Patarosan jeung jawaban ngeunaan tingkat kapitalisasi

Tingkat kapitalisasi (capitalization rate atawa cap rate) nyaéta panghasilan operasional bersih hiji properti salila sataun dibagi ku harga atawa nilaina. Ieu nuduhkeun hasil taunan anu bakal dihasilkeun ku properti upama anjeun meulina kontan sapinuhna. Properti anu hargana 200.000 sarta ngahasilkeun 12.000 panghasilan operasional bersih miboga tingkat kapitalisasi 6%.

Gumantung kana pasar jeung jenis propertina. Di loba pasar, properti padumukan sewaan dijualbeuli kira-kira dina 4% nepi ka 10%. Tingkat kapitalisasi anu leuwih handap biasana hartina properti anu leuwih mahal jeung résikona leuwih leutik di lokasi anu kuat; anu leuwih luhur hartina panghasilan leuwih gedé dibandingkeun hargana, tapi mindeng résikona ogé leuwih gedé. Bandingkeun hiji properti jeung properti sarupa di sabudeureunana, lain jeung hiji angka anu tetep.

Tingkat kapitalisasi teu malire pembiayaan: properti dianggap saolah-olah dibeuli kontan. Cash-on-cash return ngabagi aliran kas taunan anjeun sanggeus cicilan injeuman ku duit anu sabenerna ku anjeun dimodalkeun. ROI biasana leuwih jauh deui sarta ngasupkeun naékna nilai, pangmayaran pokok injeuman jeung biaya ngajual. Paké tingkat kapitalisasi pikeun ngabandingkeun properti, sarta dua ukuran séjénna pikeun meunteun hiji transaksi husus.

Dua pembeli bisa ngabiayaan wangunan anu sarua ku cara anu béda pisan. Ku teu ngasupkeun injeuman, tingkat kapitalisasi jadi ukuran pikeun propertina sorangan, ku kituna anjeun bisa ngabandingkeun wangunan sacara adil, teu paduli kumaha unggal pembeli mayarna.

Muhun, dina kalolobaan kasus. Saeutik pisan properti anu kasewa unggal poé salila sataun, sarta sababaraha panyéwa mayar telat atawa teu mayar pisan. Kakosongan jeung sewa nu teu kabayar 3% nepi ka 10% mangrupa asumsi anu umum; paké sajarah nyata properti atawa data pasar lokal upama anjeun boga.

Bisa. Métode anu sarua lumaku pikeun apartemen, kantor, toko, gudang jeung wangunan campuran. Pikeun kontrak sewa komérsial, pariksa biaya mana anu dibayar ku panyéwa jeung mana anu dibayar ku nu boga, sarta ngan lebetkeun biaya nu boga salaku biaya operasional.

Harga ngagambarkeun kumaha pembeli nempo résiko jeung tumuwuhna nilai. Di kota-kota populér, pembeli narima hasil panghasilan anu leuwih handap sabab ngarepkeun sewa jeung nilai naék sarta kakosongan tetep handap, ku kituna tingkat kapitalisasi leuwih handap. Di pasar anu leuwih leutik atawa kurang stabil, pembeli hayang panghasilan leuwih gedé pikeun ngimbangan résiko anu leuwih gedé, ku kituna tingkat kapitalisasi leuwih luhur.

Tingkat kapitalisasi mangrupa gambaran sakeudeung pikeun sataun. Ieu teu nuduhkeun naékna sewa ka hareup, robahna nilai, perbaikan gedé anu bakal datang, atawa pangaruh injeuman. Akurasina ogé ngan saakurat angka anu anjeun lebetkeun. Paké salaku saringan munggaran anu gancang, tuluy lakukeun analisis aliran kas anu lengkep saméméh anjeun investasi.

Pengali sewa kotor nyaéta harga hiji properti dibagi ku panghasilan kotor taunanna saméméh kakosongan jeung biaya. Properti anu hargana 250.000 anu ngahasilkeun 25.200 sataun miboga GRM 9,92. Gampang diitung, tapi ku sabab teu malire biaya jeung kakosongan, GRM kurang bisa dipercaya batan tingkat kapitalisasi pikeun ngabandingkeun properti.

Cash-on-cash return nyaéta aliran kas taunan sanggeus cicilan injeuman dibagi ku duit kontan anu ku anjeun diinvestasikeun. Kalkulator ngitung injeuman tina harga jeung uang muka anjeun, ngitung cicilan bulanan pikeun suku bunga jeung jangka waktu anu ku anjeun dilebetkeun, ngurangan dua belas cicilan tina NOI sarta ngabagi hasilna ku uang muka ditambah biaya transaksi pameulian.

Rasio cakupan layanan utang (DSCR) nyaéta NOI dibagi ku cicilan injeuman taunan. DSCR 1,00 hartina panghasilan ngan pas-pasan nutupan injeuman; di handap 1,00, nu boga kudu nambahan duit unggal taun. Pemberi injeuman mindeng ménta kira-kira 1,20 nepi ka 1,25 atawa leuwih pikeun properti investasi, tapi sarat-saratna béda-béda gumantung kana pemberi injeuman, nagara jeung jenis properti.

Bagi NOI ku target tingkat kapitalisasi. Contona, NOI 16.140 dina target tingkat kapitalisasi 6% méré nilai 269.000. Itungan sabalikna dina kalkulator ngalakukeun ieu pikeun anjeun sarta bisa nyokot NOI langsung tina itungan utama anjeun.

Paké naon waé anu cocog jeung catetan anjeun. Saklar Bulanan/Taunan di luhur widang biaya ngarobah jumlah anu geus ku anjeun dilebetkeun, sarta hasilna salawasna dituduhkeun per taun.

Mata uang naon waé bisa, asal unggal jumlah dina mata uang anu sarua. Ménu mata uang ngan ngarobah cara jumlah ditémbongkeun; teu ngarobah nilai atawa ngarobah tingkat kapitalisasi.

Henteu. Sakabéh itungan lumangsung dina browser anjeun, sarta input anjeun teu dikirim ka server. Situs ngan nginget mata uang jeung periode biaya anu dipilih ku anjeun, dina panyimpenan lokal browser anjeun.

Bisa. “Salin tautan” nempatkeun sakabéh input anjeun kana alamat kaca. Saha waé anu muka tautan éta bakal ningali itungan anu sarua, ku kituna anjeun bisa nyimpenna salaku markah atawa ngirimkeunana ka batur — tapi émut yén saha waé anu boga tautanna bisa ningali angka-angkana.

Nalika suku bunga naék, nginjeum jadi leuwih mahal sarta investasi anu leuwih aman méré hasil leuwih gedé, ku kituna pembeli biasana ngarepkeun hasil panghasilan anu leuwih luhur tina properti: tingkat kapitalisasi condong naék sarta nilai condong turun. Nalika suku bunga turun, anu sabalikna condong kajadian. Pangaruhna mindeng lalaunan sarta béda-béda ti hiji pasar ka pasar séjén.

Henteu persis. Hasil sewa kotor biasana mangrupa sewa taunan dibagi ku harga, tanpa dikurangan biaya naon waé. Hasil bersih ngurangan biaya sarta deukeut kana tingkat kapitalisasi, tapi watesanana béda-béda antara nagara, ku kituna pariksa biaya mana waé anu diasupkeun kana hasil anu disebutkeun.