क्याप रेटसम्बन्धी प्रश्न र उत्तर

पुँजीकरण दर, अर्थात् क्याप रेट, भनेको कुनै सम्पत्तिको एक वर्षको खुद सञ्चालन आम्दानीलाई त्यसको मूल्यले भाग गर्दा आउने अनुपात हो। तपाईंले त्यो सम्पत्ति पूरै नगद तिरेर किन्नुभयो भने त्यसले प्रतिवर्ष कति प्रतिफल दिन्छ भन्ने यसले देखाउँछ। 2,00,000 पर्ने र 12,000 खुद सञ्चालन आम्दानी दिने सम्पत्तिको क्याप रेट 6% हुन्छ।

यो बजार र सम्पत्तिको प्रकारमा भर पर्छ। धेरै बजारमा आवासीय भाडाका सम्पत्ति लगभग 4% देखि 10% सम्मको दरमा कारोबार हुन्छन्। कम क्याप रेटको अर्थ सामान्यतया राम्रो स्थानमा रहेको महँगो र कम जोखिमको सम्पत्ति हो; उच्च क्याप रेटको अर्थ मूल्यको तुलनामा बढी आम्दानी, तर प्रायः बढी जोखिम पनि। कुनै निश्चित अङ्कसँग होइन, नजिकैका उस्तै सम्पत्तिसँग तुलना गर्नुहोस्।

क्याप रेटले ऋण लगानीलाई बेवास्ता गर्छ: सम्पत्ति नगदमै किनिएको मान्छ। क्यास-अन-क्यास प्रतिफलले ऋणको किस्ता तिरेपछिको तपाईंको वार्षिक नगद प्रवाहलाई तपाईंले वास्तवमा हालेको नगदले भाग गर्छ। ROI सामान्यतया अझ अगाडि गएर मूल्यवृद्धि, ऋण चुक्ता र बिक्री खर्च पनि समेट्छ। सम्पत्तिहरू तुलना गर्न क्याप रेट प्रयोग गर्नुहोस्, र कुनै खास सौदा मूल्याङ्कन गर्न अरू दुई।

दुई खरिदकर्ताले एउटै भवनका लागि बिलकुल फरक तरिकाले ऋण लिन सक्छन्। ऋणलाई बाहिर राख्दा क्याप रेट सम्पत्ति-स्तरको मापन बन्छ, त्यसैले प्रत्येक खरिदकर्ताले कसरी भुक्तानी गर्छ भन्ने कुरा जे भए पनि तपाईं भवनहरूको निष्पक्ष तुलना गर्न सक्नुहुन्छ।

हो, धेरैजसो अवस्थामा। वर्षको हरेक दिन भाडामा लागेका सम्पत्ति थोरै हुन्छन्, र केही भाडावालले ढिलो तिर्छन् वा तिर्दै तिर्दैनन्। 3% देखि 10% सम्मको खाली रहने र भाडा नउठ्ने नोक्सानी सामान्य अनुमान हो; सम्पत्तिको वास्तविक इतिहास वा स्थानीय बजारको तथ्याङ्क भए त्यही प्रयोग गर्नुहोस्।

सक्नुहुन्छ। यही विधि अपार्टमेन्ट, कार्यालय, पसल, गोदाम र मिश्रित प्रयोगका भवनमा लागू हुन्छ। व्यावसायिक भाडा सम्झौतामा कुन खर्च भाडावालले तिर्छ र कुन घरधनीले तिर्छ जाँच्नुहोस्, र सञ्चालन खर्चमा घरधनीको खर्च मात्र राख्नुहोस्।

मूल्यले खरिदकर्ताले जोखिम र वृद्धिलाई कसरी हेर्छन् भन्ने झल्काउँछ। लोकप्रिय सहरमा भाडा र मूल्य बढ्ने तथा खाली रहने दर कम रहने अपेक्षा गरिने भएकाले खरिदकर्ता कम आम्दानी प्रतिफल स्वीकार गर्छन्, त्यसैले क्याप रेट कम हुन्छ। साना वा कम स्थिर बजारमा खरिदकर्ता बढी जोखिमको बदलामा बढी आम्दानी चाहन्छन्, त्यसैले क्याप रेट उच्च हुन्छ।

क्याप रेट एक वर्षको झलक मात्र हो। यसले भविष्यको भाडा वृद्धि, मूल्यमा हुने परिवर्तन, आउँदै गरेका ठूला मर्मत वा ऋणको प्रभाव देखाउँदैन। यो तपाईंले राखेका अङ्कहरू जति नै सही हुन्छ। यसलाई छिटो प्रारम्भिक छनोटका लागि प्रयोग गर्नुहोस्, र लगानी गर्नुअघि पूर्ण नगद प्रवाह विश्लेषण हेर्नुहोस्।

कुल भाडा गुणक भनेको कुनै सम्पत्तिको मूल्यलाई खाली रहने दर र खर्च घटाउनुअघिको कुल वार्षिक आम्दानीले भाग गर्दा आउने अङ्क हो। 2,50,000 मूल्य भएको र वर्षमा 25,200 आम्दानी दिने सम्पत्तिको GRM 9.92 हुन्छ। यो छिटो निकाल्न सकिन्छ, तर खर्च र खाली रहने दरलाई बेवास्ता गर्ने भएकाले सम्पत्तिहरूको तुलना गर्न यो क्याप रेटभन्दा कम भरपर्दो हुन्छ।

क्यास-अन-क्यास प्रतिफल भनेको ऋणको किस्ता तिरेपछिको वार्षिक नगद प्रवाहलाई तपाईंले लगानी गरेको नगदले भाग गर्दा आउने अनुपात हो। क्याल्कुलेटरले मूल्य र तपाईंको डाउन पेमेन्टबाट ऋणको रकम निकाल्छ, तपाईंले राखेको ब्याजदर र अवधिअनुसार मासिक किस्ता गणना गर्छ, NOI बाट बाह्र किस्ता घटाउँछ र नतिजालाई डाउन पेमेन्ट र खरिद सम्पन्न गर्दाको खर्चको योगफलले भाग गर्छ।

ऋण सेवा कभरेज अनुपात (DSCR) भनेको NOI लाई वार्षिक ऋण किस्ताले भाग गर्दा आउने अनुपात हो। 1.00 को DSCR को अर्थ आम्दानीले ऋणलाई मुस्किलले मात्र धान्छ; 1.00 भन्दा कम हुँदा घरधनीले हरेक वर्ष आफ्नै पैसा थप्नुपर्छ। लगानीका सम्पत्तिका लागि ऋणदाताहरू प्रायः करिब 1.20 देखि 1.25 वा सोभन्दा बढी माग्छन्, तर आवश्यकता ऋणदाता, देश र सम्पत्तिको प्रकारअनुसार फरक हुन्छ।

NOI लाई लक्षित क्याप रेटले भाग गर्नुहोस्। उदाहरणका लागि, 6% लक्षित क्याप रेटमा 16,140 NOI ले 2,69,000 मूल्य दिन्छ। क्याल्कुलेटरको उल्टो गणनाले यो काम तपाईंका लागि गर्छ र मुख्य गणनाबाट NOI सिधै लिन सक्छ।

तपाईंका अभिलेखसँग जुन मेल खान्छ त्यही प्रयोग गर्नुहोस्। खर्चका फिल्डमाथिको मासिक/वार्षिक स्विचले तपाईंले पहिले नै राखेका रकमलाई रूपान्तरण गर्छ, र नतिजा सधैं प्रतिवर्षका रूपमा देखाइन्छ।

हरेक रकम एउटै मुद्रामा भएसम्म जुनसुकै मुद्राले काम गर्छ। मुद्रा मेनुले रकम कसरी देखाइन्छ भन्ने मात्र बदल्छ; यसले मानलाई रूपान्तरण गर्दैन वा क्याप रेट बदल्दैन।

होइन। सबै गणना तपाईंको ब्राउजरमै हुन्छ, र तपाईंका इनपुट कुनै सर्भरमा पठाइँदैनन्। साइटले तपाईंको ब्राउजरको लोकल स्टोरेजमा तपाईंले छानेको मुद्रा र खर्चको अवधि मात्र सम्झन्छ।

सक्नुहुन्छ। “लिङ्क कपी गर्नुहोस्” ले तपाईंका सबै इनपुट पृष्ठको ठेगानामा राख्छ। त्यो लिङ्क खोल्ने जो कोहीले उही गणना देख्छन्, त्यसैले तपाईं यसलाई बुकमार्क गर्न वा कसैलाई पठाउन सक्नुहुन्छ — तर लिङ्क भएका जो कोहीले अङ्कहरू देख्न सक्छन् भन्ने कुरा ध्यानमा राख्नुहोस्।

ब्याजदर बढ्दा ऋण महँगो हुन्छ र सुरक्षित लगानीले बढी प्रतिफल दिन्छ, त्यसैले खरिदकर्ताले सामान्यतया सम्पत्तिबाट उच्च आम्दानी प्रतिफलको अपेक्षा गर्छन्: क्याप रेट बढ्ने र मूल्य घट्ने प्रवृत्ति हुन्छ। ब्याजदर घट्दा प्रायः उल्टो हुन्छ। यो असर प्रायः बिस्तारै देखिन्छ र बजारअनुसार फरक हुन्छ।

पूरै होइन। कुल भाडा प्रतिफल सामान्यतया कुनै खर्च नघटाई वार्षिक भाडालाई मूल्यले भाग गर्दा आउने अनुपात हो। खुद प्रतिफलमा खर्च घटाइन्छ र यो क्याप रेटको नजिक आउँछ, तर परिभाषा देशअनुसार फरक हुन्छ, त्यसैले उल्लेख गरिएको प्रतिफलमा कुन-कुन खर्च समावेश छन् जाँच्नुहोस्।