Comment calculer le revenu net d’exploitation (NOI)

Mis à jour le 12 octobre 2026

Le revenu net d’exploitation, ou NOI, est ce qu’un bien rapporte par son exploitation en un an, une fois ses coûts de fonctionnement payés, mais avant les mensualités de prêt et l’impôt sur le revenu. Il figure en tête de presque toutes les analyses immobilières : le taux de capitalisation, le ratio de couverture du service de la dette et les estimations de valeur des experts partent tous de lui.

Bien choisir les données compte davantage que connaître la formule. Ce guide passe en revue chaque étape, présente un exemple complet et recense les erreurs qui faussent le plus souvent le résultat.

À quoi sert le NOI

Les investisseurs divisent le NOI par le prix pour obtenir le taux de capitalisation, les prêteurs le divisent par les remboursements annuels du prêt pour obtenir le ratio de couverture du service de la dette, et les experts le divisent par un taux de capitalisation de marché pour estimer la valeur. Comme chacun de ces chiffres hérite de toute erreur sur le NOI, le surestimer de quelques pour cent seulement peut faire paraître un bien nettement moins cher, plus sûr ou plus précieux qu’il ne l’est réellement.

La formule du NOI

NOI = revenu brut effectif − charges d’exploitation

Le revenu brut effectif est le revenu que le bien peut réalistement encaisser : les loyers prévus plus les autres revenus, moins une provision pour la vacance et les loyers impayés. Les charges d’exploitation sont les coûts récurrents nécessaires pour que le bien reste en état de fonctionner et loué.

Étape 1 : partir du loyer brut potentiel

Dressez la liste de chaque logement et du loyer qu’il rapporterait s’il était loué toute l’année à son loyer actuel ou au loyer du marché, puis additionnez-les. Utilisez l’état locatif réel si vous en disposez, et vérifiez que les loyers sont réalistes pour le secteur : un loyer très supérieur au marché local dure rarement.

Étape 2 : ajouter les autres revenus

De nombreux biens rapportent de l’argent en plus des loyers : places de stationnement, espaces de rangement, machines à laver, distributeurs automatiques, pénalités de retard ou frais refacturés aux locataires. N’incluez que les revenus qui reviennent chaque année. Une recette ponctuelle, comme une indemnité d’assurance, n’a pas sa place dans le NOI.

Étape 3 : retrancher la vacance et les impayés

Aucun bien n’est entièrement loué et entièrement payé chaque jour de l’année. Les logements restent vides entre deux locataires, et certains locataires paient en retard ou ne paient pas du tout. Retranchez un pourcentage du revenu brut pour en tenir compte, en vous fondant sur l’historique du bien ou sur les données de vacance locales. En cas de doute, mieux vaut un chiffre prudent qu’un chiffre optimiste.

Ce qui reste est le revenu brut effectif (EGI).

Étape 4 : retrancher les charges d’exploitation

Les charges d’exploitation sont les coûts réguliers liés à la détention et au fonctionnement du bien. Les postes habituels comprennent :

• La taxe foncière
• L’assurance de l’immeuble
• La gestion locative, au prix du marché même si vous vous en chargez vous-même
• Les réparations, l’entretien, le nettoyage et le jardinage
• Les charges courantes et de services payées par le propriétaire
• La publicité, la sélection des locataires et les frais de mise en location
• Les charges de copropriété
• Les frais comptables et juridiques liés au bien

Utilisez des chiffres portant sur une année complète. Si vos relevés sont mensuels, multipliez par douze — ou choisissez la saisie mensuelle dans le calculateur et laissez-le faire la conversion.

Ce qu’il faut laisser de côté

Certains coûts semblent liés au bien mais n’ont pas leur place dans le NOI, parce qu’ils dépendent du propriétaire plutôt que de l’immeuble, ou parce qu’ils ne relèvent pas de l’exploitation normale :

• Les mensualités de prêt immobilier, intérêts comme capital
• L’amortissement et les dépréciations, qui sont des écritures comptables et non des dépenses de trésorerie
• L’impôt sur le revenu dû sur le bénéfice du propriétaire
• Les dépenses d’investissement, comme une toiture neuve, de nouvelles fenêtres ou une rénovation complète
• Les dépenses personnelles du propriétaire, comme les déplacements pour visiter d’autres biens

Les gros remplacements sont de vraies dépenses ; c’est pourquoi de nombreux investisseurs mettent de côté chaque année une provision pour y faire face. Si vous le faites, présentez-la sur une ligne distincte et restez cohérent : comparez les biens soit tous avec une provision, soit tous sans.

Un exemple chiffré

Une petite maison locative est achetée 250 000. Elle se loue 2 100 par mois, le propriétaire prévoit 5 % pour la vacance et les impayés, et les coûts de fonctionnement annuels sont détaillés ci-dessous.

Avec 16 140 de NOI et un prix de 250 000, le taux de capitalisation est de 6,46 %.

Le NOI n’est pas le flux de trésorerie

Le NOI montre ce que rapporte le bien. Le flux de trésorerie montre ce que le propriétaire conserve après avoir remboursé le prêt. Si la maison ci-dessus est achetée à crédit, les remboursements annuels du prêt sont retranchés du NOI pour obtenir le flux de trésorerie. Deux propriétaires d’un même bien peuvent donc avoir le même NOI mais des flux de trésorerie très différents, parce qu’ils ont emprunté des montants différents à des conditions différentes.

C’est pourquoi notre calculateur affiche d’abord le NOI et le taux de capitalisation puis, dans une section distincte, le flux de trésorerie, le rendement sur fonds propres (cash-on-cash) et le ratio de couverture du service de la dette dès que vous ajoutez les détails du prêt.

Les erreurs courantes

• Compter des loyers qui ne seront pas encaissés. Utilisez des loyers réalistes et prévoyez toujours une part de vacance.
• Reprendre les charges de l’année précédente sans les vérifier. La taxe foncière et les primes d’assurance peuvent fortement augmenter après une vente ou une réévaluation.
• Oublier la gestion. Votre propre temps a un coût, et tout futur acheteur l’intégrera dans son prix.
• Mélanger chiffres mensuels et annuels. Ramenez chaque poste sur la même base avant de les additionner.
• Confondre gros travaux et réparations. Les réparations courantes sont des charges d’exploitation ; le remplacement complet d’un équipement de l’immeuble n’en est pas une.

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