Questions et réponses sur le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation (cap rate) correspond au revenu net d’exploitation annuel d’un bien divisé par son prix ou sa valeur. Il indique le rendement annuel que le bien produirait si vous l’achetiez entièrement comptant. Un bien qui coûte 200 000 et génère 12 000 de revenu net d’exploitation a un taux de capitalisation de 6%.

Cela dépend du marché et du type de bien. Sur de nombreux marchés, les logements locatifs se négocient à environ 4% à 10%. Un taux plus bas signifie généralement un bien plus cher et moins risqué dans un bon emplacement ; un taux plus élevé signifie davantage de revenus pour le prix, mais souvent plus de risque. Comparez un bien avec des biens similaires à proximité plutôt qu’avec un chiffre fixe.

Le taux de capitalisation ignore le financement : il considère le bien comme s’il avait été acheté comptant. Le rendement sur fonds propres (cash-on-cash) divise votre flux de trésorerie annuel après remboursement du prêt par l’apport que vous avez réellement investi. Le ROI va généralement plus loin et intègre la plus-value, le remboursement du capital emprunté et les frais de revente. Utilisez le taux de capitalisation pour comparer des biens, et les deux autres indicateurs pour juger une opération précise.

Deux acheteurs peuvent financer le même immeuble de façons très différentes. En laissant le prêt de côté, le taux de capitalisation devient une mesure propre au bien, ce qui permet de comparer équitablement des immeubles quelle que soit la façon dont chaque acheteur les paie.

Oui, dans la plupart des cas. Rares sont les biens loués chaque jour de l’année, et certains locataires paient en retard ou ne paient pas du tout. Une vacance et des impayés de 3% à 10% constituent une hypothèse courante ; utilisez l’historique réel du bien ou les données du marché local lorsque vous en disposez.

Oui. La même méthode s’applique aux appartements, bureaux, commerces, entrepôts et immeubles mixtes. Pour les baux commerciaux, vérifiez quelles charges sont payées par le locataire et lesquelles par le propriétaire, et ne saisissez comme charges d’exploitation que celles du propriétaire.

Les prix reflètent la façon dont les acheteurs perçoivent le risque et la croissance. Dans les villes prisées, les acheteurs acceptent un rendement plus faible parce qu’ils s’attendent à une hausse des loyers et des valeurs et à une vacance qui reste faible : les taux de capitalisation y sont donc plus bas. Sur les marchés plus petits ou moins stables, les acheteurs exigent davantage de revenus en contrepartie d’un risque plus élevé : les taux de capitalisation y sont donc plus hauts.

Le taux de capitalisation est une photographie d’une seule année. Il ne montre ni la hausse future des loyers, ni l’évolution de la valeur, ni les gros travaux à venir, ni l’effet d’un prêt. Il n’est en outre jamais plus précis que les chiffres que vous saisissez. Servez-vous-en comme premier filtre rapide, puis réalisez une analyse complète des flux de trésorerie avant d’investir.

Le multiplicateur du loyer brut est le prix d’un bien divisé par son revenu brut annuel, avant vacance et charges. Un bien proposé à 250 000 qui rapporte 25 200 par an a un GRM de 9,92. Il se calcule rapidement, mais comme il ignore les coûts et la vacance, il est moins fiable que le taux de capitalisation pour comparer des biens.

Le rendement sur fonds propres (cash-on-cash) est le flux de trésorerie annuel après remboursement du prêt, divisé par l’argent que vous investissez. Le calculateur détermine le montant du prêt à partir du prix et de votre apport, calcule la mensualité pour le taux d’intérêt et la durée que vous saisissez, retranche douze mensualités du NOI et divise le résultat par l’apport augmenté des frais d’acquisition.

Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) est le NOI divisé par les remboursements annuels du prêt. Un DSCR de 1,00 signifie que les revenus couvrent tout juste le prêt ; en dessous de 1,00, le propriétaire doit remettre de l’argent chaque année. Pour un bien d’investissement, les prêteurs demandent souvent environ 1,20 à 1,25 ou plus, mais les exigences varient selon le prêteur, le pays et le type de bien.

Divisez le NOI par le taux de capitalisation cible. Par exemple, un NOI de 16 140 avec un taux de capitalisation cible de 6% donne une valeur de 269 000. Le calcul inversé du calculateur le fait pour vous et peut reprendre directement le NOI de votre calcul principal.

Choisissez ce qui correspond à vos relevés. Le sélecteur Mensuelles/Annuelles au-dessus des champs de charges convertit les montants déjà saisis, et les résultats sont toujours affichés par an.

N’importe quelle devise convient, à condition que tous les montants soient exprimés dans la même. Le menu des devises ne modifie que l’affichage des montants : il ne convertit pas les valeurs et ne change pas le taux de capitalisation.

Non. Tous les calculs s’effectuent dans votre navigateur, et vos saisies ne sont pas envoyées à un serveur. Le site mémorise uniquement la devise et la période des charges que vous avez choisies, dans le stockage local de votre navigateur.

Oui. « Copier le lien » place toutes vos saisies dans l’adresse de la page. Toute personne qui ouvre ce lien voit le même calcul : vous pouvez donc l’ajouter à vos favoris ou l’envoyer à quelqu’un — mais gardez à l’esprit que toute personne disposant du lien peut voir les chiffres.

Lorsque les taux d’intérêt montent, l’emprunt coûte plus cher et les placements plus sûrs rapportent davantage : les acheteurs attendent donc généralement un rendement locatif plus élevé de l’immobilier, si bien que les taux de capitalisation ont tendance à monter et les valeurs à baisser. Lorsque les taux baissent, c’est généralement l’inverse. L’effet est souvent progressif et diffère d’un marché à l’autre.

Pas tout à fait. Le rendement locatif brut correspond généralement au loyer annuel divisé par le prix, sans déduction des coûts. Le rendement net déduit les coûts et se rapproche du taux de capitalisation, mais les définitions varient d’un pays à l’autre : vérifiez donc quels coûts sont inclus dans un rendement annoncé.