నికర నిర్వహణ ఆదాయం (NOI) ను ఎలా లెక్కించాలి

నవీకరించబడింది: 12 అక్టోబర్, 2026

నికర నిర్వహణ ఆదాయం, లేదా NOI, అంటే ఒక ఆస్తి ఒక సంవత్సరంలో తన కార్యకలాపాల నుండి, దాన్ని నడపడానికి అయ్యే ఖర్చులు చెల్లించిన తర్వాత, కానీ రుణ వాయిదాలు మరియు ఆదాయ పన్నుకు ముందు సంపాదించేది. దాదాపు ప్రతి ఆస్తి విశ్లేషణలో ఇది అగ్రస్థానంలో ఉంటుంది: క్యాప్ రేట్, రుణ సేవా కవరేజ్ నిష్పత్తి మరియు మదింపుదారుల విలువ అంచనాలు అన్నీ దీని నుండే మొదలవుతాయి.

సూత్రం తెలుసుకోవడం కంటే ఇన్‌పుట్‌లను సరిగ్గా పొందడం ముఖ్యం. ఈ మార్గదర్శి ప్రతి దశను వివరిస్తుంది, ఒక పూర్తి ఉదాహరణను చూపిస్తుంది, మరియు ఫలితాన్ని తరచుగా వక్రీకరించే పొరపాట్లను జాబితా చేస్తుంది.

NOI ఎక్కడ ఉపయోగించబడుతుంది

పెట్టుబడిదారులు క్యాప్ రేట్ పొందడానికి NOI ని ధరతో భాగిస్తారు, రుణదాతలు రుణ సేవా కవరేజ్ నిష్పత్తి పొందడానికి దాన్ని వార్షిక రుణ వాయిదాలతో భాగిస్తారు, మరియు మదింపుదారులు విలువను అంచనా వేయడానికి దాన్ని మార్కెట్ క్యాప్ రేట్‌తో భాగిస్తారు. ఈ సంఖ్యలన్నీ NOI లోని ఏ లోపాన్నైనా వారసత్వంగా పొందుతాయి కాబట్టి, దాన్ని కొన్ని శాతాలు మాత్రమే ఎక్కువగా చూపినా ఒక ఆస్తి వాస్తవం కంటే గమనించదగినంత చౌకగా, సురక్షితంగా లేదా విలువైనదిగా కనిపించవచ్చు.

NOI సూత్రం

NOI = ప్రభావవంతమైన స్థూల ఆదాయం − నిర్వహణ ఖర్చులు

ప్రభావవంతమైన స్థూల ఆదాయం అంటే ఆస్తి వాస్తవికంగా వసూలు చేయగల ఆదాయం: షెడ్యూల్ చేయబడిన అద్దె మరియు ఇతర ఆదాయం నుండి ఖాళీలు మరియు చెల్లించని అద్దె కోసం కొంత మొత్తాన్ని తీసివేయగా వచ్చేది. నిర్వహణ ఖర్చులు అంటే ఆస్తిని నడుపుతూ, అద్దెకు ఇస్తూ ఉంచడానికి అయ్యే పునరావృత ఖర్చులు.

దశ 1: స్థూల సంభావ్య అద్దెతో ప్రారంభించండి

ప్రతి యూనిట్‌ను, మరియు అది ప్రస్తుత ఒప్పంద అద్దె లేదా మార్కెట్ అద్దె వద్ద సంవత్సరం మొత్తం అద్దెకు ఉంటే సంపాదించే అద్దెను జాబితా చేసి, వాటిని కూడండి. మీ వద్ద అసలు అద్దె జాబితా (రెంట్ రోల్) ఉంటే దాన్ని ఉపయోగించండి, మరియు అద్దెలు ఆ ప్రాంతానికి వాస్తవికంగా ఉన్నాయో లేదో తనిఖీ చేయండి; స్థానిక మార్కెట్ కంటే చాలా ఎక్కువ అద్దె అరుదుగా నిలుస్తుంది.

దశ 2: ఇతర ఆదాయాన్ని కలపండి

చాలా ఆస్తులు అద్దెతో పాటు ఇతర మార్గాల్లో కూడా డబ్బు సంపాదిస్తాయి: పార్కింగ్ స్థలాలు, నిల్వ గదులు, లాండ్రీ యంత్రాలు, వెండింగ్ యంత్రాలు, ఆలస్య రుసుములు లేదా అద్దెదారుల నుండి తిరిగి వసూలు చేసే ఖర్చులు. ప్రతి సంవత్సరం మళ్లీ వచ్చే ఆదాయాన్ని మాత్రమే చేర్చండి. బీమా చెల్లింపు వంటి ఒకేసారి వచ్చే మొత్తం NOI లో చేరదు.

దశ 3: ఖాళీ మరియు చెల్లించని అద్దె నష్టాన్ని తీసివేయండి

సంవత్సరంలో ప్రతి రోజూ పూర్తిగా అద్దెకు ఉండి, పూర్తిగా చెల్లించబడే ఆస్తి ఏదీ ఉండదు. అద్దెదారుల మధ్య యూనిట్లు ఖాళీగా ఉంటాయి, మరియు కొందరు అద్దెదారులు ఆలస్యంగా చెల్లిస్తారు లేదా అసలు చెల్లించరు. దీని కోసం, ఆస్తి యొక్క స్వంత చరిత్ర లేదా స్థానిక ఖాళీ డేటా ఆధారంగా, స్థూల ఆదాయంలో ఒక శాతాన్ని తీసివేయండి. సందేహం ఉన్నప్పుడు, ఆశావాద సంఖ్య కంటే జాగ్రత్తతో కూడిన సంఖ్య మేలు.

మిగిలేది ప్రభావవంతమైన స్థూల ఆదాయం (EGI).

దశ 4: నిర్వహణ ఖర్చులను తీసివేయండి

నిర్వహణ ఖర్చులు అంటే ఆస్తిని కలిగి ఉండి నడపడానికి అయ్యే క్రమమైన ఖర్చులు. సాధారణ అంశాలు:

• ఆస్తి పన్నులు
• భవన బీమా
• ఆస్తి నిర్వహణ, మీరు పనిని స్వయంగా చేసినా మార్కెట్ రేటు వద్ద
• మరమ్మతులు, నిర్వహణ, శుభ్రపరచడం మరియు తోటపని
• యజమాని చెల్లించే యుటిలిటీలు మరియు సేవా రుసుములు
• ప్రకటనలు, అద్దెదారుల పరిశీలన మరియు అద్దెకు ఇచ్చే రుసుములు
• యజమానుల సంఘం రుసుములు
• ఆస్తికి సంబంధించిన అకౌంటింగ్ మరియు న్యాయ ఖర్చులు

పూర్తి సంవత్సరానికి సంబంధించిన సంఖ్యలను ఉపయోగించండి. మీ రికార్డులు నెలవారీగా ఉంటే, పన్నెండుతో గుణించండి — లేదా కాలిక్యులేటర్‌లో నెలవారీ నమోదును ఎంచుకుని మార్పిడిని దానికే వదిలేయండి.

వేటిని మినహాయించాలి

కొన్ని ఖర్చులు ఆస్తి ఖర్చుల్లా అనిపించినా NOI లో చేరవు, ఎందుకంటే అవి భవనంపై కాకుండా యజమానిపై ఆధారపడి ఉంటాయి, లేదా అవి సాధారణ కార్యకలాపాలలో భాగం కావు:

• గృహ రుణ వాయిదాలు, వడ్డీ మరియు అసలు రెండూ
• తరుగుదల మరియు రుణవిమోచన (అమోర్టైజేషన్), ఇవి నగదు ఖర్చులు కావు, అకౌంటింగ్ నమోదులు మాత్రమే
• యజమాని లాభంపై ఆదాయ పన్ను
• కొత్త పైకప్పు, కొత్త కిటికీలు లేదా పూర్తి పునరుద్ధరణ వంటి మూలధన వ్యయం
• ఇతర ఆస్తులను చూడటానికి చేసే ప్రయాణం వంటి యజమాని వ్యక్తిగత ఖర్చులు

పెద్ద భర్తీలు నిజమైన ఖర్చులే, కాబట్టి చాలా మంది పెట్టుబడిదారులు వాటి కోసం ప్రతి సంవత్సరం ఒక నిల్వ నిధిని పక్కన పెడతారు. మీరు అలా చేస్తే, దాన్ని ప్రత్యేక అంశంగా చూపించి స్థిరంగా ఉండండి: ఆస్తులన్నింటినీ నిల్వ నిధితో గానీ, అన్నింటినీ అది లేకుండా గానీ పోల్చండి.

పరిష్కరించిన ఉదాహరణ

ఒక చిన్న అద్దె ఇల్లు 2,50,000 కు కొనబడింది. అది నెలకు 2,100 కు అద్దెకు ఇవ్వబడుతుంది, యజమాని ఖాళీ మరియు చెల్లించని అద్దె నష్టం కోసం 5% పక్కన పెడతారు, మరియు వార్షిక నిర్వహణ ఖర్చులు కింద చూపబడ్డాయి.

16,140 NOI మరియు 2,50,000 ధరతో, క్యాప్ రేట్ 6.46%.

NOI నగదు ప్రవాహం కాదు

NOI ఆస్తి ఏమి సంపాదిస్తుందో చూపిస్తుంది. నగదు ప్రవాహం రుణం చెల్లించిన తర్వాత యజమానికి ఏమి మిగులుతుందో చూపిస్తుంది. పైన పేర్కొన్న ఇంటిని గృహ రుణంతో కొంటే, నగదు ప్రవాహాన్ని పొందడానికి వార్షిక రుణ వాయిదాలను NOI నుండి తీసివేస్తారు. అందువల్ల ఒకే ఆస్తికి చెందిన ఇద్దరు యజమానులకు ఒకే NOI ఉన్నా, వారు వేర్వేరు నిబంధనలపై వేర్వేరు మొత్తాలను అప్పుగా తీసుకున్నందున వారి నగదు ప్రవాహాలు చాలా భిన్నంగా ఉండవచ్చు.

అందుకే మా కాలిక్యులేటర్ ముందుగా NOI మరియు క్యాప్ రేట్‌ను చూపిస్తుంది, మరియు మీరు రుణ వివరాలను జోడించిన తర్వాత, ఒక ప్రత్యేక విభాగంలో నగదు ప్రవాహం, నగదుపై నగదు రాబడి మరియు రుణ సేవా కవరేజ్ నిష్పత్తిని చూపిస్తుంది.

సాధారణ పొరపాట్లు

• వసూలు కాని అద్దెను లెక్కించడం. వాస్తవిక అద్దెలను ఉపయోగించండి మరియు ఎల్లప్పుడూ ఖాళీలను పరిగణనలోకి తీసుకోండి.
• గత సంవత్సరం ఖర్చులను తనిఖీ చేయకుండా అలాగే కాపీ చేయడం. అమ్మకం లేదా పునర్మూల్యాంకనం తర్వాత ఆస్తి పన్నులు మరియు బీమా ప్రీమియంలు బాగా పెరగవచ్చు.
• ఆస్తి నిర్వహణను వదిలేయడం. మీ స్వంత సమయానికీ ఒక విలువ ఉంది, మరియు భవిష్యత్ కొనుగోలుదారు ఎవరైనా దాన్ని ధరలో లెక్కిస్తారు.
• నెలవారీ మరియు వార్షిక సంఖ్యలను కలపడం. కూడే ముందు ప్రతి అంశాన్ని ఒకే ప్రాతిపదికకు తీసుకురండి.
• మూలధన ప్రాజెక్టులను మరమ్మతులతో గందరగోళపరచడం. సాధారణ మరమ్మతులు నిర్వహణ ఖర్చులు; భవనంలోని మొత్తం వ్యవస్థను భర్తీ చేయడం నిర్వహణ ఖర్చు కాదు.

కాలిక్యులేటర్‌తో NOI మరియు క్యాప్ రేట్‌ను లెక్కించండి

క్యాప్ రేట్ అంటే ఏమిటి?