Giunsa pagkuwenta ang net operating income (NOI)

Gi-update: Oktubre 12, 2026

Ang net operating income, o NOI, mao ang kita sa usa ka propiedad gikan sa operasyon niini sulod sa usa ka tuig human bayri ang gastos sa pagpadagan niini, apan sa wala pa ang bayad sa utang ug buhis sa kita. Anaa kini sa sinugdanan sa halos matag pagsusi sa propiedad: ang cap rate, ang debt service coverage ratio ug ang mga banabana sa bili sa mga appraiser tanan nagsugod gikan niini.

Mas importante ang pagkuha sa husto nga mga input kaysa sa pagkahibalo sa pormula. Kini nga giya moagi sa matag lakang, magpakita og kompleto nga pananglitan ug maglista sa mga sayop nga kasagarang makatuis sa resulta.

Asa gigamit ang NOI

Gibahin sa mga investor ang NOI sa presyo aron makuha ang cap rate, gibahin kini sa mga nagpautang sa tinuig nga bayad sa utang aron makuha ang debt service coverage ratio, ug gibahin kini sa mga appraiser sa cap rate sa merkado aron mabanabana ang bili. Tungod kay ang matag usa niini nga numero makapanunod sa bisan unsang sayop sa NOI, ang pagpadako niini bisan pipila lang ka porsiyento makapakita sa propiedad nga klaro nga mas barato, mas luwas o mas bilihon kaysa sa tinuod.

Ang pormula sa NOI

NOI = epektibong gross nga kita − gastos sa operasyon

Ang epektibong gross nga kita mao ang kita nga realistiko nga makolekta sa propiedad: ang gikatakdang abang dugang ang laing kita, minus ang alawans para sa bakante ug wala mabayri nga abang. Ang gastos sa operasyon mao ang balik-balik nga gastos sa pagpadagan sa propiedad ug pagpabilin niini nga napaabangan.

Lakang 1: Sugdi sa gross potential rent

Ilista ang matag unit ug ang abang nga makuha niini kon napaabangan kini sa tibuok tuig sa kasamtangang abang sa kontrata o sa merkado, unya sumaha kini. Gamita ang tinuod nga rent roll kon aduna kay ingon niana, ug susiha kon realistiko ba ang abang para sa lugar; ang abang nga layo kaayo sa ibabaw sa lokal nga merkado panagsa ra molungtad.

Lakang 2: Idugang ang laing kita

Daghang propiedad ang adunay kita gawas sa abang: parking, tipiganan, makina sa labhanan, vending, multa sa ulahing bayad o gastos nga gipabayad balik sa mga mag-aabang. Iapil lamang ang kita nga mobalik matag tuig. Ang usa-ka-higayon nga madawat, sama sa bayad sa insurance, dili angay iapil sa NOI.

Lakang 3: Ibawas ang bakante ug credit loss

Walay propiedad nga puno ug bayad sa matag adlaw sa tuig. Ang mga unit mahimong bakante tali sa mga mag-aabang, ug ang ubang mag-aabang ulahi mobayad o dili gyud mobayad. Ibawas ang usa ka porsiyento sa gross nga kita para niini, base sa kaugalingong kasaysayan sa propiedad o sa lokal nga datos sa bakante. Kon nagduhaduha, mas maayo ang mainampingon nga numero kaysa sa malaumon.

Ang mahibilin mao ang epektibong gross nga kita (EGI).

Lakang 4: Ibawas ang gastos sa operasyon

Ang gastos sa operasyon mao ang regular nga gastos sa pagpanag-iya ug pagpadagan sa propiedad. Ang kasagarang mga butang naglakip sa:

• Buhis sa propiedad
• Insurance sa bilding
• Pagdumala sa propiedad, sumala sa presyo sa merkado bisan kon ikaw ra ang mobuhat sa trabaho
• Pag-ayo, pagmentinar, paglimpyo ug pag-atiman sa tanaman
• Mga utility ug service charge nga gibayran sa tag-iya
• Advertising, pagsusi sa mag-aabang ug bayad sa pagpaabang
• Bayad sa asosasyon sa tag-iya
• Gastos sa accounting ug legal nga may kalabotan sa propiedad

Gamita ang mga numero para sa tibuok tuig. Kon binulan ang imong mga rekord, i-multiply sa dose — o pilia ang binulan nga pagsulod sa kalkulator ug pasagdi kini nga mohimo sa conversion.

Unsay dili iapil

Ang ubang gastos morag gastos sa propiedad apan dili angay iapil sa NOI, tungod kay nagdepende kini sa tag-iya imbes sa bilding, o tungod kay dili kini bahin sa normal nga operasyon:

• Bayad sa mortgage, interes ug prinsipal
• Depreciation ug amortisation, nga mga entry sa accounting imbes nga tinuod nga gastos sa cash
• Buhis sa kita sa ganansiya sa tag-iya
• Capital expenditure sama sa bag-ong atop, bag-ong mga bintana o tibuok renobasyon
• Personal nga gastos sa tag-iya, sama sa pagbiyahe aron motan-aw sa ubang propiedad

Ang dagkong pag-ilis tinuod nga gastos, busa daghang investor ang magtagana og tinuig nga reserba para niini. Kon buhaton nimo kini, ipakita kini isip lahi nga linya ug magpabiling makanunayon: itandi ang mga propiedad nga tanan adunay reserba o tanan walay reserba.

Usa ka pananglitan nga kuwenta

Usa ka gamay nga paabangan nga balay ang gipalit sa 250,000. Gipaabangan kini sa 2,100 matag bulan, gilain sa tag-iya ang 5% para sa bakante ug credit loss, ug ang tinuig nga gastos sa pagpadagan gipakita sa ubos.

Uban sa 16,140 nga NOI ug presyo nga 250,000, ang cap rate kay 6.46%.

Ang NOI dili cash flow

Gipakita sa NOI ang kita sa propiedad. Gipakita sa cash flow ang mahibilin sa tag-iya human mabayri ang utang. Kon ang balay sa ibabaw gipalit pinaagi sa mortgage, ang tinuig nga bayad sa utang ibawas gikan sa NOI aron makuha ang cash flow. Busa ang duha ka tag-iya sa samang propiedad mahimong parehas og NOI apan lahi kaayo og cash flow, tungod kay lain-laing kantidad ang ilang gihulam sa lain-laing kondisyon.

Mao kana nga ang among kalkulator nagpakita una sa NOI ug cap rate ug, sa lahi nga seksiyon, ang cash flow, cash-on-cash return ug debt service coverage ratio kon idugang nimo ang detalye sa utang.

Komon nga mga sayop

• Pag-ihap sa abang nga dili makolekta. Gamita ang realistiko nga abang ug kanunay ilain ang para sa bakante.
• Pagkopya sa gastos sa miaging tuig nga wala gisusi. Ang buhis sa propiedad ug premium sa insurance mahimong motaas pag-ayo human sa baligya o bag-ong pagtimbang-timbang sa bili.
• Dili pag-apil sa pagdumala. Ang imong kaugalingong panahon adunay bili, ug bisan kinsang pumapalit sa umaabot moapil niini sa presyo.
• Pagsagol sa binulan ug tinuig nga numero. Ibutang ang matag linya sa samang basehan sa dili pa kini sumahon.
• Pagkalibog sa capital project ug pag-ayo. Ang naandang pag-ayo kay gastos sa operasyon; ang pag-ilis sa tibuok sistema sa bilding dili.

Kuwentaha ang NOI ug cap rate gamit ang kalkulator

Unsa ang cap rate?