ચોખ્ખી ઓપરેટિંગ આવક (NOI) કેવી રીતે ગણવી

અપડેટ થયું: 12 ઑક્ટોબર, 2026

ચોખ્ખી ઓપરેટિંગ આવક, અથવા NOI, એ છે જે મિલકત એક વર્ષમાં તેના સંચાલનમાંથી કમાય છે — તેને ચલાવવાનો ખર્ચ ચૂકવ્યા પછી, પરંતુ લોનના હપ્તા અને આવકવેરા પહેલાં. લગભગ દરેક મિલકત વિશ્લેષણમાં તે સૌથી ઉપર હોય છે: કેપ રેટ, દેવું ચુકવણી કવરેજ ગુણોત્તર અને મૂલ્યાંકનકારોના મૂલ્ય અંદાજો બધા તેનાથી જ શરૂ થાય છે.

સૂત્ર જાણવા કરતાં સાચા આંકડા દાખલ કરવા વધુ મહત્ત્વનું છે. આ માર્ગદર્શિકા દરેક પગલું સમજાવે છે, સંપૂર્ણ ઉદાહરણ બતાવે છે અને પરિણામને મોટે ભાગે વિકૃત કરતી ભૂલોની યાદી આપે છે.

NOIનો ઉપયોગ ક્યાં થાય છે

રોકાણકારો કેપ રેટ મેળવવા NOIને કિંમત વડે ભાગે છે, ધિરાણકર્તાઓ દેવું ચુકવણી કવરેજ ગુણોત્તર મેળવવા તેને લોનના વાર્ષિક હપ્તા વડે ભાગે છે, અને મૂલ્યાંકનકારો મૂલ્યનો અંદાજ કાઢવા તેને બજારના કેપ રેટ વડે ભાગે છે. આમાંનો દરેક આંકડો NOIની કોઈપણ ભૂલને વારસામાં મેળવે છે, તેથી તેને માત્ર થોડા ટકા વધારે બતાવવાથી પણ મિલકત વાસ્તવિકતા કરતાં નોંધપાત્ર રીતે સસ્તી, સુરક્ષિત કે વધુ મૂલ્યવાન દેખાઈ શકે છે.

NOIનું સૂત્ર

NOI = અસરકારક કુલ આવક − સંચાલન ખર્ચ

અસરકારક કુલ આવક એ આવક છે જે મિલકત વાસ્તવિક રીતે મેળવી શકે: નિર્ધારિત ભાડું વત્તા અન્ય આવક, તેમાંથી ખાલી રહેવા અને ન ચૂકવાયેલા ભાડા માટેની રકમ બાદ. સંચાલન ખર્ચ એ મિલકતને ચાલુ અને ભાડે અપાયેલી રાખવાના નિયમિત ખર્ચ છે.

પગલું 1: કુલ સંભવિત ભાડાથી શરૂઆત કરો

દરેક એકમ અને જો તે આખું વર્ષ તેના વર્તમાન કરાર કે બજાર ભાડે અપાયેલું રહે તો તેમાંથી મળતું ભાડું લખો, પછી બધાનો સરવાળો કરો. જો તમારી પાસે વાસ્તવિક ભાડા યાદી હોય તો તેનો ઉપયોગ કરો, અને ભાડાં વિસ્તાર માટે વાસ્તવિક છે કે નહીં તે તપાસો; સ્થાનિક બજાર કરતાં ઘણું ઊંચું ભાડું ભાગ્યે જ ટકે છે.

પગલું 2: અન્ય આવક ઉમેરો

ઘણી મિલકતો ભાડા ઉપરાંત પણ કમાણી કરે છે: પાર્કિંગની જગ્યાઓ, સ્ટોરેજ એકમો, લોન્ડ્રી મશીનો, વેન્ડિંગ મશીનો, મોડી ચુકવણીની ફી અથવા ભાડૂતો પાસેથી વસૂલાતા ખર્ચ. માત્ર એવી આવક સામેલ કરો જે દર વર્ષે ફરી મળે છે. વીમાની ચુકવણી જેવી એક વખતની આવક NOIમાં સામેલ ન થાય.

પગલું 3: ખાલી રહેવાનું અને ન મળેલા ભાડાનું નુકસાન બાદ કરો

કોઈ મિલકત વર્ષના દરેક દિવસે સંપૂર્ણ ભાડે અપાયેલી અને સંપૂર્ણ ચૂકવાયેલી રહેતી નથી. ભાડૂતો બદલાય તે વચ્ચે એકમો ખાલી રહે છે, અને કેટલાક ભાડૂતો મોડું ચૂકવે છે અથવા બિલકુલ ચૂકવતા નથી. મિલકતના પોતાના ઇતિહાસ અથવા સ્થાનિક ખાલી રહેવાના ડેટાના આધારે, આ માટે કુલ આવકની એક ટકાવારી બાદ કરો. શંકા હોય ત્યારે, આશાવાદી આંકડા કરતાં સાવચેતીભર્યો આંકડો વધુ સારો છે.

જે બાકી રહે છે તે અસરકારક કુલ આવક (EGI) છે.

પગલું 4: સંચાલન ખર્ચ બાદ કરો

સંચાલન ખર્ચ એ મિલકતની માલિકી અને સંચાલનના નિયમિત ખર્ચ છે. સામાન્ય બાબતોમાં સામેલ છે:

• મિલકત વેરો
• ઇમારતનો વીમો
• મિલકત સંચાલન, બજાર દરે, ભલે તમે કામ જાતે કરતા હો
• સમારકામ, જાળવણી, સફાઈ અને બાગકામ
• માલિક દ્વારા ચૂકવાતા વીજળી-પાણી જેવા બિલ અને સેવા શુલ્ક
• જાહેરાત, ભાડૂતોની ચકાસણી અને ભાડે આપવાની ફી
• સોસાયટી અથવા માલિકોના મંડળની ફી
• મિલકત સંબંધિત હિસાબી અને કાનૂની ખર્ચ

આખા વર્ષના આંકડાનો ઉપયોગ કરો. જો તમારા રેકોર્ડ માસિક હોય, તો તેને બાર વડે ગુણો — અથવા કેલ્ક્યુલેટરમાં માસિક એન્ટ્રી પસંદ કરો અને રૂપાંતર તેને કરવા દો.

શું બાકાત રાખવું

કેટલાક ખર્ચ મિલકતના ખર્ચ જેવા લાગે છે, પરંતુ તે NOIમાં સામેલ થતા નથી, કારણ કે તે ઇમારત પર નહીં પણ માલિક પર આધાર રાખે છે, અથવા કારણ કે તે સામાન્ય સંચાલનનો ભાગ નથી:

• હોમ લોનના હપ્તા, વ્યાજ અને મુદ્દલ બંને
• ઘસારો અને ઋણમુક્તિ, જે રોકડ ખર્ચ નહીં પણ હિસાબી નોંધો છે
• માલિકના નફા પરનો આવકવેરો
• નવી છત, નવી બારીઓ અથવા સંપૂર્ણ નવીનીકરણ જેવો મૂડી ખર્ચ
• માલિકના વ્યક્તિગત ખર્ચ, જેમ કે અન્ય મિલકતો જોવા જવાનો મુસાફરી ખર્ચ

મોટી બદલીઓ વાસ્તવિક ખર્ચ છે, તેથી ઘણા રોકાણકારો તેમના માટે દર વર્ષે અનામત રકમ અલગ રાખે છે. જો તમે આમ કરો, તો તેને અલગ લાઇન તરીકે બતાવો અને સુસંગત રહો: મિલકતોની સરખામણી કાં તો બધી અનામત સાથે અથવા બધી અનામત વિના કરો.

ગણતરીનું ઉદાહરણ

એક નાનું ભાડાનું મકાન 2,50,000 માં ખરીદવામાં આવ્યું છે. તેનું ભાડું દર મહિને 2,100 છે, માલિક ખાલી રહેવા અને ન મળેલા ભાડા માટે 5% અલગ રાખે છે, અને વાર્ષિક સંચાલન ખર્ચ નીચે આપેલ છે.

16,140 ની NOI અને 2,50,000 ની કિંમત સાથે, કેપ રેટ 6.46% છે.

NOI એ રોકડ પ્રવાહ નથી

NOI બતાવે છે કે મિલકત શું કમાય છે. રોકડ પ્રવાહ બતાવે છે કે લોન ચૂકવ્યા પછી માલિક પાસે શું બચે છે. જો ઉપરનું મકાન હોમ લોનથી ખરીદવામાં આવે, તો રોકડ પ્રવાહ મેળવવા NOIમાંથી લોનના વાર્ષિક હપ્તા બાદ કરવામાં આવે છે. તેથી એક જ મિલકતના બે માલિકોની NOI સમાન હોઈ શકે, પરંતુ રોકડ પ્રવાહ ઘણો અલગ હોઈ શકે, કારણ કે તેમણે જુદી જુદી શરતો પર જુદી જુદી રકમ ઉધાર લીધી હોય છે.

આ જ કારણે અમારું કેલ્ક્યુલેટર પહેલાં NOI અને કેપ રેટ બતાવે છે અને, તમે લોનની વિગતો ઉમેરો પછી, એક અલગ વિભાગમાં રોકડ પ્રવાહ, કેશ-ઓન-કેશ વળતર અને દેવું ચુકવણી કવરેજ ગુણોત્તર બતાવે છે.

સામાન્ય ભૂલો

• જે ભાડું નહીં મળે તેને ગણતરીમાં લેવું. વાસ્તવિક ભાડાંનો ઉપયોગ કરો અને હંમેશાં ખાલી રહેવાના દરને ધ્યાનમાં લો.
• ગયા વર્ષનો ખર્ચ તપાસ્યા વિના નકલ કરવો. વેચાણ અથવા પુનઃમૂલ્યાંકન પછી મિલકત વેરો અને વીમા પ્રીમિયમ ઝડપથી વધી શકે છે.
• સંચાલન ખર્ચ છોડી દેવો. તમારા પોતાના સમયની પણ કિંમત છે, અને ભવિષ્યનો કોઈપણ ખરીદદાર તેને કિંમતમાં ગણશે.
• માસિક અને વાર્ષિક આંકડા ભેળવવા. સરવાળો કરતાં પહેલાં દરેક લાઇનને એક જ આધાર પર લાવો.
• મૂડી પ્રોજેક્ટ અને સમારકામ વચ્ચે ગૂંચવણ. નિયમિત સમારકામ સંચાલન ખર્ચ છે; ઇમારતની આખી સિસ્ટમ બદલવી તે નથી.

કેલ્ક્યુલેટર વડે NOI અને કેપ રેટ ગણો

કેપ રેટ શું છે?