Kepriye ngetung pendapatan operasional resik (NOI)
Dianyari: 12 Oktober 2026
Pendapatan operasional resik, utawa NOI, yaiku apa sing diasilake properti saka operasionale sajrone setaun sawise mbayar biaya kanggo ngopeni, nanging sadurunge cicilan utang lan pajeg penghasilan. NOI ana ing pucuk meh saben analisis properti: cap rate, rasio cakupan cicilan utang lan perkiraan regane saka penilai kabeh diwiwiti saka NOI.
Nglebokake input kanthi bener luwih penting tinimbang ngerti rumuse. Pandhuan iki mbahas saben langkah, nuduhake tuladha sing jangkep lan nyathet kaluputan-kaluputan sing paling kerep ngrusak asile.
Ing ngendi NOI digunakake
Investor mbagi NOI karo rega kanggo entuk cap rate, pihak sing menehi utang mbagi karo cicilan utang saben taun kanggo entuk rasio cakupan cicilan utang, lan penilai mbagi karo cap rate pasar kanggo ngira-ira regane. Amarga saben angka iki marisi kaluputan apa wae ing NOI, nggedhekake NOI mung sawetara persen bae bisa ndadekake properti katon luwih murah, luwih aman utawa luwih aji tinimbang satemene.
Rumus NOI
NOI = pendapatan reged efektif − biaya operasional
Pendapatan reged efektif yaiku pendapatan sing kanthi realistis bisa ditampa properti: sewa sing dijadwalake ditambah pendapatan liyane, dikurangi cadhangan kanggo kekosongan lan sewa sing ora dibayar. Biaya operasional yaiku biaya ajeg kanggo njaga properti tetep mlaku lan kesewa.
Langkah 1: Wiwiti saka potensi sewa reged
Cathet saben unit lan sewa sing bakal diasilake yen kesewa sajrone setaun kebak miturut kontrak saiki utawa rega sewa pasar, banjur gunggungen. Gunakake daftar sewa nyata yen panjenengan duwe, lan priksa manawa sewane realistis kanggo tlatah iku; sewa sing adoh ing dhuwure pasar lokal arang awet.
Langkah 2: Tambahake pendapatan liyane
Akeh properti entuk dhuwit saliyane sewa: papan parkir, unit gudhang, mesin laundry, mesin dodolan otomatis, dendha telat utawa biaya sing ditagihake maneh marang penyewa. Lebokna mung pendapatan sing teka maneh saben taun. Panampan sing mung sepisan, kayata pembayaran asuransi, ora kalebu NOI.
Langkah 3: Kurangi kekosongan lan kapitunan kredit
Ora ana properti sing kesewa kebak lan dibayar kebak saben dina sajrone setaun. Unit tetep kosong ing antarane penyewa, lan sawetara penyewa mbayar telat utawa ora mbayar babar pisan. Kurangi persentase saka pendapatan reged kanggo iki, adhedhasar riwayate properti dhewe utawa data kekosongan lokal. Yen ragu, angka sing ati-ati luwih becik tinimbang angka sing optimis.
Sing isih kari yaiku pendapatan reged efektif (EGI).
Langkah 4: Kurangi biaya operasional
Biaya operasional yaiku biaya ajeg kanggo nduwèni lan ngopeni properti. Pos sing umum kalebu:
- Pajeg properti
- Asuransi bangunan
- Manajemen properti, miturut rega pasar sanajan panjenengan nindakake gaweane dhewe
- Perbaikan, pangopènan, reresik lan ngopeni taman
- Utilitas lan biaya layanan sing dibayar sing duwe
- Iklan, nyaring calon penyewa lan biaya penyewaan
- Iuran perkumpulan sing duwe
- Biaya akuntansi lan hukum sing gegandhengan karo properti
Gunakake angka kanggo setaun kebak. Yen cathetan panjenengan saben sasi, ping rolas — utawa pilih input saben sasi ing kalkulator lan supaya kalkulator sing ngowahi.
Apa sing ora dilebokake
Sawetara biaya krasa kaya biaya properti nanging ora kalebu NOI, amarga gumantung marang sing duwe tinimbang marang bangunane, utawa amarga dudu bagean saka operasional normal:
- Cicilan KPR, bunga uga pokoke
- Penyusutan lan amortisasi, sing kalebu cathetan akuntansi tinimbang biaya awis
- Pajeg penghasilan saka bathine sing duwe
- Belanja modal kayata payon anyar, jendhela anyar utawa renovasi total
- Biaya pribadine sing duwe, kayata lelungan kanggo ndeleng properti liyane
Penggantian gedhe iku biaya nyata, mula akeh investor nyisihake cadhangan saben taun kanggo iku. Yen panjenengan nindakake, tampilna minangka larik dhewe lan tetep konsisten: bandhingna properti kabeh nganggo cadhangan utawa kabeh tanpa cadhangan.
Tuladha etungan
Sawijining omah sewan cilik dituku kanthi rega 250.000. Omah iku disewakake 2.100 saben sasi, sing duwe nyisihake 5% kanggo kekosongan lan kapitunan kredit, lan biaya operasional saben taun kapacak ing ngisor iki.
| Pos | Jumlah saben taun |
|---|---|
| Pajeg properti | 2.600 |
| Manajemen properti | 1.700 |
| Asuransi | 1.100 |
| Penyewaan lan iklan | 300 |
| Iuran pengelola utawa biaya layanan | 0 |
| Utilitas sing dibayar sing duwe | 600 |
| Perbaikan lan pangopènan | 1.500 |
| Biaya operasional saben taun | 7.800 |
| Pendapatan reged saben taun | 25.200 |
|---|---|
| Kapitunan kekosongan | 1.260 |
| Pendapatan reged efektif | 23.940 |
| Biaya operasional saben taun | 7.800 |
| Pendapatan operasional resik (NOI) | 16.140 |
| Cap rate | 6,46% |
| Rasio biaya | 32,58% |
Kanthi NOI 16.140 lan rega 250.000, cap rate-e yaiku 6,46%.
NOI dudu arus kas
NOI nuduhake apa sing diasilake properti. Arus kas nuduhake apa sing tetep dicekel sing duwe sawise mbayar utang. Yen omah ing ndhuwur dituku nganggo KPR, cicilan utang saben taun dikurangake saka NOI kanggo entuk arus kas. Mula loro sing duwe properti sing padha bisa duwe NOI sing padha nanging arus kas sing beda banget, amarga padha utang jumlah sing beda kanthi syarat sing beda.
Mulane kalkulator kami nuduhake NOI lan cap rate dhisik lan, ing bagean sing kapisah, arus kas, cash-on-cash return lan rasio cakupan cicilan utang sawise panjenengan nambahake rincian utang.
Kaluputan sing umum
- Ngetung sewa sing ora bakal ditampa. Gunakake sewa sing realistis lan tansah sisihake kanggo kekosongan.
- Nyalin biaya taun kepungkur tanpa dipriksa. Pajeg properti lan premi asuransi bisa mundhak banget sawise dodolan utawa penilaian maneh.
- Ora nglebokake manajemen. Wektu panjenengan dhewe nduweni biaya, lan panuku apa wae ing tembe bakal ngetung iku ing regane.
- Nyampur angka saben sasi lan saben taun. Gawe saben larik ing dhasar sing padha sadurunge digunggung.
- Ngira proyek modal padha karo perbaikan. Perbaikan rutin kalebu biaya operasional; ngganti sakabehe sistem bangunan ora.