Cara ngitung panghasilan operasional bersih (NOI)

Diropéa: 12 Oktober 2026

Panghasilan operasional bersih, atawa NOI, nyaéta naon anu dihasilkeun ku hiji properti tina operasionalna salila sataun sanggeus mayar biaya pikeun ngajalankeunana, tapi saméméh cicilan injeuman jeung pajeg panghasilan. NOI aya di puncak ampir unggal analisis properti: tingkat kapitalisasi, rasio cakupan layanan utang jeung perkiraan nilai ti tukang taksir kabéh dimimitian ti dinya.

Ngeusian input kalayan bener leuwih penting batan apal kana rumusna. Pituduh ieu ngaliwatan unggal léngkah, nuduhkeun conto anu lengkep sarta ngabéréndélkeun kasalahan-kasalahan anu pangseringna ngaruksak hasilna.

Di mana NOI dipaké

Investor ngabagi NOI ku harga pikeun meunangkeun tingkat kapitalisasi, pemberi injeuman ngabagina ku cicilan injeuman taunan pikeun meunangkeun rasio cakupan layanan utang, sarta tukang taksir ngabagina ku tingkat kapitalisasi pasar pikeun ngira-ngira nilai. Ku sabab unggal angka ieu ngawariskeun kasalahan naon waé dina NOI, ngagedékeun NOI ngan sababaraha persén waé bisa ngajadikeun properti katingali écés leuwih murah, leuwih aman atawa leuwih berharga batan saenyana.

Rumus NOI

NOI = panghasilan kotor éféktif − biaya operasional

Panghasilan kotor éféktif nyaéta panghasilan anu sacara réalistis bisa ditarima ku properti: sewa anu dijadwalkeun ditambah panghasilan séjén, dikurangan sisihan pikeun kakosongan jeung sewa anu teu kabayar. Biaya operasional nyaéta biaya rutin pikeun ngajaga properti tetep jalan jeung kasewa.

Léngkah 1: Mimitian ku poténsi sewa kotor

Daptarkeun unggal unit jeung sewa anu bakal dihasilkeunana upama kasewa sapanjang taun dina sewa kontrak atawa sewa pasar ayeuna, tuluy jumlahkeun. Paké daptar sewa anu sabenerna upama anjeun boga, sarta pariksa yén sewana réalistis pikeun wewengkon éta; sewa anu jauh di luhur pasar lokal jarang awét.

Léngkah 2: Tambahkeun panghasilan séjén

Loba properti meunang duit salian ti sewa: tempat parkir, unit gudang, mesin cuci, mesin jualan otomatis, denda telat atawa biaya anu ditagihkeun deui ka panyéwa. Ngan asupkeun panghasilan anu datang deui unggal taun. Panarimaan anu ngan sakali, saperti pangmayaran asuransi, lain bagian tina NOI.

Léngkah 3: Kurangan kakosongan jeung karugian kiridit

Teu aya properti anu kasewa pinuh jeung dibayar pinuh unggal poé salila sataun. Unit tetep kosong di antara panyéwa, sarta sababaraha panyéwa mayar telat atawa teu mayar pisan. Kurangan sababaraha persén tina panghasilan kotor pikeun ieu, dumasar kana sajarah properti sorangan atawa data kakosongan lokal. Upama ragu, angka anu ati-ati leuwih hadé batan anu optimis.

Sésana nyaéta panghasilan kotor éféktif (EGI).

Léngkah 4: Kurangan biaya operasional

Biaya operasional nyaéta biaya rutin pikeun ngabogaan jeung ngajalankeun properti. Pos-pos anu umum di antarana:

• Pajeg properti
• Asuransi wangunan
• Pangelolaan properti, dumasar harga pasar sanajan anjeun ngalakukeun pagawéanana sorangan
• Perbaikan, pangropéa, beberesih jeung ngurus kebon
• Utilitas jeung biaya layanan anu dibayar ku nu boga
• Iklan, saringan panyéwa jeung biaya panyewaan
• Iuran asosiasi nu boga
• Biaya akuntansi jeung hukum anu patali jeung properti

Paké angka pikeun sataun pinuh. Upama catetan anjeun bulanan, kalikeun ku dua belas — atawa pilih input bulanan dina kalkulator sarta antepkeun kalkulator anu ngarobahna.

Naon anu teu diasupkeun

Sababaraha biaya karasa siga biaya properti tapi lain bagian tina NOI, sabab gumantung kana nu boga lain kana wangunanna, atawa sabab lain bagian tina operasional biasa:

• Cicilan KPR, boh bunga boh pokok
• Panyusutan jeung amortisasi, anu mangrupa catetan akuntansi lain biaya kas
• Pajeg panghasilan kana kauntungan nu boga
• Belanja modal saperti hateup anyar, jandéla anyar atawa rénovasi pinuh
• Biaya pribadi nu boga, saperti ongkos indit ningali properti séjén

Panggantian gedé mangrupa biaya anu nyata, ku kituna loba investor nyisihkeun cadangan taunan pikeun éta. Upama anjeun ngalakukeun kitu, tuduhkeun salaku pos anu misah sarta tetep konsisten: bandingkeun properti boh kabéh maké cadangan boh kabéh tanpa cadangan.

Conto itungan

Hiji imah sewaan leutik dibeuli kalayan harga 250.000. Disewakeun 2.100 per bulan, nu bogana nyisihkeun 5% pikeun kakosongan jeung karugian kiridit, sarta biaya operasional taunanna dituduhkeun di handap.

Kalayan NOI 16.140 jeung harga 250.000, tingkat kapitalisasina 6,46%.

NOI lain aliran kas

NOI nuduhkeun naon anu dihasilkeun ku properti. Aliran kas nuduhkeun naon anu tetep dicekel ku nu boga sanggeus mayar injeuman. Upama imah di luhur dibeuli ku KPR, cicilan injeuman taunan dikurangan tina NOI pikeun meunangkeun aliran kas. Ku kituna dua nu boga properti anu sarua bisa boga NOI anu sarua tapi aliran kas anu béda pisan, sabab maranéhna nginjeum jumlah anu béda kalayan sarat anu béda.

Ieu sababna kalkulator kami nuduhkeun NOI jeung tingkat kapitalisasi heula, sarta dina bagian anu misah, aliran kas, cash-on-cash return jeung rasio cakupan layanan utang sanggeus anjeun nambahkeun rincian injeuman.

Kasalahan umum

• Ngitung sewa anu moal ditarima. Paké sewa anu réalistis sarta salawasna sisihkeun pikeun kakosongan.
• Nyalin biaya taun kamari tanpa dipariksa. Pajeg properti jeung premi asuransi bisa naék pisan sanggeus penjualan atawa penilaian ulang.
• Teu ngasupkeun pangelolaan. Waktu anjeun sorangan boga biaya, sarta pembeli naon waé ka hareupna bakal ngitungna kana harga.
• Nyampurkeun angka bulanan jeung taunan. Jadikeun unggal pos dina dasar anu sarua saméméh dijumlahkeun.
• Pahili antara proyék modal jeung perbaikan. Perbaikan rutin mangrupa biaya operasional; ngaganti sakabéh sistem wangunan lain.

Itung NOI jeung tingkat kapitalisasi ku kalkulator

Naon ari tingkat kapitalisasi?