निव्वळ परिचालन उत्पन्न (NOI) कसे मोजावे

अद्यतनित: 12 ऑक्टोबर, 2026

निव्वळ परिचालन उत्पन्न, किंवा NOI, म्हणजे मालमत्ता चालवण्याचा खर्च भरल्यानंतर, पण कर्जाचे हप्ते आणि आयकर भरण्यापूर्वी, ती एका वर्षात तिच्या कामकाजातून कमावते ती रक्कम. जवळजवळ प्रत्येक मालमत्ता विश्लेषणाच्या केंद्रस्थानी ते असते: कॅप रेट, कर्ज सेवा आवरण गुणोत्तर आणि मूल्यांकनकर्त्यांचे मूल्य अंदाज या सर्वांची सुरुवात त्यापासूनच होते.

सूत्र माहीत असण्यापेक्षा योग्य आकडे घेणे जास्त महत्त्वाचे आहे. हे मार्गदर्शक प्रत्येक टप्पा समजावते, एक संपूर्ण उदाहरण दाखवते आणि निकाल बहुतेक वेळा बिघडवणाऱ्या चुकांची यादी देते.

NOI कुठे वापरले जाते

कॅप रेट मिळवण्यासाठी गुंतवणूकदार NOI ला किमतीने भागतात, कर्ज सेवा आवरण गुणोत्तर मिळवण्यासाठी कर्जदाते त्याला वार्षिक कर्ज हप्त्यांनी भागतात, आणि मूल्याचा अंदाज लावण्यासाठी मूल्यांकनकर्ते त्याला बाजारातील कॅप रेटने भागतात. या प्रत्येक आकड्यात NOI मधील कोणतीही चूक उतरत असल्याने, ते फक्त काही टक्क्यांनी जास्त दाखवले तरी मालमत्ता प्रत्यक्षापेक्षा लक्षणीयरीत्या स्वस्त, सुरक्षित किंवा मौल्यवान दिसू शकते.

NOI चे सूत्र

NOI = प्रभावी एकूण उत्पन्न − परिचालन खर्च

प्रभावी एकूण उत्पन्न म्हणजे मालमत्ता वास्तवात गोळा करू शकेल असे उत्पन्न: नियोजित भाडे अधिक इतर उत्पन्न, वजा रिक्तता आणि न भरलेल्या भाड्यासाठी तरतूद. परिचालन खर्च म्हणजे मालमत्ता चालू ठेवण्याचा आणि भाड्याने दिलेली ठेवण्याचा नियमित खर्च.

टप्पा 1: संभाव्य एकूण भाड्यापासून सुरुवात करा

प्रत्येक युनिटची आणि त्याच्या सध्याच्या करारानुसार किंवा बाजारभावानुसार संपूर्ण वर्ष भाड्याने दिल्यास त्याला मिळणाऱ्या भाड्याची यादी करा, आणि मग त्यांची बेरीज करा. तुमच्याकडे प्रत्यक्ष भाडे नोंदवही असल्यास ती वापरा, आणि भाडे त्या भागासाठी वास्तववादी आहे का ते तपासा; स्थानिक बाजारापेक्षा खूप जास्त भाडे क्वचितच टिकते.

टप्पा 2: इतर उत्पन्न जोडा

अनेक मालमत्ता भाड्याव्यतिरिक्तही पैसे कमावतात: पार्किंगच्या जागा, साठवणूक युनिट्स, लॉन्ड्री मशीन, विक्री यंत्रे, विलंब शुल्क किंवा भाडेकरूंकडून वसूल केलेला खर्च. फक्त दरवर्षी पुन्हा मिळणारे उत्पन्न समाविष्ट करा. विम्याच्या भरपाईसारखी एकवेळची रक्कम NOI मध्ये येत नाही.

टप्पा 3: रिक्तता आणि थकबाकी तोटा वजा करा

कोणतीही मालमत्ता वर्षाच्या प्रत्येक दिवशी पूर्णपणे भाड्याने दिलेली आणि पूर्ण पैसे मिळालेली नसते. दोन भाडेकरूंच्या मधल्या काळात युनिट्स रिकामी राहतात, आणि काही भाडेकरू उशिरा पैसे देतात किंवा देतच नाहीत. मालमत्तेच्या स्वतःच्या इतिहासावर किंवा स्थानिक रिक्तता डेटावर आधारित, यासाठी एकूण उत्पन्नाची काही टक्केवारी वजा करा. शंका असल्यास, आशावादी आकड्यापेक्षा सावध आकडा अधिक चांगला.

जे उरते ते प्रभावी एकूण उत्पन्न (EGI) आहे.

टप्पा 4: परिचालन खर्च वजा करा

परिचालन खर्च म्हणजे मालमत्तेची मालकी आणि ती चालवण्याचा नियमित खर्च. सामान्य बाबींमध्ये हे येते:

• मालमत्ता कर
• इमारतीचा विमा
• मालमत्ता व्यवस्थापन, काम तुम्ही स्वतः करत असलात तरी बाजारदराने
• दुरुस्ती, देखभाल, स्वच्छता आणि बागकाम
• मालकाने भरलेली वीज-पाणी बिले आणि सेवा शुल्क
• जाहिरात, भाडेकरूंची पडताळणी आणि भाडेपट्टा शुल्क
• सोसायटी देखभाल शुल्क
• मालमत्तेशी संबंधित लेखा आणि कायदेशीर खर्च

संपूर्ण वर्षाचे आकडे वापरा. तुमच्या नोंदी मासिक असतील तर बाराने गुणा — किंवा कॅल्क्युलेटरमध्ये मासिक नोंद निवडा आणि रूपांतर त्याला करू द्या.

काय वगळावे

काही खर्च मालमत्तेचे खर्च वाटतात, पण ते NOI मध्ये येत नाहीत, कारण ते इमारतीऐवजी मालकावर अवलंबून असतात, किंवा ते सामान्य कामकाजाचा भाग नसतात:

• गृहकर्जाचे हप्ते, व्याज आणि मुद्दल दोन्ही
• घसारा आणि परिशोधन, जे रोख खर्च नसून लेखा नोंदी आहेत
• मालकाच्या नफ्यावरील आयकर
• नवीन छप्पर, नवीन खिडक्या किंवा संपूर्ण नूतनीकरण यांसारखा भांडवली खर्च
• मालकाचा वैयक्तिक खर्च, जसे की इतर मालमत्ता पाहण्यासाठी केलेला प्रवास

मोठे बदल हा खरा खर्च असतो, म्हणून अनेक गुंतवणूकदार त्यासाठी दरवर्षी राखीव निधी बाजूला ठेवतात. तुम्ही तसे करत असाल, तर तो वेगळ्या ओळीत दाखवा आणि सातत्य ठेवा: मालमत्तांची तुलना एकतर सर्व राखीव निधीसह किंवा सर्व त्याशिवाय करा.

सोडवलेले उदाहरण

एक लहान भाड्याचे घर 2,50,000 ला विकत घेतले आहे. त्याचे भाडे दरमहा 2,100 आहे, मालक रिक्तता आणि थकबाकी तोट्यासाठी 5% बाजूला ठेवतो, आणि वार्षिक चालू खर्च खाली दाखवले आहेत.

16,140 NOI आणि 2,50,000 किंमत असल्याने, कॅप रेट 6.46% आहे.

NOI म्हणजे रोख प्रवाह नव्हे

NOI मालमत्ता काय कमावते ते दाखवते. रोख प्रवाह कर्ज भरल्यानंतर मालकाकडे काय उरते ते दाखवतो. वरील घर गृहकर्ज घेऊन विकत घेतले असेल, तर रोख प्रवाह काढण्यासाठी वार्षिक कर्ज हप्ते NOI मधून वजा केले जातात. त्यामुळे एकाच मालमत्तेच्या दोन मालकांचे NOI समान पण रोख प्रवाह खूप वेगळे असू शकतात, कारण त्यांनी वेगवेगळ्या अटींवर वेगवेगळ्या रकमेचे कर्ज घेतलेले असते.

म्हणूनच आमचा कॅल्क्युलेटर आधी NOI आणि कॅप रेट दाखवतो, आणि तुम्ही कर्जाचा तपशील टाकल्यानंतर, एका वेगळ्या विभागात, रोख प्रवाह, कॅश-ऑन-कॅश परतावा आणि कर्ज सेवा आवरण गुणोत्तर दाखवतो.

सामान्य चुका

• गोळा न होणारे भाडे मोजणे. वास्तववादी भाडे वापरा आणि रिक्ततेसाठी नेहमी तरतूद ठेवा.
• मागील वर्षाचा खर्च न तपासता जसाच्या तसा घेणे. विक्री किंवा पुनर्मूल्यांकनानंतर मालमत्ता कर आणि विमा हप्ते झपाट्याने वाढू शकतात.
• व्यवस्थापन वगळणे. तुमच्या स्वतःच्या वेळेलाही किंमत असते, आणि कोणताही भावी खरेदीदार ती किमतीत गृहीत धरेल.
• मासिक आणि वार्षिक आकडे मिसळणे. बेरीज करण्यापूर्वी प्रत्येक ओळ एकाच आधारावर आणा.
• भांडवली प्रकल्पांना दुरुस्ती समजणे. नेहमीची दुरुस्ती हा परिचालन खर्च आहे; इमारतीची संपूर्ण यंत्रणा बदलणे हा नाही.

कॅल्क्युलेटरने NOI आणि कॅप रेट मोजा

कॅप रेट म्हणजे काय?