Sof operatsion daromad (NOI) qanday hisoblanadi

Yangilangan: 12-oktabr, 2026

Sof operatsion daromad yoki NOI — mulkning bir yil davomida oʻz faoliyatidan, uni saqlash xarajatlarini toʻlagandan keyin, lekin kredit toʻlovlari va daromad soligʻidan oldin oladigan daromadi. U deyarli har qanday mulk tahlilining boshida turadi: kapitallashtirish stavkasi, qarzga xizmat koʻrsatishni qoplash koeffitsienti va baholovchilarning qiymat bahosi — barchasi undan boshlanadi.

Kiruvchi maʼlumotlarni toʻgʻri aniqlash formulani bilishdan muhimroq. Ushbu qoʻllanma har bir bosqichni koʻrib chiqadi, toʻliq misol keltiradi va natijani eng koʻp buzib koʻrsatadigan xatolarni sanab oʻtadi.

NOI qayerda qoʻllaniladi

Investorlar kapitallashtirish stavkasini olish uchun NOI ni narxga boʻladi, kreditorlar qarzga xizmat koʻrsatishni qoplash koeffitsientini olish uchun uni yillik kredit toʻlovlariga boʻladi, baholovchilar esa qiymatni aniqlash uchun uni bozordagi kapitallashtirish stavkasiga boʻladi. Bu koʻrsatkichlarning har biri NOI dagi har qanday xatoni meros qilib olgani uchun uni atigi bir necha foizga oshirib koʻrsatish ham mulkni aslidagidan sezilarli darajada arzonroq, xavfsizroq yoki qimmatliroq qilib koʻrsatishi mumkin.

NOI formulasi

NOI = samarali yalpi daromad − operatsion xarajatlar

Samarali yalpi daromad — mulk real ravishda yigʻa oladigan daromad: rejalashtirilgan ijara haqi va boshqa daromadlar, minus boʻsh turish va toʻlanmagan ijara uchun ajratma. Operatsion xarajatlar — mulkni ishlatish va ijarada saqlash uchun muntazam xarajatlar.

1-bosqich: yalpi potentsial ijara haqidan boshlang

Har bir xonadonni va agar u butun yil davomida amaldagi shartnoma yoki bozor narxida ijarada boʻlganida keltiradigan ijara haqini roʻyxatga oling, soʻng ularni qoʻshing. Agar mavjud boʻlsa, haqiqiy ijara roʻyxatidan foydalaning va ijara haqi hudud uchun realistik ekanini tekshiring; mahalliy bozordan ancha yuqori ijara haqi kamdan-kam hollarda uzoq saqlanadi.

2-bosqich: boshqa daromadlarni qoʻshing

Koʻplab mulklar ijara haqidan tashqari ham pul keltiradi: avtoturargoh joylari, omborxonalar, kir yuvish mashinalari, savdo avtomatlari, kechikish uchun jarimalar yoki ijarachilarga qayta yuklanadigan xarajatlar. Faqat har yili takrorlanadigan daromadni kiriting. Sugʻurta toʻlovi kabi bir martalik tushum NOI ga kirmaydi.

3-bosqich: boʻsh turish va toʻlanmagan ijara yoʻqotishlarini ayiring

Hech bir mulk yilning har kuni toʻliq ijarada va toʻliq toʻlangan boʻlmaydi. Xonadonlar ijarachilar almashinuvi oraligʻida boʻsh turadi, ayrim ijarachilar esa kechikib toʻlaydi yoki umuman toʻlamaydi. Buni hisobga olish uchun mulkning oʻz tarixi yoki mahalliy boʻsh turish maʼlumotlari asosida yalpi daromadning maʼlum foizini ayiring. Shubha boʻlsa, optimistik koʻrsatkichdan koʻra ehtiyotkor koʻrsatkich yaxshiroq.

Qolgan summa samarali yalpi daromad (EGI) hisoblanadi.

4-bosqich: operatsion xarajatlarni ayiring

Operatsion xarajatlar — mulkka egalik qilish va uni ishlatishning muntazam xarajatlari. Odatiy moddalarga quyidagilar kiradi:

• Mol-mulk soligʻi
• Bino sugʻurtasi
• Mulkni boshqarish — ishni oʻzingiz qilsangiz ham, bozor narxida
• Taʼmirlash, texnik xizmat, tozalash va bogʻdorchilik
• Egasi toʻlaydigan kommunal xizmatlar va xizmat haqlari
• Reklama, ijarachilarni tekshirish va ijaraga berish haqi
• Uy-joy mulkdorlari shirkati badallari
• Mulk bilan bogʻliq buxgalteriya va yuridik xarajatlar

Toʻliq bir yillik koʻrsatkichlardan foydalaning. Agar yozuvlaringiz oylik boʻlsa, ularni oʻn ikkiga koʻpaytiring — yoki kalkulyatorda oylik kiritishni tanlang va hisoblashni unga topshiring.

Nimalarni kiritmaslik kerak

Ayrim xarajatlar mulk xarajatlariga oʻxshab koʻrinadi, lekin NOI ga kirmaydi, chunki ular binoga emas, egasiga bogʻliq yoki odatiy faoliyatning bir qismi emas:

• Ipoteka toʻlovlari — foizlar ham, asosiy qarz ham
• Amortizatsiya — bu naqd xarajat emas, balki buxgalteriya yozuvi
• Egasining foydasidan olinadigan daromad soligʻi
• Yangi tom, yangi derazalar yoki toʻliq taʼmirlash kabi kapital xarajatlar
• Egasining shaxsiy xarajatlari, masalan, boshqa mulklarni koʻrish uchun safarlar

Yirik almashtirishlar haqiqiy xarajatlardir, shuning uchun koʻplab investorlar ular uchun har yili zaxira ajratadi. Agar siz ham shunday qilsangiz, uni alohida qator sifatida koʻrsating va izchil boʻling: mulklarni yo hammasini zaxira bilan, yo hammasini zaxirasiz solishtiring.

Hisoblash namunasi

Ijaraga berish uchun kichik uy 250 000 ga sotib olingan. U oyiga 2 100 ga ijaraga beriladi, egasi boʻsh turish va toʻlanmagan ijara uchun 5% ajratadi, yillik saqlash xarajatlari esa quyida keltirilgan.

NOI 16 140 va narx 250 000 boʻlganda kapitallashtirish stavkasi 6,46% ni tashkil etadi.

NOI pul oqimi emas

NOI mulk qancha daromad keltirishini koʻrsatadi. Pul oqimi esa egasiga kredit toʻlangandan keyin nima qolishini koʻrsatadi. Agar yuqoridagi uy ipoteka bilan sotib olinsa, pul oqimini topish uchun yillik kredit toʻlovlari NOI dan ayiriladi. Shu sababli bitta mulkning ikki egasi bir xil NOI ga, lekin juda turlicha pul oqimiga ega boʻlishi mumkin, chunki ular turli shartlarda turli miqdorda qarz olgan.

Shuning uchun kalkulyatorimiz avval NOI va kapitallashtirish stavkasini, kredit maʼlumotlarini qoʻshganingizdan keyin esa alohida boʻlimda pul oqimi, naqd pul daromadliligi va qarzga xizmat koʻrsatishni qoplash koeffitsientini koʻrsatadi.

Keng tarqalgan xatolar

• Yigʻib olinmaydigan ijara haqini hisobga kiritish. Realistik ijara haqidan foydalaning va har doim boʻsh turishni hisobga oling.
• Oʻtgan yilgi xarajatlarni tekshirmasdan koʻchirish. Mol-mulk soligʻi va sugʻurta badallari sotuv yoki qayta baholashdan keyin keskin oshishi mumkin.
• Boshqaruvni hisobga olmaslik. Sizning vaqtingiz ham pul turadi va har qanday kelajakdagi xaridor uni narxda hisobga oladi.
• Oylik va yillik koʻrsatkichlarni aralashtirish. Qoʻshishdan oldin barcha qatorlarni bir xil davrga keltiring.
• Kapital loyihalarni taʼmirlash bilan adashtirish. Muntazam taʼmirlash operatsion xarajatdir; binoning butun bir tizimini almashtirish esa unday emas.

Kalkulyator yordamida NOI va kapitallashtirish stavkasini hisoblang

Kapitallashtirish stavkasi nima?