নিকা পৰিচালন আয় (NOI) কেনেকৈ গণনা কৰিব

আপডেট: 12 অক্টোবৰ, 2026

নিকা পৰিচালন আয়, বা NOI, হৈছে এটা সম্পত্তিয়ে ইয়াক চলোৱাৰ খৰচ দিয়াৰ পিছত, কিন্তু ঋণৰ কিস্তি আৰু আয়কৰৰ আগতে, এবছৰত ইয়াৰ পৰিচালনৰ পৰা কৰা উপাৰ্জন। ই প্ৰায় প্ৰতিটো সম্পত্তি বিশ্লেষণৰ একেবাৰে আৰম্ভণিতে থাকে: কেপ ৰেট, ঋণ সেৱা আৱৰণ অনুপাত আৰু মূল্যায়নকাৰীসকলৰ মূল্যৰ অনুমান সকলোৱে ইয়াৰ পৰাই আৰম্ভ হয়।

সূত্ৰটো জনাতকৈ ইনপুটবোৰ শুদ্ধকৈ দিয়াটো বেছি গুৰুত্বপূৰ্ণ। এই নিৰ্দেশিকাই প্ৰতিটো পদক্ষেপ আলোচনা কৰে, এটা সম্পূৰ্ণ উদাহৰণ দেখুৱায় আৰু ফলাফলক আটাইতকৈ সঘনাই বিকৃত কৰা ভুলবোৰৰ তালিকা দিয়ে।

NOI ক'ত ব্যৱহাৰ কৰা হয়

বিনিয়োগকাৰীসকলে কেপ ৰেট পাবলৈ NOIক দামেৰে হৰণ কৰে, ঋণদাতাসকলে ঋণ সেৱা আৱৰণ অনুপাত পাবলৈ ইয়াক বছৰেকীয়া ঋণৰ কিস্তিৰে হৰণ কৰে, আৰু মূল্যায়নকাৰীসকলে মূল্য অনুমান কৰিবলৈ ইয়াক বজাৰৰ কেপ ৰেটেৰে হৰণ কৰে। এই প্ৰতিটো সংখ্যাই NOIৰ যিকোনো ভুল উত্তৰাধিকাৰসূত্ৰে পায়, সেয়েহে ইয়াক মাত্ৰ কেইটামান শতাংশ বঢ়াই দেখুৱালেও এটা সম্পত্তি প্ৰকৃততকৈ লক্ষণীয়ভাৱে সস্তা, নিৰাপদ বা মূল্যৱান যেন লাগিব পাৰে।

NOIৰ সূত্ৰ

NOI = কাৰ্যকৰী মুঠ আয় − পৰিচালন খৰচ

কাৰ্যকৰী মুঠ আয় হৈছে সম্পত্তিটোৱে বাস্তৱিকভাৱে সংগ্ৰহ কৰিব পৰা আয়: নিৰ্ধাৰিত ভাড়া আৰু অন্যান্য আয়, তাৰ পৰা খালী থকা আৰু অনাদায়ী ভাড়াৰ বাবে এটা অংশ বাদ দি। পৰিচালন খৰচ হৈছে সম্পত্তিটো চলাই ৰাখিবলৈ আৰু ভাড়াত দি ৰাখিবলৈ লগা নিয়মীয়া খৰচ।

পদক্ষেপ 1: সম্ভাৱ্য মুঠ ভাড়াৰে আৰম্ভ কৰক

প্ৰতিটো ইউনিট আৰু বৰ্তমানৰ চুক্তি বা বজাৰ দৰত গোটেই বছৰ ভাড়াত থাকিলে ই উপাৰ্জন কৰিব পৰা ভাড়াৰ তালিকা কৰক, তাৰ পিছত সেইবোৰ যোগ কৰক। আপোনাৰ হাতত থাকিলে প্ৰকৃত ভাড়াৰ তালিকা ব্যৱহাৰ কৰক, আৰু ভাড়াবোৰ অঞ্চলটোৰ বাবে বাস্তৱসন্মত নে নহয় পৰীক্ষা কৰক; স্থানীয় বজাৰতকৈ বহুত বেছি ভাড়া কচিৎহে দীৰ্ঘদিন থাকে।

পদক্ষেপ 2: অন্যান্য আয় যোগ কৰক

বহুতো সম্পত্তিয়ে ভাড়াৰ উপৰিও ধন উপাৰ্জন কৰে: পাৰ্কিং স্থান, ষ্ট'ৰেজ ইউনিট, লণ্ড্ৰী মেচিন, ভেণ্ডিং মেচিন, পলমৰ মাচুল বা ভাড়াতীয়াৰ পৰা পুনৰ আদায় কৰা খৰচ। কেৱল প্ৰতি বছৰে ঘূৰি অহা আয়হে ধৰক। বীমাৰ পৰিশোধৰ দৰে এককালীন প্ৰাপ্তি NOIৰ অংশ নহয়।

পদক্ষেপ 3: খালী থকা আৰু অনাদায়ী ভাড়াৰ লোকচান বাদ দিয়ক

কোনো সম্পত্তিয়েই বছৰৰ প্ৰতিটো দিনত সম্পূৰ্ণ ভাড়াত আৰু সম্পূৰ্ণ পৰিশোধিত হৈ নাথাকে। দুজন ভাড়াতীয়াৰ মাজত ইউনিটবোৰ খালী থাকে, আৰু কিছুমান ভাড়াতীয়াই পলমকৈ দিয়ে বা একেবাৰে নিদিয়ে। ইয়াৰ বাবে মুঠ আয়ৰ এটা শতাংশ বাদ দিয়ক, সম্পত্তিটোৰ নিজৰ ইতিহাস বা স্থানীয় খালী থকাৰ তথ্যৰ ভিত্তিত। সন্দেহ হ'লে, আশাবাদী সংখ্যাতকৈ সাৱধানী সংখ্যা ভাল।

যিখিনি বাকী থাকে সেয়াই কাৰ্যকৰী মুঠ আয় (EGI)।

পদক্ষেপ 4: পৰিচালন খৰচ বাদ দিয়ক

পৰিচালন খৰচ হৈছে সম্পত্তিটোৰ গৰাকী হোৱা আৰু ইয়াক চলোৱাৰ নিয়মীয়া খৰচ। সাধাৰণ বিষয়বোৰ হ'ল:

• সম্পত্তি কৰ
• অট্টালিকাৰ বীমা
• সম্পত্তি ব্যৱস্থাপনা, আপুনি নিজে কামটো কৰিলেও বজাৰ দৰত
• মেৰামতি, ৰক্ষণাবেক্ষণ, চাফ-চিকুণ আৰু বাগিচাৰ কাম
• গৰাকীয়ে দিয়া ইউটিলিটি বিল আৰু সেৱা মাচুল
• বিজ্ঞাপন, ভাড়াতীয়া যাচাই আৰু ভাড়া দিয়াৰ মাচুল
• গৃহস্বামী সমিতিৰ মাচুল
• সম্পত্তিৰ সৈতে জড়িত হিচাপ আৰু আইনী খৰচ

গোটেই বছৰৰ সংখ্যা ব্যৱহাৰ কৰক। আপোনাৰ ৰেকৰ্ড মাহিলী হ'লে বাৰেৰে পূৰণ কৰক — বা কেলকুলেটৰত মাহিলী ইনপুট বাছি লওক আৰু ৰূপান্তৰটো ইয়াকে কৰিবলৈ দিয়ক।

কি বাদ দিব লাগে

কিছুমান খৰচ সম্পত্তিৰ খৰচ যেন লাগে, কিন্তু সেইবোৰ NOIৰ অংশ নহয়, কাৰণ সেইবোৰ অট্টালিকাটোৰ ওপৰত নহয়, গৰাকীজনৰ ওপৰত নিৰ্ভৰ কৰে, বা সেইবোৰ স্বাভাৱিক পৰিচালনৰ অংশ নহয়:

• বন্ধকী ঋণৰ কিস্তি, সুত আৰু মূলধন দুয়োটা
• অৱমূল্যায়ন আৰু পৰিশোধন, যিবোৰ নগদ খৰচ নহয়, হিচাপৰ এণ্ট্ৰিহে
• গৰাকীৰ লাভৰ ওপৰত আয়কৰ
• নতুন চাল, নতুন খিৰিকী বা সম্পূৰ্ণ সংস্কাৰৰ দৰে মূলধনী ব্যয়
• গৰাকীৰ ব্যক্তিগত খৰচ, যেনে আন সম্পত্তি চাবলৈ যোৱাৰ যাত্ৰা

ডাঙৰ সলনি কৰাৰ কামবোৰ প্ৰকৃত খৰচ, সেয়েহে বহুতো বিনিয়োগকাৰীয়ে সেইবোৰৰ বাবে বছৰি এটা সঞ্চয় পুঁজি সুকীয়াকৈ ৰাখে। আপুনি তেনে কৰিলে, ইয়াক এটা সুকীয়া শাৰী হিচাপে দেখুৱাওক আৰু সামঞ্জস্য ৰাখক: সম্পত্তিবোৰ হয় সকলো সঞ্চয় পুঁজিসহ, নহয় সকলো সঞ্চয় পুঁজি নোহোৱাকৈ তুলনা কৰক।

এটা সম্পূৰ্ণ উদাহৰণ

এটা সৰু ভাড়াঘৰ 2,50,000ত কিনা হৈছে। ইয়াৰ ভাড়া মাহে 2,100, গৰাকীয়ে খালী থকা আৰু অনাদায়ী ভাড়াৰ লোকচানৰ বাবে 5% ধৰি লয়, আৰু বছৰেকীয়া চলিত খৰচবোৰ তলত দিয়া হৈছে।

16,140 NOI আৰু 2,50,000 দামত, কেপ ৰেট হৈছে 6.46%।

NOI নগদ প্ৰবাহ নহয়

NOIয়ে দেখুৱায় সম্পত্তিটোৱে কিমান উপাৰ্জন কৰে। নগদ প্ৰবাহে দেখুৱায় ঋণ পৰিশোধৰ পিছত গৰাকীৰ হাতত কিমান থাকে। ওপৰৰ ঘৰটো যদি বন্ধকী ঋণেৰে কিনা হয়, তেন্তে নগদ প্ৰবাহ পাবলৈ NOIৰ পৰা বছৰেকীয়া ঋণৰ কিস্তি বাদ দিয়া হয়। সেয়েহে একেটা সম্পত্তিৰ দুজন গৰাকীৰ NOI একে হ'লেও নগদ প্ৰবাহ বহুত বেলেগ হ'ব পাৰে, কাৰণ তেওঁলোকে বেলেগ বেলেগ চৰ্তত বেলেগ বেলেগ পৰিমাণৰ ধাৰ লৈছে।

সেইবাবেই আমাৰ কেলকুলেটৰে প্ৰথমে NOI আৰু কেপ ৰেট দেখুৱায়, আৰু আপুনি ঋণৰ বিৱৰণ দিলে এটা সুকীয়া অংশত নগদ প্ৰবাহ, কেশ্ব-অন-কেশ্ব ৰিটাৰ্ণ আৰু ঋণ সেৱা আৱৰণ অনুপাত দেখুৱায়।

সাধাৰণ ভুল

• সংগ্ৰহ নহ'বলগীয়া ভাড়া গণনা কৰা। বাস্তৱসন্মত ভাড়া ব্যৱহাৰ কৰক আৰু সদায় খালী থকাৰ বাবে এটা অংশ ধৰক।
• পৰীক্ষা নকৰাকৈ যোৱা বছৰৰ খৰচ কপি কৰা। বিক্ৰী বা পুনৰ্মূল্যায়নৰ পিছত সম্পত্তি কৰ আৰু বীমাৰ প্ৰিমিয়াম তীব্ৰভাৱে বাঢ়িব পাৰে।
• ব্যৱস্থাপনা বাদ দিয়া। আপোনাৰ নিজৰ সময়ৰো এটা খৰচ আছে, আৰু ভৱিষ্যতৰ যিকোনো ক্ৰেতাই ইয়াক দামত ধৰিব।
• মাহিলী আৰু বছৰেকীয়া সংখ্যা মিহলি কৰা। যোগ কৰাৰ আগতে প্ৰতিটো শাৰী একেটা ভিত্তিলৈ আনক।
• মূলধনী প্ৰকল্পক মেৰামতি বুলি ভুল কৰা। নিয়মীয়া মেৰামতি পৰিচালন খৰচ; অট্টালিকাৰ এটা গোটেই ব্যৱস্থা সলনি কৰাটো নহয়।

কেলকুলেটৰেৰে NOI আৰু কেপ ৰেট গণনা কৰক

কেপ ৰেট কি?