खुद सञ्चालन आम्दानी (NOI) कसरी गणना गर्ने

अद्यावधिक: 2026 अक्टोबर 12

खुद सञ्चालन आम्दानी, अर्थात् NOI, भनेको कुनै सम्पत्तिले एक वर्षमा आफ्नो सञ्चालनबाट, सञ्चालन खर्च तिरेपछि तर ऋणको किस्ता र आयकरअघि कमाउने रकम हो। यो लगभग हरेक सम्पत्ति विश्लेषणको सुरुमा आउँछ: क्याप रेट, ऋण सेवा कभरेज अनुपात र मूल्याङ्कनकर्ताका मूल्य अनुमान सबै यसैबाट सुरु हुन्छन्।

सूत्र थाहा पाउनुभन्दा सही इनपुट राख्नु बढी महत्त्वपूर्ण छ। यो मार्गदर्शनले हरेक चरण केलाउँछ, एउटा पूर्ण उदाहरण देखाउँछ र नतिजालाई प्रायः बिगार्ने गल्तीहरूको सूची दिन्छ।

NOI कहाँ प्रयोग हुन्छ

लगानीकर्ताहरूले क्याप रेट निकाल्न NOI लाई मूल्यले भाग गर्छन्, ऋणदाताले ऋण सेवा कभरेज अनुपात निकाल्न यसलाई वार्षिक ऋण किस्ताले भाग गर्छन्, र मूल्याङ्कनकर्ताले मूल्य अनुमान गर्न यसलाई बजारको क्याप रेटले भाग गर्छन्। यी हरेक अङ्कले NOI मा भएको कुनै पनि त्रुटि आफूमा लिने भएकाले, यसलाई केही प्रतिशत मात्र बढाएर देखाउँदा पनि सम्पत्ति वास्तविकताभन्दा उल्लेखनीय रूपमा सस्तो, सुरक्षित वा मूल्यवान् देखिन सक्छ।

NOI को सूत्र

NOI = प्रभावकारी कुल आम्दानी − सञ्चालन खर्च

प्रभावकारी कुल आम्दानी भनेको सम्पत्तिले यथार्थ रूपमा उठाउन सक्ने आम्दानी हो: तय गरिएको भाडा र अन्य आम्दानीबाट खाली रहने र नतिरिएको भाडाका लागि छुट्याइएको रकम घटाएपछिको रकम। सञ्चालन खर्च भनेको सम्पत्तिलाई चालु र भाडामा राखिरहन लाग्ने नियमित खर्च हो।

चरण 1: सम्भावित कुल भाडाबाट सुरु गर्नुहोस्

हरेक एकाइ र त्यो हालको सम्झौता वा बजार भाडामा पूरै वर्ष भाडामा लागेमा कमाउने भाडाको सूची बनाउनुहोस्, त्यसपछि सबै जोड्नुहोस्। तपाईंसँग वास्तविक भाडा सूची छ भने त्यही प्रयोग गर्नुहोस्, र भाडा उक्त क्षेत्रका लागि यथार्थपरक छ कि छैन जाँच्नुहोस्; स्थानीय बजारभन्दा धेरै माथिको भाडा विरलै टिक्छ।

चरण 2: अन्य आम्दानी जोड्नुहोस्

धेरै सम्पत्तिले भाडाबाहेक पनि पैसा कमाउँछन्: पार्किङ स्थान, भण्डारण कोठा, लुगा धुने मेसिन, भेन्डिङ मेसिन, ढिलो भुक्तानी शुल्क वा भाडावालबाट असुल गरिने खर्च। हरेक वर्ष फेरि आउने आम्दानी मात्र समावेश गर्नुहोस्। बीमा भुक्तानीजस्तो एकपटकको प्राप्ति NOI मा पर्दैन।

चरण 3: खाली रहने र भाडा नउठ्ने नोक्सानी घटाउनुहोस्

कुनै पनि सम्पत्ति वर्षको हरेक दिन पूरै भाडामा लाग्दैन र पूरै भुक्तानी पाउँदैन। भाडावाल फेरिँदा एकाइहरू खाली रहन्छन्, र केही भाडावालले ढिलो तिर्छन् वा तिर्दै तिर्दैनन्। यसका लागि, सम्पत्तिको आफ्नै इतिहास वा स्थानीय खाली रहने दरको तथ्याङ्कमा आधारित भएर, कुल आम्दानीको केही प्रतिशत घटाउनुहोस्। शङ्का लागेमा आशावादी अङ्कभन्दा सतर्क अङ्क राम्रो हुन्छ।

बाँकी रहेको रकम प्रभावकारी कुल आम्दानी (EGI) हो।

चरण 4: सञ्चालन खर्च घटाउनुहोस्

सञ्चालन खर्च भनेको सम्पत्तिको स्वामित्व र सञ्चालनका नियमित खर्च हुन्। सामान्य शीर्षकहरूमा यी पर्छन्:

• सम्पत्ति कर
• भवनको बीमा
• सम्पत्ति व्यवस्थापन, तपाईं आफैं काम गर्नुहुन्छ भने पनि बजार दरमा
• मर्मत, सम्भार, सरसफाइ र बगैंचाको काम
• घरधनीले तिर्ने बिजुली-पानी बिल र सेवा शुल्क
• विज्ञापन, भाडावालको जाँच र भाडामा लगाउने शुल्क
• आवास संघको शुल्क
• सम्पत्तिसँग सम्बन्धित लेखा र कानुनी खर्च

पूरै वर्षका अङ्क प्रयोग गर्नुहोस्। तपाईंका अभिलेख मासिक छन् भने बाह्रले गुणन गर्नुहोस् — वा क्याल्कुलेटरमा मासिक प्रविष्टि छान्नुहोस् र रूपान्तरण त्यसैलाई गर्न दिनुहोस्।

के नराख्ने

केही खर्च सम्पत्तिकै खर्चजस्ता लाग्छन् तर NOI मा पर्दैनन्, किनभने ती भवनमा होइन घरधनीमा भर पर्छन्, वा सामान्य सञ्चालनको हिस्सा होइनन्:

• घरकर्जाको किस्ता, ब्याज र साँवा दुवै
• ह्रासकट्टी र परिशोधन, जुन नगद खर्च नभई लेखा प्रविष्टि हुन्
• घरधनीको नाफामा लाग्ने आयकर
• नयाँ छाना, नयाँ झ्याल वा पूर्ण मर्मत-नवीकरणजस्ता पुँजीगत खर्च
• घरधनीका व्यक्तिगत खर्च, जस्तै अन्य सम्पत्ति हेर्न जाँदा लाग्ने यात्रा खर्च

ठूला प्रतिस्थापनहरू वास्तविक खर्च हुन्, त्यसैले धेरै लगानीकर्ताले तिनका लागि हरेक वर्ष जगेडा छुट्याउँछन्। तपाईंले त्यसो गर्नुहुन्छ भने यसलाई छुट्टै शीर्षकमा देखाउनुहोस् र एकरूपता कायम राख्नुहोस्: सम्पत्तिहरूलाई या त सबै जगेडासहित, या सबै जगेडाबिना तुलना गर्नुहोस्।

हल गरिएको उदाहरण

एउटा सानो भाडाको घर 2,50,000 मा किनिएको छ। यसको भाडा प्रतिमहिना 2,100 छ, घरधनीले खाली रहने र भाडा नउठ्ने नोक्सानीका लागि 5% छुट्याउँछन्, र वार्षिक सञ्चालन खर्च तल देखाइएको छ।

16,140 NOI र 2,50,000 मूल्यमा, क्याप रेट 6.46% हुन्छ।

NOI नगद प्रवाह होइन

NOI ले सम्पत्तिले के कमाउँछ भन्ने देखाउँछ। नगद प्रवाहले ऋण तिरेपछि घरधनीसँग के बाँकी रहन्छ भन्ने देखाउँछ। माथिको घर घरकर्जा लिएर किनिएको हो भने, नगद प्रवाह निकाल्न NOI बाट वार्षिक ऋण किस्ता घटाइन्छ। त्यसैले एउटै सम्पत्तिका दुई धनीको NOI एउटै भए पनि नगद प्रवाह निकै फरक हुन सक्छ, किनभने उनीहरूले फरक सर्तमा फरक रकम ऋण लिएका हुन्छन्।

त्यसैले हाम्रो क्याल्कुलेटरले पहिले NOI र क्याप रेट देखाउँछ, र तपाईंले ऋणको विवरण थपेपछि छुट्टै खण्डमा नगद प्रवाह, क्यास-अन-क्यास प्रतिफल र ऋण सेवा कभरेज अनुपात देखाउँछ।

सामान्य गल्तीहरू

• नउठ्ने भाडा गन्नु। यथार्थपरक भाडा प्रयोग गर्नुहोस् र सधैं खाली रहने दरका लागि रकम छुट्याउनुहोस्।
• गत वर्षको खर्च नजाँची नक्कल गर्नु। बिक्री वा पुनर्मूल्याङ्कनपछि सम्पत्ति कर र बीमा प्रिमियम तीव्र रूपमा बढ्न सक्छन्।
• व्यवस्थापन छुटाउनु। तपाईंको आफ्नै समयको पनि लागत हुन्छ, र भविष्यका कुनै पनि खरिदकर्ताले यसलाई मूल्यमा गणना गर्छन्।
• मासिक र वार्षिक अङ्क मिसाउनु। जोड्नुअघि हरेक शीर्षकलाई एउटै आधारमा ल्याउनुहोस्।
• पुँजीगत परियोजनालाई मर्मतसँग अलमल्याउनु। नियमित मर्मत सञ्चालन खर्च हो; भवनको सम्पूर्ण प्रणाली नै बदल्नु सञ्चालन खर्च होइन।

क्याल्कुलेटरबाट NOI र क्याप रेट गणना गर्नुहोस्

क्याप रेट भनेको के हो?