും അയയ്ക്കുകയോ ചെയ്യാം — എന്നാൽ ലിങ്ക് കൈവശമുള്ള ആർക്കും സംഖ്യകൾ കാണാനാകുമെന്ന് ഓർമ്മിക്കുക.

പലിശനിരക്കുകൾ ഉയരുമ്പോൾ കടമെടുക്കൽ ചെലവേറിയതാകുകയും സുരക്ഷിതമായ നിക്ഷേപങ്ങൾ കൂടുതൽ ആദായം നൽകുകയും ചെയ്യുന്നു, അതിനാൽ വാങ്ങുന്നവർ സാധാരണയായി വസ്തുവിൽ നിന്ന് ഉയർന്ന വരുമാന ആദായം പ്രതീക്ഷിക്കുന്നു: ക്യാപ് റേറ്റുകൾ ഉയരാനും മൂല്യങ്ങൾ കുറയാനും പ്രവണതയുണ്ട്. നിരക്കുകൾ കുറയുമ്പോൾ സാധാരണയായി വിപരീതം സംഭവിക്കുന്നു. ഈ സ്വാധീനം പലപ്പോഴും ക്രമേണയാണ്, ഓരോ വിപണിയിലും വ്യത്യസ്തവുമാണ്.

കൃത്യമായി അല്ല. മൊത്ത വാടക ആദായം സാധാരണയായി വാർഷിക വാടകയെ വില കൊണ്ട് ഹരിച്ചതാണ്, ചെലവുകളൊന്നും കുറയ്ക്കാതെ. അറ്റ ആദായം ചെലവുകൾ കുറയ്ക്കുന്നു, അത് ക്യാപ് റേറ്റിനോട് അടുത്തുവരുന്നു, എന്നാൽ നിർവചനങ്ങൾ രാജ്യങ്ങൾക്കനുസരിച്ച് വ്യത്യാസപ്പെടുന്നു, അതിനാൽ ഉദ്ധരിക്കുന്ന ഒരു ആദായത്തിൽ ഏതൊക്കെ ചെലവുകൾ ഉൾപ്പെടുന്നുവെന്ന് പരിശോധിക്കുക.